1️⃣ 개인회생신청 임대인 실제 사례
의뢰인 A 씨는 임차인으로서 22년 5월 1일부터 24개월로 하는 전세 계약을 체결했습니다. 임차보증금은 약 8억에 달했는데요. A 씨는 전세 계약 만료 4개월 전에 집주인에게 갱신 전세보증금이 현 시세대로 재조정되거나 불가능하다면 더 이상 계약을 연장하지 않고 해지할 것임을 알렸습니다.
이 와중에 A 씨는 임대인의 개인회생 신청 소식을 접하게 되었는데요. 위와 같은 의사 전달에 집주인은 '보증금을 돌려주지 못하니 경매를 해서 찾아가시라'라고 하며 보증금 조정은 없다는 의사를 내비쳤습니다.
결국 A 씨는 전세 보증금반환 받기 위해 송파강동 전문변호사에게 도움을 요청했는데요. 저희는 곧바로 집주인에게 내용증명을 보내고, 주택임차권등기 명령 신청 절차부터 밟았습니다.
2️⃣ 전세 보증금반환 받기 위해
가장 먼저 대항력과 우선변제권을 확보한 상황인지부터 확인해 봐야 합니다. 모두 확보한 상태라면, 임대인이 개인회생이나 파산을 신청했더라도 임차인은 '별제권'의 지위에 서게 될 수 있기 때문인데요. 별제권에 해당하는 임대차보증금 채권은 개인회생 면책에서 제외되기 때문에, 임차인은 언제든지 반환 받을 수 있습니다.
임대인이 결과적으로 개인회생 인가를 받게 되어 일체의 채권추심이나 강제집행을 할 수 없는 상황 속에서도, 별제권자에 준하는 지위를 이용하여 강제집행 등에서 '우선'변제 받을 수 있게 된다는 것이지요. 그러나 이는 권리일 뿐, 임대인이 돈이 한 푼도 없고 사건 부동산이 다른 우선순위권자에게 넘어가게 된다면, 상황은 매우 복잡해질 수 있습니다.
따라서 확실한 보증금회수를 위해서는 정확한 사안 판단 아래, 실질적인 법적 조치가 이루어져야 하는데요. 오늘 사례에서는 개인회생전문변호사가 어떻게 대응했는지 계속 이야기해 보도록 하겠습니다.
3️⃣ 전문변호사 조력으로
전문변호사는 면밀하게 의뢰인 A 씨의 이야기를 들어보고, 임차인 A 씨의 권리를 분석해 보았는데요. A 씨의 경우, 앞서 말씀드린 확정일자와 전입신고는 모두 완료하여 대항력과 우선변제권은 갖췄습니다. 먼저 집주인에게 전세 계약 갱신 의사가 없으므로 보증금반환을 이행하라는 내용의 내용증명을 보냈습니다. 법무법인 직인을 찍어서 말이지요. 이로써 집주인에게 우리는 법적 절차를 언제든 개시할 준비가 되어있다는 압박을 준 것이지요.
동시에, 개인회생신청 임대인 때문에 전세금 전액 회수가 어려워질 수도 있다는 점을 우려하여 주택 임차권등기 명령을 신청했습니다. 이는 임차인 A 씨의 전세 보증금을 보호하기 위해 할 수 있는 확실한 물권적인 조치였는데요. 부동산이 경매에 부쳐질 경우까지 대비한 것이지요.
이후 전세 계약서 등의 객관적인 입증자료를 토대로 법원에 지급명령신청을 했는데요. A 씨의 상황이 다른 분쟁들보다 비교적 사실관계와 책임소재가 명확한 편이었기 때문에 정식 민사소송보다 시간과 비용 면에서 간소한 절차인 지급명령신청을 진행했던 것이었습니다.
결국 A 씨는 개인회생 전문변호 조력으로 이 사건 주택에 대해 임차권등기는 물론, 임대차보증금 지급명령 결정문까지 받을 수 있게 되었는데요. 덕분에 채무자인 집주인에 대한 강제집행도 가능해져 보증금반환을 받아 앞으로의 계획에 차질이 없게 되었지요.
영끌로 집을 마련한 뒤, 개인적인 경제적 위기로 보증금반환이 어려워진 집주인이 무책임하게 개인회생이나 파산 신청을 할 것이라고 선언해 온다면, 전세금 반환을 받아야 하는 임차인으로서는 이걸 어떻게 해결해야 하나 막막하실 수밖에 없습니다.
그러나 오늘 내용을 보면 아시겠지만, 권리 분석을 통해 임차한 건물에 대하여 선순위에 있기만 하다면 임대인이 어떠한 상황에 놓여있든 간에 지급명령이나 보증금반환청구 소송 등의 법적 절차를 통해 반환 받을 수 있습니다. 이러한 점들을 참고해 보시고 임대인의 개인회생이나 파산이 실제로 결정되어 상황이 더욱 악화되기 전에, 신속하게 관련 사건 해결 경험이 풍부한 전문변호사에게 조언을 받아보실 것을 권해드립니다.
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