[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다.]
오늘은 부동산 토지 매도인(피고)이 토지 지상 건물 2채에 대하여 토지 매수인(원고)으로부터 소유권 이전등기·인도 청구를 당하였는데, 제가 토지 매도인을 대리하여 매수인의 청구를 전부 기각시킨 사례를 소개해 드리겠습니다.
부동산의 소유권, 매매계약 분쟁으로 고민중인 분들에게 도움이 되기 바랍니다.
사건 개요
의뢰인은 조경 사업을 하면서 지방에 4,000평이 넘는 토지를 소유하고 있었습니다. 의뢰인은 토지를 매도하기 위해 동네 이장에게 매수인을 알아봐 달라 하였고, 얼마 후 토지 매수인인 원고를 만났습니다.
원고는 자신이 토지 위에 공장을 지을 것이라 이야기하면서 매매계약서 외 공장 건축 허가를 위한 각종 승낙서 작성을 요구하였습니다. 의뢰인은 돈이 급하여 원고의 요구대로 각종 승낙서를 모두 제공하였고, 24억원에 토지 전체를 매도하였습니다.
한편 토지 위에는 의뢰인이 조경 사업을 위해 사용중인 무허가 건물과 주택이 존재했는데, 위 부동산은 토지 매매계약에 포함되지 않았습니다. 그런데 원고는 토지의 소유권 이전등기를 마친 후, 위 건물과 주택 역시 토지 매매계약에 포함되어 있다고 주장하면서 의뢰인을 상대로 건물·주택의 소유권 이전등기 청구 및 인도소송을 제기했습니다.
법적쟁점 분석 - 계약서의 기재와 관습상 법정지상권
원고(토지 매수인)은 토지 매매계약 당시 무허가 건물과 주택까지 포함하여 계약하였다고 주장하였는바, 사건의 쟁점은 ① 토지 매매계약에 건물·주택이 포함되어 있는지, ② 건물·창고에 대해 관습상 법정지상권이 성립하는지 여부 였습니다.
1. 매매계약 포함 여부
1) 계약서 내용 검토
토지 매매계약서를 검토한 결과 계약서에는 토지에 대한 정보만 기재되어 있었고, 건물·주택에 대한 언급은 찾아볼 수 없었습니다. 매매계약서와 같은 처분문서는 특별한 사정이 없는 이상 그 기재된 내용을 인정하여야 하고 그에 반대되는 내용을 인정할 수 없는바, 건물·주택에 대한 매매합의가 없었음을 강조했습니다.
처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재내용에 의하여 그 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 할 것인데도, 위 처분문서의 내용에 저촉되는 아무런 증거도 없이 처분문서의 증명력을 배척함으로써 처분문서의 증명력에 관한 법리오해와 채증법칙 위반의 위법을 저질렀다고 본 사례
대법원 1990. 3. 27. 선고 89다카19153 판결
2) 매매계약 특약 내용의 기재
원고는 공장 건축용으로 토지를 구입하였습니다. 원고는 공장건축 허가를 원활하게 받기 위해 매매계약서에 토지 지상의 수목 및 물품에 관한 반출, 허가관련 서류 제공 등 10개의 특약사항을 기재하였습니다.
그런데 정작 건물·주택에 대해서는 특약에도 전혀 기재하지 않았고, 달리 이를 누락시킬 사정도 없었습니다.
3) 매매계약 당시의 경위
토지 매매계약 당시 원고 측 사람으로 부동산 중개업자, 법무사 사무장, 건설회사 사장 등 여러 명의 전문가가 참여하였습니다. 그런데 건물·주택이 매매계약서에서 누락되었음에도 그 중 누구도 이의를 제기하지 않았고, 원고와 피고는 그대로 계약서에 날인하였습니다.
계약서 작성 경위에 대해 확인하기 위해 최초 의뢰인을 원고에게 소개시켜 준 동네 이장과 부동산 중개업자에 대한 증인신문을 진행하였습니다. 위 자들은 공통적으로 계약 당시 건물과 주택에 대해 논의한 적이 없었다고 증언하였습니다.
2. 관습상 법정지상권
관습상 법정지상권은 판례에 의해 인정되는 권리입니다. 이 사건과 같이 토지에 대해서만 매매계약이 체결되는 등의 사유로 토지와 지상 건물의 소유자가 달라지게 될 경우 토지 소유자(원고)와 건물 소유자(의뢰인) 사이에 분쟁이 발생할 수 있는데, 이런 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 토지를 이용할 수 있는 권리(지상권)를 인정합니다.
토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다.
대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결
관습상 법정지상권이 성립하기 위해서는 당사자 간 건물을 철거하기로 하는 합의가 없어야 합니다. 그런데 건물철거의 합의로 관습상 법정지상권의 효력을 부정할 수 있으려면, 철거합의에 단순히 건물을 철거하기로 하는 내용 뿐 아니라 토지의 계속 사용을 중단하기로 하는 의사가 포함되어 있어야 합니다.
건물 철거의 합의가 관습상의 법정지상권 발생의 소극적 요건이 되는 이유는 그러한 합의가 없을 때라야 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물 소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 있는 것으로 볼 수 있다는 데 있고, 한편 관습상의 법정지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리가 아니라, 건물의 소유를 위하여 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리여서, 위에서 말하는 '묵시적 합의'라는 당사자의 추정 의사는 건물의 소유를 위하여 '토지를 계속 사용한다'는 데 중점이 있는 의사라 할 것이므로, 건물 철거의 합의에 위와 같은 묵시적 합의를 깨뜨리는 효력, 즉 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정할 수 있기 위하여서는, 단지 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 건물을 철거함으로써 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 당사자의 의사가 그 합의에 의하여 인정될 수 있어야 한다.
대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결
의뢰인은 건물과 창고를 자신의 조경사업을 위해 사용하였는바, 위 각 부동산이 철거된다면 막대한 비용을 들어 재건축해야 하므로 사업을 중단할 수 밖에 없었습니다. 의뢰인이 건물과 창고를 철거하거나 사용하지 않을 의사가 있었는지를 전혀 확인할 수 없었던 것입니다.
판결 선고
이 사건은 1·2심까지 2년이 넘는 시간 동안 진행되었고, 2심 재판부가 원고의 청구를 전부 기각하여 의뢰인은 최종 승소로 사건을 마무리 할 수 있었습니다.
부동산 거래는 그 가액이 클 수록 많은 법적 위험을 내포하고 있고, 소송에서 승소하기 위해서는 면밀한 법리검토와 증거자료 수집이 필수입니다. 이 사건에서 저는 처분문서(매매계약서)의 효력 및 법정지상권 관련 법리를 주장하였고, 사건관계자들에 대한 증인신문 등 여러 절차를 진행한 끝에 전부 승소할 수 있었습니다.
사전에 부동산 관련 분쟁을 예방하고, 발생한 분쟁을 효과적으로 해결하기 위해서는 법률전문가의 조력이 필수적입니다. 유사 문제로 고민중인 분들이 있다면 저에게 연락 주시기 바랍니다. 수백건의 부동산 분쟁을 해결한 경험과 노하우로 최선의 결과를 만들어드리겠습니다.
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