임대사기 피소 우려 상담 사례 

▶상담사례

한달 정도 살다가 집이 임의경매 개시 된걸 알게 됐습니다. 계약서를 확인해보니 놓쳤더라고요. 이 일로 집주인과 트러블이 생겨서 집을 나오게 되었고, 빈 집인 상태에 제가 구두계약으로 새 세입자를 구했습니다.

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보증금을 받고 방을 내주었으나 새 세입자는 번호를 바꾼 채 잠수를 타게 되어 4달 월세 및 관리비를 집주인에게 납부하지 않았습니다. 집주인이 집으로 찾아가서 새 세입자가 있는 걸 알게 되었고, 임대사기로 고소한다네요.

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새 세입자도 그제서야 다른 번호로 연락이 와서 보증금 돌려달라고 연락이 오는데 괘씸해서 돌려주기가 싫더라고요. 새 세입자는 보증금만 줘놓고 4달이나 살았고, 번호도 바꿔서 구두계약 전 통화기록도 없을테고, 보증금 받은 내역만 있을거라 생각합니다.

이 상황에서 집주인과 새 세입자에게 고소를 당할까봐 겁이 나네요.

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집주인과 계약시 3달치 월세를 내지않으면 계약파기 내용이 있는데 보증금 안받아도 되니 계약파기 하고 싶습니다. 새 세입자에게도 보증금 돌려주기 싫고요.

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만약 제가 문제가 되는 상황이면 어떻게 대처해야 하나요?

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▶답 변

1. 임대차 계약 관계의 법적 성격

귀하와 집주인 사이에는 ​임대차 계약​이 존재하며, 이 계약에 따라 귀하는 임차인으로서의 권리와 의무를 갖습니다. 그러나 귀하가 집주인의 동의 없이 제3자(새 세입자)에게 해당 주택을 전대한 행위는 ​무단전대​에 해당할 수 있습니다. 민법에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 사용·수익하게 할 수 없으며, 이를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

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2. 사기죄 성립 가능성 검토

집주인이 주장하는 ​임대사기​ 혐의와 관련하여, 귀하가 집주인의 동의 없이 새 세입자에게 임대하고 보증금을 받은 행위는 권한 없는 계약으로 기망행위에 해당할 여지가 있습니다. 새 세입자는 귀하가 적법한 전대 권한이 있다고 착오하여 보증금을 지급했고, 귀하는 이를 통해 재산상 이익을 취득했다고 볼 수 있습니다.

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3. 새 세입자와의 관계

새 세입자와의 관계에서는 ​구두계약​이라도 법적 효력이 있을 수 있습니다. 그러나 귀하가 적법한 전대 권한 없이 계약을 체결했다면, 이는 ​무권대리​ 또는 ​불법행위​에 해당할 수 있습니다. 새 세입자가 보증금 반환을 요구하는 것은 계약의 무효 또는 취소를 전제로 한 부당이득반환청구로 볼 수 있습니다.

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4. 법적 위험성 및 대처 방안 ​

-집주인에 대한 책임​: 무단전대로 인해 임대차 계약 해지 및 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

-​새 세입자에 대한 책임​: 귀하가 적법한 권한 없이 임대계약을 체결했다면, 새 세입자에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 반환을 거부할 경우 민사소송 및 형사고소(사기죄)의 대상이 될 수 있습니다.

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5. ​대처 방안​

집주인과 협의하여 상황을 설명하고 원만한 해결책을 모색하는 것이 우선입니다. 새 세입자에게는 보증금을 반환하는 것이 법적 분쟁을 예방하는 방법입니다.

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