불법건축물에 대한 시정명령과 이행강제금 

1. 불법건축물이란

‘불법건축물’은 건축법 또는 건축관계법령에 반하는 건축물을 말합니다. 통상 불법성은 형식적 요건과 실질적 요건을 모두 구비하였지를 심사하여 판단하게 되는데, 구체적으로 건축법상의 인허가(허가 또는 신고)를 받았는지(형식적 요건), 건축법 또는 건축관계법령상의 건축인허가 요건을 갖추었는지(실질적 요건)가 그 기준이 됩니다. 예컨대, 어떠한 건축물이 해당 용도지역에서 건축이 불가능함에도 담당 공무원의 착오로 건축허가가 이루어지고 이에 터잡아 건축행위가 완료되었다면, 이 건축물은 건축허가를 받은 것이기는 하지만(형식적 요건 구비) 국토계획법령에 따른 건축허가의 요건을 갖추지 못하여(실질적 요건 미비) 불법건축물이 되는 것입니다.

또한 건축행위가 완료된 건축물을 임의로 증ㆍ개축한 경우나 건축허가를 받은 후 설계와 다른 건축행위를 한 경우 등도 이러한 불법건축물에 포함됩니다. 참고로, 건축물의 건축(신축, 증축, 개축, 재축, 이전)이나 대수선뿐만 아니라 용도변경의 경우도 소정의 인허가(허가, 신고, 기재내용의 변경)가 필요합니다.

2. 불법건축물에 대한 시정명령(공사중지명령, 철거명령)

건축물에 대한 인허가권은 기초지자체(특별시나 광역시의 경우 구청장ㆍ군수)에 있습니다. 다만, 불법건축물이 관내에 존재하더라도 담당공무원이 일일이 파악하기는 현실적으로 어렵고, 통상 주변(인근 주민이나 업체)의 신고에 의해서 불법 사실을 인지하는 것이 보통입니다. 이 경우 허가권자는 불법건축물에 대한 다양한 조치(행정처분)가 가능한데, 건축법 제79조에서 이에 대해 규정하고 있습니다.

제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.

건축허가를 받지 않고 무단으로 건축행위를 한 경우면 공사중지명령을 발령하게 됩니다. 이 경우는 형식적 요건 자체도 갖추지 않은 경우로서 바로 형사처벌도 가능하게 되는데(건축법 제108조, 제110조, 제11조), 통상 관할 지자체에서 수사기관에 형사고발까지 합니다. 이러한 시정명령을 불이행한 경우에는 이행강제금을 부과할 수 있습니다(건축법 제80조 제1항). 참고로 건축허가를 받은 경우라 하더라도 건축 중인 건축물이라면 법 위반 사항 적발 시 공사중지명령이 가능할 수 있습니다. 건축행위가 완료된 경우에는 공사 중지는 별다른 의미가 없으므로 철거명령이 이루어질 수 있고, 철거명령 미이행 시 이행강제금을 부과할 수 있는 것은 공사중지명령과 동일합니다.

건축허가를 받은 건축물에 대해 건축법 등 위반사실이 확인되면 통상 해당 부분에 대해 철거명령이 발령됩니다. 그런데 처음부터 건축허가가 잘못 나간 것으로 확인되면, 먼저 기존의 건축허가를 취소(직권취소)하는 처분을 하는 것이 보통이고, 이에 대해 불복하고자 하는 경우 건축허가 취소처분의 취소를 구하는 행정쟁송이 필요합니다. 불법 사실이 확인되면 건축물대장에 위반 내용이 기재되고, 이러한 건축물에서 영업을 하는 데 필요한 인허가가 어려울 수 있으니, 조속한 대처가 요구됩니다.

3. 이행강제금 부과의 문제

강제철거도 가능한지

 철거명령의 불이행에 대해서는 행정기관에 의한 강제철거를 의미하는 행정대집행도 가능한데, 지방자치제도가 실시되고 나서는 행정대집행을 실시하는 경우는 매우 드문 편입니다. 즉 대집행과 이행강제금 부과는 행정청의 재량에 의해 선택적으로 할 수 있는 것으로, 불법건축물에 대해서는 이행강제금을 통해 간접적으로 불법 상태의 시정을 강제하고 있습니다. 강제집행에 갈음하여 부과하는 금전적 제재(벌)라는 점에서 ‘집행벌’이라고 하기도 합니다.

이행강제금 부과 절차는 어떻게 되는지

 철거명령을 불이행한 경우 계고(戒告) 절차를 거쳐 이행강제금을 부과하도록 하고 있습니다. 여기서 유의해야 할 점은 당사자가 자진하여 시정(철거)할 수 있는 상당한 기간을 먼저 부여한 다음에야 이행강제금 부과가 가능하고, 그러한 기간을 부여함이 없이 이행강제금을 부과하는 것은 위법하다는 것입니다. 따라서 건축법상 이행강제금을 부과하기 위해서는 2차례의 시정명령이 필요하다고 봅니다.

[1차 시정명령 → 시정명령 불이행] → [2차 시정명령(상당한 이행기간 지정) → 이행강제금 부과 계고 → 이행강제금 부과]

여기서 말하는 ‘계고’는 이행강제금 부과ㆍ징수 전의 최후통첩으로서, 이행강제금 부과에 앞서 기한을 정하여 그때까지 이행이 되지 않으면 이행강제금을 부과ㆍ징수한다는 뜻을 미리 알리는 것입니다.

이행강제금은 언제까지 부과되는지

 이행강제금은 1년에 2회의 범위 내에서 시정명령이 이행될 때까지 계속(횟수 제한이 인정되는 경우도 존재) 부과된다는 점에서 당사자에게 큰 부담을 줍니다. 계속하여 부과되는 것이어서 그때마다 재차 시정명령이 필요한 것은 아니라고 봅니다. 또한 당사자가 사후에 자진하여 이행을 하더라도 기존에 부과된 이행강제금은 면제되지 않습니다. 이러한 이행강제금은 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 의해 별도의 재판절차 없이 강제징수가 가능합니다. 건축물 철거가 현실적으로 어려운 경우라면 이행강제금의 제재는 상당히 강력할 수 있습니다.

4. 시정명령과 이행강제금은 누구에게 부과되는지

시정명령이나 이행강제금 부과처분을 받은 사람이 자신이 불법건축행위를 한 것이 아니라며 억울함을 호소하는 경우가 종종 있습니다. 그러나 유감스럽게도 이러한 건축행위를 하지 않은 자라고 하더라도 시정의무를 이행할 수 있는 법적 권한을 갖고 있다면 누구든지 시정명령 등의 대상이 됩니다. 통상 행정 실무는 건축물의 소유자에게 부과합니다.

건축주 명의만 빌려준 사람, 건축허가를 받고 양도한 후 건축주나 소유자 명의를 변경하지 않은 양도인, 전 임차인이 무단으로 용도변경을 한 경우 해당 건축물의 소유자 등은 시정명령이나 이행강제금의 부과 대상이 되는 것으로 봅니다.

특히 적법한 건축물인 줄 알고 매수하였으나 사후에 민원 신고로 불법건축물임이 확인되어 매수인에게 시정명령 및 이행강제금이 부과된 경우, 매수인은 자신이 이행강제금 부과 대상자가 아니라고 주장할 수는 없고, 다만 매도인에게 민사상 하자담보책임 또는 채무불이행책임을 물을 수 있게 됩니다. 매수인으로서는 매도인과의 관계에서 반드시 해결해야 할 법적 문제입니다. 불법건축물과 민사법적 문제에 대해서는 따로 포스팅하겠습니다.