불법건축물 매수한 경우 법적 대응은 

불법건축물의 개념과 행정제재

‘불법건축물’은 건축법 또는 건축관계법령에 반하는 건축물로서, 건축법상의 인허가(허가 또는 신고 등)나 건축법 또는 건축관계법령상의 건축인허가 요건을 갖추지 못한 것을 말합니다. 무허가·무신고, 무단 증·개축, 무단 용도변경의 건축물이 모두 이에 포함됩니다. 이러한 불법건축물에 대해서는 관할 지자체의 시정명령(공사중지명령, 철거명령)이 발령되고, 이를 이행하지 않은 경우 이행강제금도 부과될 수 있습니다. 시정명령이나 이행강제금은 위반행위자가 아닌 현재의 소유자에게 부과되는 것이 일반적입니다. 이러한 행정법적 문제에 대해서는 이전의 포스트를 참고해 주시기 바랍니다.

불법건축물에 대한 시정명령과 이행강제금 | 로톡

불법건축물 매수인의 불이익과 법적 대응의 필요성

불법건축물을 매수한 사람은 위반행위자는 아니면서도 이와 같은 제재를 받게 되는데, 이행강제금은 시정명령이 이행될 때까지 계속 부과되는 점에서 그 불이익이 적지 않으므로 적절한 법적 대응이 필요합니다. 아파트를 분양받은 경우 실면적 확장의 기능을 하는 발코니 부분이 종종 문제되는데, 사용승인 전후로 현황 변경이 있는 경우 의심을 해봐야 합니다.

시정명령이나 이행강제금 부과가 적법하다면 매수인의 입장에서는 이러한 처분을 다투는 행정쟁송을 제기할 것이 아니라 매도인에 대해 민사법적 책임을 물어야 합니다. 이와 함께 해당 건물의 중개 의뢰를 받은 공인중개사나 협회에 대해서도 법적 책임을 물을 수 있습니다. 민사 책임은 결국 금전적 손해의 배상을 의미합니다.

매수인은 건축물의 소유권자로서 시정명령에 따라 위반 사항의 철거나 복구를 하게 되면 해당 비용이 지출됩니다. 불법건축 부분이 매매대금 결정에 플러스 요인이 된 경우 그 부분에 대한 반환을 요구하여야 할 것입니다. 매수인이 철거 공사 등을 하는 동안 영업적 손실이 발생하는 경우도 발생할 수 있습니다. 매수인이 일반음식점을 운영하려고 하였으나 건축물대장에 건축법 위반 사실이 등재되어 신고 수리가 되지 않아 아예 영업을 시작하지 못한 경우도 존재할 수 있습니다. 매수인이 다른 사람에게 임대를 하고 철거공사 기간 동안 임차인에게 영업적 손실을 보상해 주어야 하는 경우 역시 그에 따른 손해가 발행합니다. 물론 시정명령을 이행하지 않거나 지체하는 과정에서 이행강제금이 부과되고 이를 납부하였다면 이 부분 역시 매수인의 손해가 됩니다.

어떤 책임을 물어야 하는지

이 부분은 법리적인 내용으로 다소 복잡할 수 있으니 그냥 넘어가도 좋겠습니다. 다만, 현실적으로는 크게 계약을 해제하고 매매대금을 반환받는 방안과 계약은 유지하되 그로 인한 손해를 배상받는 방안 두 가지가 모색될 수 있다는 점은 기억할 필요가 있습니다.

이론적으로 매도인에게 물을 수 있는 민사책임은 하자담보책임(민법 제580조) 및 불완전이행에 의한 채무불이행책임(민법 제390조)과 같은 계약상 책임과 불법행위에 의한 손해배상책임(민법 제750조) 모두 가능합니다. 이론적으로는 그 요건이나 효과에 있어서 차이가 있으므로 어떠한 청구를 할지는 소송전략에 따른 선택의 문제이지만, 실제로 큰 차이는 없습니다. 다만, 계약을 해제하여 계약 체결 전의 상태로 되돌리고 매매대금을 돌려받기를 원한다면 하자담보책임이나 채무불이행책임과 같은 계약상 책임을 물어야 합니다.

이론적으로 하자담보책임은 무과실책임, 불완전이행에 의한 채무불이행책임은 과실책임이어서 매수인이 소송을 제기하고자 하는 경우 하자담보책임이 유리하게 보일 수 있지만, 하자담보책임의 경우 손해배상의 범위에 관하여 다소 논란이 있으며, 손해배상의 범위에 있어서 채무불이행책임이 상대적으로 넓다고 할 수 있어, 실무적으로는 오히려 채무불이행책임이 무난한 측면이 있습니다. 더군다나 하자담보책임의 경우 매수인이 불법건축물임을 알았거나 알 수 있었던 경우 그 책임이 인정되지 않고, 매도인이 불법건축물임을 알고도 고지하지 않은 경우가 아니라면(매도인도 이전의 매도인으로부터 매수한 후에 불법건축물임을 알지 못하고 오랜 기간 사용한 경우 등) 면책특약에 의해 책임을지지 않을 가능성도 있습니다.

책임 인정 관련 소송상 쟁점은

하자담보책임은 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우 그 자체로 인정됩니다. ‘하자’의 존재 여부가 쟁점이 되는데, 건물이 적법한 허가 없이 증축되었다는 등의 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다고 봅니다.

이러한 ‘하자’의 판단은 불완전이행으로 인한 채무불이행책임에 있어서 ‘불완전이행’에도 그대로 적용되는 것으로 봅니다. 다만, 불완전이행으로 인한 채무불이행책임이나 불법행위책임에 있어서는 위법성이 문제되는데, 이는 매도인의 고지의무 위반의 문제로 귀결됩니다. 즉 계약의 일방 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 사정 등을 미리 고지할 의무가 있는데, 이러한 의무를 위반하고 계약을 체결한 행위는 위법한 것으로 됩니다.

그런데 매도인의 책임이 부정되는 경우가 있습니다. 바로 ‘현황매매’입니다. 현항매매는 무단 증축 여부를 묻지 않고 현재 상황 그대로 매매하기로 당사자 사이에 약정한 경우를 의미합니다. 실제로 매매계약서에 현황매매 조항을 넣는 경우도 많이 있습니다만, 반드시 이러한 조항이 있어야 현황매매로 인정되는 것은 아닙니다. 아무튼, 이러한 경우 하자담보책임이나 채무불이행책임, 불법행위책임 모두가 부정될 수 있습니다.

매매를 중개한 공인중개사의 경우 중개대상물 확인·설명의무 위반이 문제됩니다. 개업공인중개사가 중개행위를 하는 과정에서 이러한 의무를 위반하여 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조 제1항). 이러한 배상책임은 중개대상물 확인·설명서를 중개의뢰인에게 교부하였는지 여부와 무관하고, 협회 역시 해당 공인중개사와의 공제계약에 따라 공제가입금액의 한도 내에서 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

손해배상 범위에 관한 문제

앞서 본 바와 같이, 매수인은 시정명령을 이행하거나 이행강제금을 납부함으로써 생긴 재산상 손해에 대해서 매도인에게 그 책임을 물을 수 있습니다. 그런데 문제는 무단 증축 사례와 같이 증축된 부분을 합법화(양성화)하기 위해 지출한 건축설계비, 공사비 등의 각종 비용에 대해서 매도인에게 청구할 수 있는지입니다. 이는 무단 건축 부분을 철거하는 경우와 구별되는데, 판례상 이를 부정하고 있음을 유의해야 합니다.

불법건축물 임차인에 대한 민사책임 문제

불법건축물을 임차한 경우라 하더라도 시정명령이나 이행강제금은 소유자인 임대인에게 부과되는 것이므로, 이러한 행정제재로 임차인이 재산상 손해를 입게 되는 것은 아닙니다. 다만, 불법건축물인 사실이 건축물대장에 등재됨으로써 임차인이 하고자 한 영업의 인허가가 나지 않는 경우 계약 목적의 달성이 사실상 불가능하여 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 상당 기간 영업을 하다가 뒤늦게 이러한 사실이 발각된 경우에는 계약의 ‘해제’가 아니라 ‘해지’ 문제가 발생할 수 있습니다. 그리고 시정명령을 이행하는 과정에서 영업을 하지 못한 경우 역시 임대인에게 그에 따른 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.