안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
보통 임대차계약은 2년 단위로 체결하시는 경우가 많지요. 그런데 이 2년이라는 시간이 생각보다 긴 시간인지라 만기가 도래하기 전에 갑자기 사정이 생겨 이사를 해야 하는 경우가 있습니다.
그렇다면 임차인은 임대차계약을 만기 전에 해지할 수 있을까요?
[정답]
묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신이라면 중도해지 가능
임대인의 심각한 채무불이행이 있다면 중도해지 가능
임대차목적물에 경매가 들어왔다면 중도해지 가능
위의 경우에 해당하지 않는다면 합의해지만 가능
계약기간 중에는 일방적으로 해지할 수 없는 것이 원칙입니다.
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하기 위해서는 세 가지 중의 하나의 요건이 충족되어야 합니다.
임차인이 중도해지를 할 수 있는 권리가 있는 경우
임대인이 임대인으로서의 의무를 불이행하여 임차인이 거주하기가 어려울 정도인 경우
임대인과 합의한 경우
각각의 경우에 대해 하나씩 살펴볼까요?
임차인에게 중도해지권이 있는 경우
- 언제든지 해지통보 가능. 해지통보 후 3개월 뒤 계약 종료
주택임대차보호법에 따라 아래 두 가지 경우에는 임차인에게 중도해지권이 있습니다.
임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우
임차인의 계약갱신청구권 행사에 의하여 갱신된 경우
묵시적 갱신이라 함은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인과 임차인 사이에 아무런 의사표시가 없어 임대차계약이 자동으로 갱신된 경우를 말합니다.
계약갱신청구권 행사에 의하여 갱신된 계약이라 함은 임차인이 임대인에게 '저는 계약 갱신을 요구합니다. 임대인은 거절할 수 없고, 보증금과 월세는 최대 5%까지만 증액할 수 있어요'라는 취지로 말하여 갱신된 계약을 뜻합니다.
위 두 가지 중 하나에 해당하는 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있고, 임대인이 해지통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
임대인의 채무불이행이 있는 경우
- 심각한 채무불이행인 경우에 한해 해지 가능
임대인의 채무불이행, 즉 임대인이 계약상의 채무를 이행하지 않은 경우 임차인은 계약을 중도에 해지할 수 있습니다.
다만 이때 임대인의 채무불이행은 어지간한 정도로는 어렵고, 임대차를 유지하기 어려울 정도로 심각한 채무불이행이 있어야 합니다.
예를 들어 집이 불에 타서 많은 부분이 소실되었다거나, 심각한 누수로 인해 거주하기가 어려울 정도가 되었음에도 불구하고 임대인이 수리를 해 주지 않는 정도가 되어야 합니다. 이런 일이 생기는 경우는 사실 거의 없습니다.
* 집의 일부분의 훼손이나 약간의 누수 정도로는 손해배상만 청구할 수 있을 뿐 계약을 해지하기는 어렵습니다.
임대차목적물에 경매가 들어온 경우
- 배당요구가 임대인에게 송달됨으로써 해지 가능
임대차목적물에 경매가 들어온 경우, 임차인은 경매법원에 배당요구함으로써 임대차계약 해지 통보를 할 수 있습니다.
경매법원이 그 배당요구 사실을 임대인에게 통지하면 임대차계약은 해지로 종료됩니다.
다만 이때 임차인은 경매법원의 통지를 기다리고만 있기 보다는 자신이 직접 '배당요구를 하였다'라고 임대인에게 통지하는 것이 좋습니다.
즉, 임대차목적물의 경매 + 임차인의 배당요구 + 임대인에게 배당요구 통지 = 임대차계약 중도해지가 가능합니다.
묵시적갱신/계약갱신청구권갱신/채무불이행 / 경매 모두 해당하지 않는 경우
- 합의해지만 가능
위에서 설명드린 묵시적 갱신도, 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신에도 해당하지 않고 임대인에게 심각한 채무불이행이 있는 것도 아니고 경매가 진행되는 것도 아니라면, 임차인은 만기가 도래하기 전에 일방적으로 계약을 해지할 수는 없습니다.
이때 계약을 중도해지 하는 방법은 임대인과 합의하는 방법이 유일합니다.
통상적으로 이런 경우 임대인들은 신규 임차인이 구해질 것, 그 신규 임차인을 구하는 데 사용되는 복비를 현재의 임차인이 부담할 것을 조건으로 계약의 중도해지에 대해 합의해주곤 합니다.
그러나 이는 어디까지나 임대인들의 호의에 의한 것일 뿐, 임대인이 '어떤 조건을 내걸어도 계약을 중도해지할 수는 없다'라고 나올 경우 임차인은 계약을 중도에 해지할 수 없습니다.
칼자루를 누가 쥐고 있는지를 잘 생각하셔야 합니다.
앞서 설명드린 것과 같이 묵시적 갱신 / 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신 / 임대인의 심각한 채무불이행이 있는 경우 / 경매 배당요구를 한 경우에는 임차인에게 임대차계약을 중도에 해지할 수 있는 권리가 있습니다.
따라서 위 네 가지 경우 중 어느 하나에 해당한다면 그때는 당당하게 임대인에게 해지를 요구하고, 임대인이 이에 응하지 않으면 강경한 태도로 나가셔도 됩니다. 예를 들면 '계약은 해지되었고 이사를 가겠다. 보증금을 반환하지 않으면 소송을 하겠다'라고 말하는 것처럼요.
하지만 위의 네 가지 경우 중 어디에도 해당하지 않는다면 그때는 임대인의 요구를 잘 맞춰주셔야만 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 요구가 무리하게 느껴질지라도, 그 요구에 응하지 않으면 임차인은 계약을 해지시키는 것 자체가 불가능하기 때문에 중도해지를 반드시 해야 하는 상황이라면 다소 무리한 요구라 할지라도 들어주는 방향으로 검토해보셔야 합니다.
민법은 pacta sunt servanda 약속은 반드시 지켜져야 한다는 원칙을 기초로 합니다. 계약을 중도에 해지한다는 것은 이 원칙을 깨트린다는 의미이니만큼 계약해지는 결코 쉽사리 인정되지 않습니다.
그러므로 임대차계약을 중도에 해지해야 하는 상황이라면 나에게 계약을 해지시킬 권리가 있는지 아니면 임대인과 반드시 합의를 해야만 하는지를 잘 검토해보신 후 슬기롭게 대처하시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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