[전세사기 변호사TIP] 전세사기 예방법 전세사기 피해 대응방법 

전세사기는 사회적으로 큰 문제입니다. 특히 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처하면 생활 기반 자체가 흔들릴 수 있어, 법적으로 철저한 대응이 필요합니다. 이번에는 전세사기 예방법과 전세사기를 당했을 때 대응방법에 관해 말씀드려보고자 합니다.

1. 전세사기의 유형과 특징

1) 허위 임대인 사칭 사기

· 실제 소유자가 아닌 사람이 집주인을 사칭하여 전세 계약을 체결하고 전세금을 편취하는 방식

· 신분증 위조 등을 통해 집주인 행세를 하며 전세금을 받고 도주하는 수법

2) 다중 전세 계약 사기

· 하나의 주택에 여러 명의 임차인과 전세 계약을 체결하여 다수의 전세보증금을 편취하는 방식

· 선순위 전세 계약 체결 사실을 속이거나 선순위 전세보증금 액수를 낮게 고지하는 방법으로 기망

3) 허위 전세자금 대출 사기

· 허위 임대인과 임차인이 공모하여 금융기관으로부터 전세자금 대출을 받아 편취하는 방식
· 실제로 거주할 의사 없이 허위 전세 계약서를 작성하고 대출금을 나누어 갖는 수법

4) 깡통전세 사기

· 주택 가치보다 전세보증금 총액이 높은 상태에서 전세 계약을 체결하여 보증금 반환이 불가능한 상황을 의도적으로 만드는 방식

· 임대인의 자력이 충분하지 않음에도 이를 속이고 전세 계약을 체결하는 수법

변호사TIP) 전세사기의 대표적인 유형은 ‘깡통전세’입니다. 매매가보다 전세보증금이 높거나 비슷한 집에 세를 들어갔는데, 집주인이 대출이나 세금 체납 등으로 경매가 진행되면서 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다. 이 경우 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 집의 등기부등본입니다. 집주인의 근저당권, 가압류, 소유권 여부 등을 통해 리스크를 미리 파악할 수 있습니다.

2. 전세 계약 체결 시 주의사항 및 예방법

⚖️ 계약 전 확인사항

1) 소유자 본인 확인

·등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 반드시 확인

·신분증 확인 및 실제 소유자와의 직접 대면 계약 권장

2) 등기부등본 확인

·근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계 확인

·선순위 임차인의 전세보증금 규모 확인

3) 선순위 권리관계 확인

·확정일자부 임대차 계약서 확인

·실제 거주 중인 임차인 유무 및 보증금 규모 확인

·주택 가격 대비 전세보증금 총액 비율 확인

4) 임대인의 변제능력 확인

·임대인의 재정상태 및 신용상태 확인

·전세보증금 반환 능력 검토

⚖️ 계약 시 안전장치

1) 전세권 설정

·전세 계약과 함께 전세권 설정을 통해 물권적 보호 확보

·전세권에 대한 저당권 설정 가능

2) 확정일자 및 전입신고

·주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 확보를 위한 필수 절차

·계약 후 즉시 확정일자를 받고 전입신고 완료 (주택임대차보호법 제3조)

3) 전세보증금 반환 보증보험 가입

·전세보증금 반환 보증 또는 보험에 가입하여 보증금 회수 안전장치 마련

·전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제2항 제1호에 따라 보험 가입 시 전액 반환 가능한 경우 전세사기 피해자 지원 대상에서 제외됨

3. 전세사기 피해 발생 시 대응방법

⚖️ 형사적 대응

1) 형사고소

·사기죄(형법 제347조)로 고소 가능

·피해자에게 민사상 구제수단이 있더라도 사기죄 성립에는 영향 없음 (대법원 1978. 6. 13. 선고 78도721 판결)

2) 주요 처벌 사례

·허위 임대인 사칭 사기: 사기죄 성립

·다중 전세계약 사기: 사기죄 성립

·건물관리인의 무권한 전세계약: 사기죄 및 업무상배임죄 성립 (대법원 2010. 11. 11. 선고 2010도10690 판결)

⚖️ 민사적 대응

1) 주택임대차보호법상 보호

·대항력 및 우선변제권 행사 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

·보증금 중 일정액에 대한 최우선변제권 행사 (주택임대차보호법 제8조)

·임차권등기명령 신청 (주택임대차보호법 제3조의3)

2) 가압류 및 경매 신청

·임대인 소유 재산에 대한 가압류 신청

·임차주택에 대한 경매 신청

3) 전세권 저당권자의 권리행사

·전세권에 저당권이 설정된 경우, 전세권 존속기간 만료 시 전세금반환채권에 대해 물상대위권 행사 가능 (대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결)

변호사TIP) 사기를 당했다는 정황이 확인되면, 형사 고소와 민사 소송을 병행하는 것이 중요합니다. 형사적으로는 ‘사기죄’(형법 제347조)에 해당될 수 있으며, 이때 핵심은 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는지를 입증하는 것입니다. 입주 전 집주인의 채무 상태, 다른 피해 사례, 반복적인 임대 행위 등이 주요 증거가 됩니다.

민사적으로는 집주인을 상대로 ‘보증금 반환 청구소송’을 제기할 수 있으며, 이미 집이 경매에 넘어간 상태라면 임차권 등기명령을 신청해 확정일자와 함께 배당요구를 해야 합니다. 이는 보증금을 일부라도 우선적으로 배당받기 위한 중요한 절차입니다.

4. 전세사기 피해자 지원 제도

⚖️ 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법상 지원

1) 전세사기 피해자 요건 (제3조)

·주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자 구비

·임차보증금 5억 원 이하(시·도별 여건에 따라 2억 원 범위 내 상향 가능)

·2인 이상의 임차인에게 임차보증금 반환채권 미변제 피해 발생

·임대인의 사기 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유 존재

2) 지원 내용

·공공주택사업자의 전세사기 피해 주택 매입 (제25조)

·금융 지원 및 대출 (제27조)

·임차권등기명령 집행에 따른 등록 면허세 면제 (지방세특례제한법 제36조의4)

·전세사기 피해 주택 취득 시 취득세 감면 (지방세특례제한법 제36조의4)

⚖️ 기타 지원 제도

1) 법률상담 지원

·전세사기 피해자에 대한 법률상담 지원 (전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제4조)

2) 주거지원

전세사기 피해자에 대한 주거지원 대책 (전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제4조)

변호사TIP) 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면, 일정 절차를 통해 보증금을 돌려받을 수 있으니, 계약 시점에 해당 가입 여부를 반드시 확인해야 합니다.

상황에 따라 전세사기 특별법이나 정부의 지원 정책을 활용할 수 있습니다. 예컨대 특별법에 따른 긴급 주거 지원, LH 매입 임대 전환, 대출 연장 등 행정적 구제도 병행 가능합니다.

5. 끝으로

전세사기는 다양한 수법으로 발생하고 있으며, 피해자들에게 심각한 경제적 손실을 초래합니다. 전세 계약 체결 시 소유자 본인 확인, 등기부등본 확인, 선순위 권리관계 확인 등 철저한 사전 검증이 필요합니다. 또한 전세권 설정, 확정일자 및 전입신고, 전세보증금 반환 보증보험 가입 등의 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 전세사기 예방을 위해서는 계약 당사자들의 주의와 함께 제도적 보완이 지속적으로 이루어져야 할 것입니다.

전세사기 피해 발생 시에는 형사고소, 주택임대차보호법상 보호 조치, 가압류 및 경매 신청 등을 통해 적극적으로 대응해야 합니다. 또한 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 다양한 지원 제도를 활용할 수 있습니다. 대응을 늦추지 마시고, 피해 사실이 명확하다면 변호사와 함께 빠르게 증거를 확보하고 법적 절차를 착실히 진행하는 것이 보증금 회수를 위한 가장 좋은 길입니다.