[전세금 내용증명] 임대인과 법적분쟁에 휘말렸다면 

서초동민사변호사 법무법인 태율 김근진 변호사입니다. 모든 국민들은 어떠한 방식으로든 자신이 머무르고 쉴 곳이 있어야만 생존을 할 수가 있기에 다수의 주택이던 1채의 주택이던 직접 주택을 보유하고 있거나 보유할 생각이 없는 경우 혹은 보유를 할 수 있는 자본이 없는 경우에는 타인의 주택을 빌려서 거주를 하는 임대차 계약을 체결해야 합니다.

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따라서 1가구 1주택이 경우에도 자신이 다른 주택을 구입하여 누군가에게 임대차를 줄 수도 있고, 자신이 직장이전, 자녀의 학교 문제 등으로 인해 다른 지역으로 이사를 하여 누군가의 집을 임차하여 거주를 할 수도 있습니다.

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이미 임대인 혹은 임차인의 관계에 있는 임대차 계약 관계에 있는 경우 더더욱 임대차 계약내용에 대한 관심과 관련법에 대한 이해를 위해 노력하게 됩니다.

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특히 무려 25년 만에 대대적인 개정이 이루어진 소위 부동산 임대차 3법의 영향으로 인해 임대인과 임차인간의 극단적인 대립과 분쟁이 빈번하게 발생하고 있는 상황입니다. 임대차 3법의 주요 내용은 임차인에게 1번에 한하여 계약갱신청구를 할 수 있는 권리를 부여함과 동시에 임대차 계약 갱신 시 임대료는 5%까지만 올릴 수 있는 내용을 담고 있습니다.

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이 때문에 임대인들의 반발이 극심하였는데, 무주택자나 현재 세입자들도 시장에 나올 수 있는 전세 물량이 적어져 대폭적인 전세금 폭등이 일어날지도 모른다는 우려를 함께 하고 있는 상황입니다.

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임대차 3법의 정식 명칭은 주택임대차보호에 관한 법률인데, 주택을 임차하여 거주를 하고 그에 대한 대가를 지불하는 임대차 계약에 있어서 임대인과 임차인의 법률관계 조정과 임차인에 대한 보호를 위해 만들어진 법률입니다.

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특히 우리나라의 경우 다른 나라에는 찾기가 어려운 전세계약 제도가 보편적으로 자리 잡고 있는데, 이는 임차인의 입장에서는 수억에 달하는 목돈을 보증금조로 임대인에게 지급하고 이를 계약기간 만료 시점에 돌려받는 계약구조를 말합니다.

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이러한 전세계약과 관련하여 앞으로 분쟁이 많아질 것으로 예상되기 때문에 전세금내용증명을 보내어 자신의 전세금을 지키려는 임차인들이 나타나고 있습니다. 반대로 임대차 계약해지를 주장하거나 법과 상관없이 퇴거를 해줄 것을 요청하면서 만약 퇴거하지 않으면 재계약은 결코 없을 것이라는 전세금내용증명을 보내는 임대인도 증가하고 있습니다.

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본래 전세계약이라는 것은 주택임대차보호법이 아니라 민법상 전세권의 설정에 의해 규율되는 전형계약의 일종입니다. 전세계약이라는 것은 임대인과 임차인이 약정한 기간 동안 부동산을 빌려주고 그에 대한 대가로 보증금을 임대인에게 맡기는 것을 말합니다.

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더불어 해당 주거용 부동산에 전세권을 설정하여 만약 주거용 부동산 소유자인 임대인이 정해진 기일까지 전세금 반환을 하지 않으면 전세금내용증명을 통해 전세금 반환을 독촉하면서 이를 이행하지 않을 경우 부동산에 설정된 전세권을 실행하여 임의경매를 시킬 수가 있습니다.

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그런데 실제 자신의 주거용 건물이 강제경매로 넘어가기 쉬운 임의경매권을 임차인에게 줄 집주인은 거의 없고, 전세권 설정 등기 비용만 해도 상당히 높기 때문에 거의 대부분의 주택에 대해서는 전세계약이 아니라 채권적 계약인 임대차 계약이 체결되게 됩니다.

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그런데 채권적 계약은 계약 당사자 간에만 효력이 있을 뿐, 계약 당사자 이외의 제3자에게는 계약의 효력을 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 이렇게 되면 어렵게 전세금을 마련하여 주택에 거주하고 있는데, 제3자에게 주택의 소유권이 이전되었다고 해서 퇴거를 해야 하는 상황에 놓일 수가 있습니다.

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이렇게 되면 전세임차인으로서는 심각한 생활상 불안정과 더불어 자신의 소중한 전세금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 주택임대차보호법에서는 일정한 요건을 갖춘 경우 제3자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 대항력을 부여하고 있습니다.

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더불어 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 민사소송을 제기하여 집행을 할 수 있는 권원을 부여 받은 다음 해당 주택을 강제로 경매에 붙여 자신이 인수를 하거나 배당금에서 자신의 전세금 반환을 받을 수가 있습니다.

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이러한 일련의 전세금 반환과 관련한 법적 다툼이 발생하게 되면 결국 서면에 의한 증거가 확실한 자기주장 입증의 근거가 됩니다. 물론 문자로 주고받거나 약식의 각서, 부동산 임대차 계약서, 통장 입출금 내역 등도 중요한 전세금 반환 관련 소송의 증거가 되나, 기본적으로 확실하게 자신이 어떠한 법률행위를 하였는지는 서초동민사변호사 도움을 받아 전세금내용증명을 통해서 하는 것이 확실합니다.

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전세금내용증명이란 임대인이 임차인에게 혹은 임차인이 임대인에게 전세계약의 갱신 여부, 전세금 증액에 대한 내용, 퇴거 요청 등에 대해 문서로 통보를 할 때 공적인 확인을 받기 위해 3통을 작성하여 자신, 우체국, 상대방에게 보냈다는 확인을 받는 것을 말합니다.

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서초동민사변호사 도움을 받아 전세금내용증명을 임대인에게 보내게 되면 향후 소송이나 법적 분쟁이 있어 확고한 증명이 되기 때문에 사실관계에 대한 다툼을 크게 할 필요가 없고 대신 서초동민사변호사 조력을 받아 법리적인 면에서만 다툼을 하면 족하게 됩니다.

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앞으로 임대차 3법으로 인한 전세금 관련 분쟁이 더욱 본격화 될 것으로 예상되는바 서초동민사변호사 상담을 통해, 전세임대차 계약 관련 분쟁에 보다 효과적인 대처를 해나가시기를 추천해드립니다.