[임대차보증금반환청구] 임대차 3법의 통과로 인해 

서울민사변호사 법무법인 태율 김근진 변호사입니다. 금번 정부만큼 다양한 부동산 규제정책을 자주 발표한 정부도 없을 정도로 몇 년 사이 정확히 세기도 어려울 정도의 많은 부동산 정책이 발표되어 많은 국민들이 정책 공부를 하는데 지칠 정도가 되었습니다.

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부동산, 특히 주택의 경우 소유를 하던 임대를 하던 자신이 살 곳이 있어야 하기 때문에 주택 관련 법규가 개정되게 되면 이 법의 적용은 모든 국민이 받는다고 해도 과언이 아닙니다. 상가 건물에 대한 법과 제도의 변경도 매우 막대한 영향을 끼치는 것이 OECD 국가 중에서도 우리나라만큼 전체 경제인구 대비 자영업자 비율이 높은 나라가 없을 정도로 많은 국민들이 영세 자영업 운영으로 생계를 꾸려나가고 있는 상황에서, 상가 임대차 제도의 변경은 많은 국민들의 경제생활이나 생활터전에 직접적인 영향을 끼치고 있습니다.

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임대차 계약의 경우 민법에서는 차임 지급을 조건으로 하여 체결되는 계약으로 규정하고 있는데, 현실세계에서의 주택, 상가 임대차 계약에서는 임차인이 차임을 불이행 할 것을 대비하여 몇 년 치의 차임분에 해당하는 보증금을 미리 받아두는 경우가 일반적입니다.

특히 주택의 경우 주택임대차보호법에 의해 보장되는 임대차 계약기간이 2년이기 때문에 매달 지급해야 하는 월세에 24개월 치를 곱하여 산출한 액수 이상을 보증금으로 받는 것이 당연한 계약체결 기준으로 시장에서는 받아들이고 있습니다.​

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특히 우리나라에만 있는 전세계약제도의 경우 매달 지급하는 월세 개념이 없고 보증금을 크게 하여 이를 맡기고 2년(이제는 임대차 3법으로 인해 계약갱신청구권 행사시 4년까지 가능)동안은 추가적인 주거비용 부담 없이 거주를 할 수가 있습니다.

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이는 전세계약기간 만료 시 임대인이 임차인에게 돌려주어야 하는 자금인데, 만약 임대인이 이를 반환하지 않는 경우 임차인은 이사를 가지 못하거나 자신의 재산의 대부분을 상실하는 피해를 보기 때문에 임대차보증금반환청구를 해서라도 이를 반환받기 위한 법적 조치를 하게 됩니다.​

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전세든 월세든 보증금을 낀 임대차 계약은 임대인과 임차인간의 사적 계약이기 때문에 임대인의 입장에서는 임차인에게 계약기간 만료일에 보증금을 돌려주어야 할 채무가 발생합니다.

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따라서 임차인은 소송을 제기하지 않더라고 임대인에게 보증금 반환 청구를 할 수가 있지만 임대인이 끝까지 보증금 반환을 거절하는 경우 임대인의 일반재산에 대해 강제집행을 해야 합니다. 다만 강제집행을 하기 위해서는 집행을 할 수 있는 권원이 있어야 하는바, 이를 획득하기 위해 임대차보증금반환청구 소송을 제기하는 것입니다.

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임대차보증금반환청구소송을 제기하여 인용판결을 받게 되면, 임차인은 인용결정을 받은 판결문을 강제집행 권원으로 하여 거주하고 있는 주택, 임차하고 있는 상가를 강제경매 시킬 수가 있습니다. 이후 낙찰이 되어 경락대금이 법원에 납부된 경우 자신의 우선변제권에 기해 보증금을 수령할 수가 있습니다.

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이 경우 임차인은 임대차 계약의 대항력, 우선변제권과 관련한 확정일자 등에서 자신의 보증금 반환이 확실하게 될 수 있게 민사변호사를 통해 권리관계 확인을 할 수 있어야 합니다. 특히 묵시의 갱신이 되어버리면 임대차보증금반환청구를 할 권원이 없어지기 때문에 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법 등 자신에게 적용되는 법률과 판례의 내용을 서울민사변호사 상담을 통해서 확실하게 이해하고 활용할 수 있어야 합니다.

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최근 임대차 3법이 개정되었는데, 이는 증가하는 갭투자를 방지하기 위한 취지도 있었습니다. 갭투자는 이미 세입자가 살고 있는 주택을 매매대금과 임대차 보증금 차액만 지불하여 주택 매수를 하는 투자방식을 말합니다. 이는 당장 그 주택으로 입주를 할 수가 없기 때문에 시세보다 다소 저렴 한다는 장점이 있어 최근 몇 년 새 큰 폭의 갭투자 증가세가 이어져 왔습니다.

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그런데 이러한 갭투자에 있어 향후 임대차 계약기간이 만료된 이후 종전의 소유자와 새로 등기명의자가 된 소유자 중 누가 임대차 보증금을 반환해야 하는지가 문제가 된 임대차보증금반환청구 사건이 많아지고 있습니다.

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이와 관련하여 한 재단이 상가 건물을 보증금 9억원에 임차를 하고 사용을 하던 중, 건물의 소유자가 바뀌게 되었습니다. 새롭게 소유자가 된 C사는 임차인 A재단에게 임대인 지위를 승계하였다는 통지를 하였는데, 이에 대해 A재단을 어떠한 이의도 제기하지 않았습니다. 이후 보증금 미반환이 문제가 되어 A재단은 C사에게 임대차보증금반환청구를 제기하였습니다.

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이에 대해 원심법원은 임대인지위를 C사가 승계한 이후로는 A재단은 종전 소유자가 아닌 C사에게 월세를 지급하였고, C사부터 건물 중에서 지상의 1개 층을 추가로 임차한 점 등을 고려, 임대인의 지위를 인수하는 것에 관하여 적어도 묵시적으로나마 동의나 승낙을 하였다고 추인할 수 있다면서 임대차보증금반환청구소송을 인용하였습니다.

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하지만 대법원에서는 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하거나 동의한 것으로 보기에 부족하다고 보고 임대차보증금 반환청구를 기각하였습니다.

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임대차 3법의 통과로 인해 향우 임대인과 임차인간의 법적 분쟁이 더 많아질 것으로 에상 되는바, 임대차보증금반환청구 등 임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 바로 민사변호사에게 사건의 법률대리를 맞기는 것이 가장 올바른 선택이라는 점을 기억하시기 바랍니다.