주택 임대차보증금(전세보증금) 반환 절차 및 고려 사항 안내 

주택 임대차의 보증금 반환과 관련하여 개괄적인 절차(① 내용증명 발송, ② 임차권등기 명령 신청, ③ 보전절차, ④ 집행권원 확보, ⑤ 강제집행)와 고려사항 등에 관해 알아보겠습니다.

안녕하세요? 주상현 변호사입니다. 임대차 관계가 종료 시 임차인이 (주택) 임대차 보증금을 조속히 반환받기 위한 절차 및 고려 사항에 관해 알아보겠습니다.

1. 주택 임대차 종료 사실 확인

임차인이 보증금을 반환받기 위해서는 (주택) 임대차 계약의 종료가 전제되어야 합니다. 따라서 법률적 관계의 불확정성 해소를 위해 임대차 종료 사실을 가장 먼저 확인(또는 확정)해야 합니다.

가. 임대차 기한의 만료

통상 임대차는 임대차 계약 기간이 종료되면 종료됩니다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 한 경우 종료합니다.

나. 임차인의 임대차계약 해지 통고

임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신되더라도 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 계약 해지를 통지하면 임대인이 해당 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료됩니다(주임법 제4조 제1항, 제6조의2).

다. 임대차 종료의 효과

임대차계약이 종료되면 임차인은 주택을 반환할 의무를 부담하며, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 한편, 임차인으로서는 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임대인이 보증금을 반환할 때까지 이사를 하지 않는 것이 유리합니다. 왜냐하면 (임차권등기명령 등의 조처 없이 이사를 가면) 대항력과 우선변제권이 소멸할 수 있기 때문입니다.

임대차계약이 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주되므로 임대인과 임차인은 자신의 임대차 계약상 권리 및 의무를 그대로 유지하게 됩니다. 따라서 임차인은 보증금을 반환받을 때까지는 인도를 거절할 수 있고, 임대인 역시 (월) 차임 지급 청구권을 가지고 주택을 인도받을 때까지는 보증금 지급을 거절하는 동시이행의 항변권을 갖게 됩니다.

한편, (월) 차임이 있는 임대차의 경우 임차인으로서는 약정된 임대차 기간이 종료되더라도 계속 차임을 지급해야 합니다. 그렇지 않은 경우 보증금에서 미지급된 차임이 공제될 수 있습니다.

2. 임차권등기명령 신청

가. 의의

임차인은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못하면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임대차등기명령이 내려지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득 또는 유지할 수 있습니다. 즉, 대항력과 우선변제권을 갖지 않았던 임차인도 임차권등기명령을 통해 취득할 수 있으며, 임차인이 임대차 종료 이후 이사를 하더라도 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있게 되는 것입니다.

나. 유의점

다만, 임차권등기명령이 인용되고 부동산등기부에 이러한 사항이 기재된다면 임대인으로서는 신규 임차인을 구하기 어려워질 수 있습니다(잠재적 임차인들에게 문제가 있는 부동산으로 인식될 수 있기 때문입니다). 따라서 임대인이 신규 임차인과의 임대차계약을 통해 기존 임차인에게 보증금을 지급해야 한다면 오히려 임차권등기명령으로 인해 보증금 지급이 지연되는 상황이 발생할 수 있음을 유의해야 할 것입니다.

다. 기타 고려사항

내용증명에 임대차보증금 미반환 시 임차권등기명령을 신청할 것임을 고지하는 것만으로 (실제 임차권등기명령의 신청은 일정 기간 유보하더라도) 임대인에게 상당한 압박이 될 수 있습니다.

* 개별 상황에 따라 대응방법이 달라질 수 있으므로 법률전문가와 협의해 보시기 바랍니다.

3. 집행권원 확보 전 준비사항

가. 내용증명 발송

임대인이 임대차 종료 이후에도 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 임대인에게 해당 사실을 내용증명으로 발송하는 것이 좋습니다. 내용증명은 그 자체로 법적 효과를 발생하는 것은 아니지만, 향후 법적 절차(임차권등기명령 신청, 가압류, 보증금반환소송 등)에서 주요한 증거로 활용될 수 있습니다.

또한, 임차인은 임대차 종료 전이라도 임대인에게 임대차계약 종료 예정 사실 및 제3자와 신규 임대차계약을 체결(및 계약금 지급 사실 등)한 사실 등을 통보할 수 있습니다(해당 내용은 보증금 반환청구 소송 등에서 특별손해 주장 시 증거로 사용될 수 있습니다. ).

위와 같은 내용증명에서는 ① 임대차계약 기간, ② 보증금 액수, ③ 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있는 사실, ④ 임차인이 자신의 의무 이행을 위해 노력하고 있는 사실 등을 언급하실 수 있을 것입니다.

* 세부적인 내용은 법률전문가와 협의해 보시기 바랍니다.

나. 가압류 신청

임차인은 보증금반환청구소송에 앞서 강제집행을 보전하기 위해 임대인의 재산에 가압류를 신청할 수 있습니다. 즉, 임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있다면, 임차인으로서는 법원에 피보전권리, 보전의 필요성 등을 소명해야 하여 가압류 신청을 하는 것을 고려해 보아야 할 것입니다.

3. 집행권원 확보 - 보증금반환청구 소송 등

가. 지급명령신청

임차인은 집행권원 확보를 위해 지급명령 신청을 고려할 수 있습니다. 지급명령은 비교적 적은 소송 비용으로도 조속하게 진행할 수 있는 장점이 있습니다.

하지만 채권자(임대인)가 지급명령에 이의할 경우 본안(보증금 반환청구소송)으로 진행하게 됩니다. 이 경우 처음부터 보증금 반환청구소송을 진행하는 경우보다 오히려 진행이 지체될 수도 있습니다.

따라서 임대인이 이의할 것이 예상된다면 곧바로 보증금 반환청구소송을 제기하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 임차인은 지급명령이나 민사소송 제기 외에 민사조정 신청을 하는 방법을 고려할 수 있을 것입니다.

나.민사소송(보증금 반환청구소송) 제기

지급명령이나 민사조정 등 간이 절차를 통해 보증금 지급이 이루어지지 않는 경우 임차인은 최후의 수단으로서 소송을 통해 보증금 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

한편, 앞서 살펴본 바와 같이 (임대인의) 임대차보증금 반환과 (임차인의) 주택 인도는 동시이행 관계이므로, 통상 상환이행 판결이 내려지는 경우가 많습니다.

만약 임차인이 (임차권등기명령 이후) 주택의 인도 등 자신의 채무를 이미 이행하였다면 임대인에게 보증금에 반환에 대한 지연손해금 청구를 할 수도 있습니다.

다. 특별손해의 청구 여부

임대인이 보증금 반환을 지체하게 되면 자칫 임차인은 다른 임대인과의 임대차계약 체결에 실패하거나 혹은 (다른 임대인과 체결한) 임대차 계약이 파기되어 계약금을 몰취 당할 수도 있습니다. 이 경우 임차인은 기존 임대인을 상대로 몰취 된 계약금을 특별손해로써 손해배상을 청구할 수 있을지가 문제 됩니다.

1) 특별손해 인정 사례

원고(임차인)은 피고(임대인)에게 임대차 계약 갱신을 거절하고 제3자와 새로운 임대차계약을 체결하면서 제3자에게 계약금 8,000만원 상당을 지급하였습니다. 그런데 피고(임대인)이 보증금을 반환하지 않아 새로운 임대차계약의 잔금을 지급하지 못하였고 원고(임차인)은 계약금이 몰취 되었습니다. 해당 사안에서 재판부는 피고에게 몰취 된 계약금 8,000만원 상당 및 이에 대한 지연 손해금 지급의무를 인정한 바 있습니다(서울중앙 사례).

2) 특별손해 부정 사례

원고(임차인)는 피고에게 임대차계약 갱신을 거절하였고 (제3자) 새로운 임대차계약을 체결하였고 계약금 2,400만원 상당을 지급하였으나 잔금 미지급으로 계약금을 몰취당하였습니다. 다만 해당 사안에서는 특별손해 청구가 기각되었습니다(인천지방법원 사례).

위 두 사안은 상당히 유사하나 하급심의 판단이 갈리고 있으므로 특별손해의 인정 유무를 단정하기는 어렵습니다. 따라서 특별손해의 청구와 관련해서는 법률전문가와 상담을 미리 해보시고 의사결정을 하시는 것을 권고해 드립니다.

4. 강제집행 절차

가. 강제경매 신청

민사조정, 지급명령, 민사소송 확정 등으로 집행권원이 확보되면 임차인은 채무자의 부동산을 압류, 매각 등을 통해 금전채권을 충당할 수 있을 것입니다. 통상 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보한 부동산(기존 임대차계약상 주택)에 관하여 경매를 신청할 수 있을 것입니다.

나. 배당요구

만약 다른 채권자가 집행 절차를 개시하였다면 임차인으로서는 해당 절차에 참가하여 배당을 요구할 수 있습니다.

이상 (주택) 임대차계약 종료와 관련하여 임차인의 (전세) 보증금 반환 절차 등에 관해 알아보았습니다.

정리해서 말씀드리면, 임차인은 ① 내용증명 발송(임대차 계약 종료 사실, 임대인의 보증금 미지급 사실), ② 임차권등기 명령 신청, ③ 보전절차(가압류 등), ④ 집행권원 확보(지급명령, 민사조정, 본안소송), ⑤ 강제집행(경매, 배당요구 등) 등의 순서대로 자신의 권원을 확보할 수 있을 것입니다.

주상현 변호사는 민사법, 형사법 전문 변호사입니다. 임대차계약 및 보증금 반환과 관련하여 문의사항이 있으시면 문자나 이메일 등을 남겨주시기 바랍니다(로톡/네이버 검색 등으로 확인 부탁드립니다).

* 재판이나 수사 입회 시 통화가 어려울 수 있으니 문자나 이메일 송부 부탁드립니다.