승소사례 – 신탁회사를 상대로 한 보증금반환청구 승소 

1. 사안의 개요

의뢰인(임차인)은 신탁등기가 되어 있던 주택에 대하여 전세임대차계약을 체결하였습니다.

신탁회사가 소유권을 가지고 있는 신탁등기 부동산에 대한 임대차계약은 임차인 입장에서 매우 위험하지만, 임대차계약 당시의 약속대로 임대인은 보증금 잔금을 받음과 동시에 신탁등기를 말소하고 임대인 명의로 소유권을 다시 이전하였습니다.

그런데 임대인은 임대차계약 존속 중 같은 신탁회사에게 부동산을 다시 신탁하여 소유권등기를 이전하였고, 보증금을 반환해주어야 할 시기에 무자력 상태에 빠지게 되었습니다.

의뢰인은 임대차계약이 종료되었음에도 보증금 반환을 받지 못하였고, 기존 임대인과 신탁회사 둘 다에게 보증금을 반환해달라고 해보았으나, 기존 임대인은 돈이 없어 반환할 수 없다고 하였고, 신탁회사는 자신은 수탁자일뿐 임대차와 상관이 없다며 보증금반환을 거부하고 있었습니다.

위와 같은 상황에서 의뢰인은 보증금반환을 위한 법적 대응을 저희에게 위임하셨습니다. 의뢰인의 사건을 검토한 결과 임대차보증금의 반환책임이 신탁회사에게 있다고 판단되어 신탁회사를 상대로 내용증명을 통해 보증금반환을 청구하였는데, 그럼에도 불구하고 신탁회사 측에서 계속하여 보증금반환책임을 부인하기에 신탁회사를 상대로 보증금반환청구소송을 제기하게 되었습니다.

2. 소송 진행 중 주요 쟁점

가. 신탁회사는 신탁원부의 대항력을 임차인에게 주장할 수 있다고 항변

소송 중에 신탁회사는 보증금반환책임을 부인하면서, 기존 임대인인 위탁자로부터 소유권관리와 처분업무만을 위탁받았을 뿐, 임대차 등 관리업무는 모두 위탁자가 처리하도록 하였다며 그와 같은 신탁계약 내용이 신탁원부에 기재되어 있으므로, 신탁법 제4조에 따라 신탁회사가 위 내용으로 임차인에게 대항할 수 있다는 주장을 하였습니다.

나. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인에게 대항할 수 없음

그러나 의뢰인은 현재 유효한 신탁등기가 경료되기 이전에 임차인으로서 전입신고 및 확정일자를 받아두고 이사하여 점유를 마쳤으므로 주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인이었습니다.

따라서 본 건과 같이 대항력 있는 임차인이 이미 거주 중인 임대차목적물에 대해 신탁이 이루어진 경우에는 신탁회사에게 임대차보증금반환의무가 있기에, 신탁회사의 주장이 타당하지 않음을 반박해갔습니다.

등기를 통하여 대항할 수 있는 제3자는 등기 이후에 이를 확인할 수 있는 상태에서 법률관계를 맺게 된 사람만이 해당하고, 등기 이전에 신탁재산에 관하여 법률관계를 맺은 사람은 제외된다고 보아야 한다는 대법원 판례가 적용되어야 할 사안이며, 이에 반하는 신탁회사의 주장은 매우 부당함을 밝혀 나갔습니다.

3. 결과

재판부는 저희 주장이 타당함을 모두 인정하셨고, 신탁회사는 보증금 전액과 임차권등기비용까지 지급할 의무가 있음이 인정되었습니다.

이후 의뢰인은 신탁회사로부터 보증금과 임차권등기비용, 장기수선충당금까지 포함된 돈을 모두 돌려받게 되었습니다.

법리적인 다툼 이외에도 신탁회사는 의도적으로 재판을 지연시키며 반환책임을 회피하고자 하였지만, 이를 적극적으로 차단하며 의뢰인이 보증금을 실제로 회수하실 수 있도록 마지막 절차까지 최선을 다해 도왔습니다.

임대차계약 이후 보증금반환에 있어 어려움을 겪고 계신다면 변호사의 자문과 도움을 받아 사건을 조속히 해결할 수 있도록 하셔야 할 것입니다.