무상임대차확인서를 믿고 낙찰받은 매수인에게 임차인은 대항 못함 

1. 사안의 쟁점

임대인(집주인, 건물주)이 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받으려 한다면서 임차인(세입자)에게 무상거주확인서(무상임대차확인서)를 작성해달라고 요구할 때가 있습니다.

임차인이 임대인의 부탁대로 위 확인서를 작성해주고 임대인이 이를 대출은행에 제출하였다면, 이후 임대인이 채무변제를 하지 않아 대출은행이 부동산을 경매에 부치는 임의경매신청을 하게 될 때, 임차인은 기존에 확보한 대항력을 경매절차에서 부동산을 낙찰받은 매수인에게 주장할 수 있는지 여부가 문제가 됩니다.

결과적으로, 위 사안에서 대법원은 임차인이 대항력 있는 임대차를 주장하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반한다고 보아 허용될 수 없다고 보고 있습니다.

2. 판결요지

[대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결 건물명도]

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.

3. 시사점

위와 같이 경매절차에서 채권자 경매신청인 측에서 제출한 무상거주확인서의 내용을 신뢰하고 낙찰을 받은 매수인이라면, 임차인이 이후 말을 바꾸어 실제로는 대항력 있는 임차인이라고 주장을 하며 퇴거를 거부할 수는 없습니다.

한편, 임차인이 전세보증금을 받고자 할 때 임대인이 주민등록에 대한 전출을 요구하거나 무상거주확인서를 작성해주어야만 은행에서 대출을 받아 보증금을 반환할 수 있다며 이에 협조해줄 것을 요구할 때가 있는데, 임대인의 위 요구에 응하게 될 시 위 판례와 같이 임차인은 대항력을 상실하는 결과를 가져올 수도 있으므로 위험한 요구에 응하지 말고 반드시 변호사에게 먼저 자문을 받으셔야 할 것입니다.