점포를 확장하는 임대차계약을 한 경우 갱신요구권 10년의 기산점 

1.사안의 쟁점

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 경우 상가 임차인은 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그런데 임대차한 점포를 임차인이 확장하여 계약내용을 바꾸는 경우 기산점을 언제부터로 봐야 하는지에 대해 다툼이 생길 수 있고 아래 실제 사안에서 법원이 어떤 판단을 했는지 살펴보도록 하겠습니다.

2008년 경 10평의 공간을 임대차하여 식당을 5년 정도 운영하다가 옆 호실 임차인이 나간다고 하여 20평의 공간을 추가로 확장하여 임대차하기로 하고 2013년 경 총 30평에 대하여 새롭게 임대차계약서를 다시 작성한 경우, 10년 갱신요구권의 기산점이 2008년이 되는 것인지 아니면 2013년이 되는 것인지에 대한 분쟁이었습니다.

2. 당사자간의 주장

가. 임대인의 주장

상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 의하면, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있는데, 피고는 늦어도 2008. 1. 1. 부터 이 사건 점포 일부를 시작으로 임대차를 개시하였으므로 이미 위 10년이 경과하여 상가건물임대차보호법이 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 이 사건 2013. 11. 15.자 임대차계약은 기존 임대차계약의 갱신 계약에 불과하고, 위 계약 기한인 2015. 11. 14. 이후 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 1년씩 묵시적 갱신되어 왔는데, 원고가 2020. 9. 2.경 계약 갱신 거절의 통지를 하였으므로 이 사건 점포에 관한 임대차계약은 2020. 11. 14.로 종료되었다.

나. 임차인의 주장

이 사건 2013. 11. 15.자 임대차계약은 기존의 임대차계약과 임대차목적물 및 임대차 보증금, 차임 등에서 큰 차이가 있는 새로운 임대차계약이고, 그로부터 10년인 2013. 11. 14.까지 피고의 계약갱신 요구권이 보장된다. 피고는 원고의 계약갱신 거절 이전인 2020. 5. 27. 이미 C에게 임대차계약 갱신요구권을 행사하여 이 사건 점포 임대차계약 이 갱신되었고, C로부터 이 사건 건물을 양수한 원고가 임대인 지위를 승계하였으므로 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 종료되었음을 전제로 하는 이 사건 청구는 모두 이유 없다.

3. 판례 요지

[서울남부지방법원 2021. 8. 11. 선고 2021가단200536 판결]

10년의 기산점을 언제로 볼 것인지에 관하여 본다.

원고는 2008년경의 임대차계약을 기준으로, 피고는 이 사건 2013. 11. 15.자 임대차계약을 기준으로 이를 기산 하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 앞서 본 인정사실에서 나타났거나 앞서 본 증거 에 의하여 인정할 수 있는 다음의 사정, 즉

① 이 사건 2013. 11. 15.자 임대차계약은 기존 임대차계약에 임대차 목적물이 추가·확장된 계약인데, 그 추가 부분의 면적이 기존 목적물의 2배를 초과하고, 이로써 임대차목적물의 면적이 기존 대비 약 3배로 증가 한 점,

② 이에 따라 피고와 C은 임대차보증금과 차임도 기존 대비 3배 이상 증가한 금액으로 정하였고, 피고가 C에게 이를 추가로 지급한 점,

③ 피고는 이 사건 2013. 11. 15.자 임대차계약 이후 신규 임차한 부분에 시설 투자를 하여 점포를 크게 확장하여 새로운 상호로 식당업을 영위한 점,

④ 피고와 C은 기존 임대차 갱신 계약서에 '연장계약'인 사실을 명시하였으나, 이 사건 2013. 11. 15.자 임대차계약서에는 그와 같은 기재가 없는 점에다가

⑤ 상가건물임대차보호법의 입법 취지와 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 취지를 모두 종합하여 보면,

이 사건 2013. 11. 15.자 임대차계약의 실질은 C과 피고 사이의 기존 임대차계약을 단순히 갱신 재계약한 것이 아니라, 새로 이 임대차 목적물을 정하여 신규 임대차계약을 체결한 것으로 보는 것이 타당하고, 이 사건 점포 중 약 1/3 부분에 해당하는 목적물에 대한 기존 임대차계약이 있었다는 이유로 임차인에게 불리하게 위 상가건물임대차보호법 조항을 해석하여 2008년경의 임대차계약일을 기준으로 이 사건 점포 전체의 계약갱신요구권 행사기한을 정하여서는 안 된다고 할 것이다.

4. 결론

결국, 기존 계약을 연장하는 계약인지 새로운 계약인지 여부가 구체적인 계약내용을 고려하여 판단되어야 하고, 위 사안처럼 면적이 3배가 되고 임대료도 그에 대응하여 크게 달라지고, 계약서에 연장계약으로 정하기로 한 것인지에 대한 합의가 있는지, 영업점포가 기존과 크게 차이가 생겼는지, 상가임대차법의 취지 등을 고려하여 임차인이 보호받아야 할 사안인지 여부에 따라 기산점이 결정될 것입니다.