건설 하자 소송에 대한 안내, 기초편! 

1. 건설 하자 소송이란?

제가 변호사로서 가장 많이 수행한 소송 유형을 꼽으라면 그 첫번째가 건설 하자 소송일 것입니다. 이에 건설 하자 소송이 무엇인지 잘 모르는 분들을 위해, 그 기초적인 내용을 간략히 작성해 보았습니다.

먼저 건설 하자 소송이 무엇인지 한마디로 요약한다면, "건축물 등에 하자가 있는지를 찾아내고 그 하자를 보수하기 위한 비용을 산정하여 손해배상 책임을 묻는 소송" 이라고 하겠습니다.

건설 하자 소송을 제기하는 유형은 크게 세가지인데, 아파트, 오피스텔, 상가, 플랜트 등 건축물 에 관한 하자 소송 / 도로, 교량, 하천 등의 기반시설(토목건축)에 관한 하자 소송 / 개인과 개인 사이, 다세대주택 세입자의 누수·결로 하자 소송이 그것입니다.

건설 하자 소송의 가장 큰 특징은 법원 감정이 필요하다는 것입니다. 하자 발생 시 증명 책임은 소송을 제기하는 원고에게 있는데, 그 원고는 건설의 비전문가인 경우가 많습니다. 따라서 전문가의 힘을 빌려 하자의 존재 및 하자보수비를 증명해야 하는데, 그 외부 전문가가 바로 법원에서 선정한 '감정인'입니다.

2. 법원 감정 절차의 진행 과정

하자 소송의 법원 감정 절차를 크게 4가지로 나누어 간략히 설명드리겠습니다.

1)    감정 신청 → 법원이 감정인 후보자를 지정

·       감정을 원하는 자(보통은 원고)가 법원에 감정 항목 등을 기재한 감정신청서를 법원에 제출합니다.

·       법원이 감정인 풀(pool)에서 무작위로 3명을 후보로 선정하여, 감정인 후보자에게 감정신청서를 보냅니다. 감정인 후보자들은 감정신청서를 보고 예상감정료 산정서를 작성하여 법원에 보내고, 법원은 이를 원/피고에게 보냅니다.

2)   감정인 선정 의견 및 감정료 예납 → 원고가 감정료를 부담

·       원고·피고가 감정인 후보자 3명 중 1~3지망을 제출하여 법원에 제출하면, 법원이 감정인을 선정합니다.

·       감정료(수백~수천만 원)는 감정신청서를 제출한 자가 납부해야 하기 때문에, 감정신청한 자의 의견이 보다 더 반영되어 최종적으로 감정인이 지정됩니다.

3)    감정기일 및 현장조사 → 감정인이 조사 후 감정서 제출

·       감정인이 선정되면 감정기일이 지정되어 감정인이 법원에 출석한 뒤, 원/피고와 연락처를 주고받습니다. 이후 감정인이 현장조사 기일을 별도로 잡고, 원/피고 만나서 감정을 어떻게 진행할지 구체적으로 논의합니다.

·       현장조사 이후에도 변호사의 전문지식이 중요합니다. 건축·설계·공사 관련 법률 및 기술적 지식 필수이며, 감정 과정에서 적극적으로 의견 개진하여 의뢰인의 입장을 반영해야 합니다. 감정서가 나오기 전에 우리측이 의견이 최대한 반영되는 것이 가장 좋습니다.

4)    감정보완 및 최종 감정서 제출 → 원·피고의 의견 반영 후 수정

·       감정 결과가 불리할 경우 감정 보완 신청이 필수이며, 필요하다면 외부 전문기관의 사실조회 신청 등을 진행하여 우리에게 우호적인 수정 의견을 받을 수 있어야 합니다. 최종적으로 보완된 감정서는 보통 그대로 판결문에 반영되는 경우가 많기 때문입니다.

3. 가장 많이 받았던 질문 및 그에 대한 답변

1) 건축물 하자 소송을 꼭 변호사와 함께 해야 하나요?

답변: 꼭 변호사를 선임해야 하는 것은 아니지만, 법원 감정 절차가 복잡하고 감정서 검토 및 법적 주장을 제대로 하지 않으면 불리한 결과가 나올 수 있습니다. 특히 감정서 내용이 판결에 직접적인 영향을 미치기 때문에 건설 및 법률 지식을 갖춘 변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다.

2) 감정료가 부담되는데, 비용을 줄이는 방법이 있을까요?

답변: 감정료는 원고가 부담하는 것이 일반적이지만, 감정비용이 너무 크다면 다음과 같은 방법을 고려할 수 있습니다.

1.     여러 세대가 함께 소송을 진행(집단 소송)하면 개별 부담이 줄어듭니다.

2.     감정 항목을 필요한 부분만 신청하여 감정료를 낮출 수 있습니다.

3.     소송 전 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 등을 활용하면 감정 절차 없이 해결될 가능성도 있습니다.

3) 감정인은 어떤 기준으로 선정되나요?

답변: 법원은 감정인 후보 3명을 무작위로 선정한 뒤, 원고와 피고가 각각 1~3지망을 제출합니다. 이를 바탕으로 법원이 최종 감정인을 결정하게 됩니다.
중요 포인트: 원고가 감정료를 예납하는 경우가 많아 원고의 의견이 감정인 선정에 더 반영되는 경향이 있습니다.

4) 감정이 진행되는 동안 원고(의뢰인)는 뭘 해야 하나요?

답변: 감정이 진행되는 동안 의뢰인은 변호사와 협력하여 다음 사항을 준비해야 합니다.

1.     추가 증거 확보: 감정 전 하자 부위를 상세히 촬영하고 기록해 두는 것이 좋습니다.

2.     감정 현장조사 준비: 현장에서 감정인이 하자를 제대로 확인할 수 있도록 사전에 정리합니다.

3.     감정서 검토: 감정 결과가 나온 후 변호사와 함께 검토하여 오류가 없는지 확인하고, 필요한 경우 보완 요청을 합니다.

5) 감정 결과가 불리하게 나오면 어떻게 해야 하나요?

답변: 감정 결과가 불리하게 나왔다면, 감정보완 신청을 통해 추가 검토를 요청할 수 있습니다. 감정인이 법적 논리를 고려하지 않고 단순 기술적 판단을 하는 경우도 많기 때문에, 변호사가 감정서의 논리적 오류를 지적하고 보완 요청을 하는 것이 중요합니다.

6) 하자보수 청구가 아닌, 보수비용을 배상 받을 수도 있나요?

답변: 네, 하자보수 대신 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

·       시공사와의 관계가 원만하지 않아 직접 하자보수를 받기 어려운 경우,

·       하자보수를 받아도 건물 가치 하락 등의 추가 손해가 발생하는 경우에는
하자보수비+손해배상 청구가 가능합니다.

7) 건축물 하자 소송은 얼마나 걸리나요?

답변: 건축물 하자 소송은 감정 절차 때문에 다른 민사소송보다 오래 걸리는 편입니다.

·       감정인 선정 → 감정 진행 → 감정보완 등 감정 절차만 6개월~1년 걸릴 수 있음

·       전체 소송은 1심 기준으로 1년 반~2년 정도 소요됨

·       항소하면 추가로 1년이 더 걸릴 수 있음
따라서, 소송을 고려한다면 장기전을 염두에 두고 진행 계획을 세우는 것이 중요합니다.

8) 건축물 하자 소송에서 승소하면 실제로 돈을 받을 수 있나요?

답변: 승소 판결을 받아도 시공사(피고)가 돈을 지급하지 않는 경우가 있습니다. 이를 대비해 시공사의 재산(예금, 부동산 등)에 대한 강제집행(압류, 경매)을 준비하는 것이 필요합니다.
만약 시공사가 폐업했거나 재산이 없다면, 보증기관(주택도시보증공사, 하자보수보증보험 업체 등)을 상대로 청구하는 방법도 검토할 수 있습니다.

4. 하자 소송은 전문 변호사에게

위에서 설명드린 것은 하자소송의 가장 기초적인 부분에 불과합니다.

건축 하자 소송은 풍부한 소송 경험과 전문성이 있는 변호사에게 맡기실 필요가 있으며, 대한변호사협회 인증 "건설" 전문 김우중 변호사에게 연락주시기 바랍니다.