투기과열지구임에도 조합원 지위 승계가 가능한 2가지 대표적 경우 

1. 투기과열지구 조합원 부동산을 매수하면서 조합원 지위를 승계받고 싶다면?

재개발/재건축 전문 변호사로서 활동하다 보니, 조합원 지위 승계에 관한 자문이 주기적으로 옵니다.

이에 이번 기회에 관련 도시정비법령 내용을 간단히 정리해 드리겠습니다.

도시정비법령에 적혀 있는 내용이지만 일반인 분들에게는 난해하고 복잡한 내용이어서,

이번 글로 간편하게 투기과열지구의 조합원 지위 양도에 관한 답변을 정리해 드릴테니, 필요할 때마다 찾아보시면 좋겠습니다.

관련해서 먼저 도시정비법 제39조를 보시죠.

2. 조합원 지위에 관한 도시정비법 제39조

제39조(조합원의 자격 등)

① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.<개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

내용이 좀 길지만, 39조 1항부터 보겠습니다. 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다는 것이 핵심적인 내용입니다. 해당 정비구역의 토지등소유자가 조합원의 자격이 있다는 내용이기도 합니다.

우리가 궁금한 내용은 아니니 지나갑니다. 우리가 궁금한 내용은 39조 2항에 있습니다.

3. 투기과열지구에서는 조합원 승계가 불가능한 것이 원칙이다.

 ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.<개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>

39조 2항은, 투기과열지구로 지정된 지역의 정비사업조합 조합원은, "일정 시점 이후"에는 해당 부동산(건축물/토지)의 소유자가 바뀌어도 조합원 지위가 이전되지 않는다는 내용입니다.

구체적으로는 재건축조합이냐, 재개발조합이냐에 따라서 세분화되어 있는데요, 재건축사업을 시행하는 경우에는 "조합설립인가 후", 재개발사업을 시행하는 경우에는 "관리처분계획인가 후"에 부동산의 소유권자가 바뀌어도 조합원 지위가 양도양수 되지 않는다는 것입니다.

이것이 원칙이고, 예외도 있습니다.

4. 예외적으로 투기과열지구임에도 조합원 승계가 가능한 경우.

39조 2항의 1호부터 7호는 그 예외사유 7가지를 열거하고 있습니다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우

6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우

7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

7가지를 간략하게 보자면,

세대원이 질병치료, 결혼 등으로 이사하는 경우 / 상속으로 세대원 모두 이사하는 경우 / 세대원 모두 해외 이주하는 경우 / 1세대 1주택자가 10년 소유, 5년 거주하는 경우 / 지부누형주택 공급을 위해 공유하는 경우 / 공공재개발사업 시행자에게 양도하는 경우 / 정비사업조합의 사업이 늦어지는 예외적인 경우가 그것입니다.

여기서 많은 의뢰인들이 궁금해하는 것은 39조 2항 4호와 7호입니다. 그 부분을 상세히 보겠습니다.

먼저 39조 2항 4호는 "1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우"라고 규정하는데, 여기서 말하는 대통령령은 도시정비법 시행령 37조 1항을 봐야 합니다.

제37조(조합원) ① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.

1. 소유기간: 10년

2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년

한마디로 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년, 거주기간 5년을 충족하면 해당 부동산을 매도하여도 조합원 지위가 옮겨간다는 것입니다. 따라서 1세대 1주택인지, 소유기간 10년인지, 거주기간 5년인지를 잘 챙겨보셔야 합니다.

마지막으로 도시정비법 39조 2항 7호는 도시정비법 시행령 37조 3항을 보셔야 합니다.

③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.<개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13.>

1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

도시정비법 시행령 37조 3항은 1호부터 6호까지를 규정하고 있는데요, 그중 1호가 재건축사업이 "조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는" 경우, "3년 이상 계속 소유"하고 있다면 조합원 지위 이전이 가능하다고 규정합니다. 2호는 사업시행계획인가일로부터 3년 이내 착공하지 못한 경우, 3호는 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 경우 등을 규정하는데, 실질적으로 가장 많이 적용되는 것은 시행령 37조 3항 1호라고 보시면 되겠습니다.

5. 투기과열지구임에도 조합원 지위 양도가 가능한 2가지 경우가 가장 대표적입니다.

결론적으로, 도시정비법령에 따라 살펴보면, 투기과열지구임에도 불구하고 예외적으로 조합원 지위 이전이 가능한 2가지 경우가 대표적이라 하겠습니다. 첫번째는 1세대 1주택자로서 소유 10년, 거주 5년을 채운 경우, 두번째는 조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 경우입니다.

3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 조합은 많습니다. 다만 그것이 재건축 조합인 점에 유의하시기 바랍니다.