사례연구 – 사망한 임차인의 대항력 유지 방법 

1.사안의 쟁점

임차인이 사망하면 임차인의 권리와 의무는 상속인에게 승계되므로, 보증금반환채권도 상속인에게 승계됩니다. 그런데 망인이 된 임차인이 생전에 전입신고와 점유를 통해 확보한 주택임대차보호법상 대항력은, 망인의 사망으로 인해 상실되는 것인지 아니면 상속인에게 그대로 승계될 수 있는 것인지 여부가 문제가 됩니다.

이에 관하여 관련 하급심 판결이 여러 차례 나온 바 있는데, 아래 판결문의 판단 부분을 참고해볼 수 있습니다.

2. 판례 요지

[창원지방법원 2022. 7. 15. 선고 2021나64785 판결 배당이의 판결]

1) 사망한 임차인이 이미 대항력을 갖추었더라도, 사망신고가 이루어져 망인인 임차인의 주민등록이 직권말소된 경우(주민등록법 제14조)에는 대항력을 상실하므로, 승계인 명의의 주민등록이 필요하다고 봄이 상당하다[한국사법행정학회, 주석 민법{채권각칙3}(제5판), 489면].

2) 앞서 인정한 사실에 의하면, 망인은 2019. 12. 10. 사망하여 2019. 12. 13. 그 주민등록이 말소되었고, 그 말소 전에 망인의 모친인 원고가 그 명의로 주민등록을 하였다는 사실을 인정할 증거가 없으므로, 망인이 취득하였던 대항력은 상실되었다고 할 것이다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다."

3. 결론

사망한 임차인의 대항력은 주로 경매배당사건에서 문제가 되었습니다. 위 판례의 취지와 달리 상속인이 전입신고 없이도 임차인의 우선변제권 등을 승계할 수 있다고 본 판례도 존재하나(수원지방법원 2016가단50012 판결 등), 상당수의 판례는 위 창원지방법원과 같은 취지의 판단을 보여주었습니다.

만일 사망한 임차인의 가족, 상속인이라면 대항력 인정여부에 대해 보수적으로 접근할 필요가 있으므로, 망인에 대한 사망신고로 망인의 주민등록이 직권말소되면 대항력을 상실한다고 보고, 망인이 취득하였던 대항력이 상실되지 않도록 주민등록이 말소되기 전에 적법한 상속인이 임대차건물에 대한 전입신고(점유 포함)를 할 수 있도록 하여야 할 것입니다.