대법원 판례-유치권소멸청구권을 통한 명도소송 승소사건 

1. 사안의 쟁점

B(피고)는 공사대금을 받지 못해 2006년부터 부동산에 대한 유치권을 주장하면서 점유를 하였고, 2007년부터 2012년 사이 소유자의 동의 없이 제3자에게 임대를 하면서 수익을 챙긴 적이 있습니다.

A(원고)는 2018년 위 부동산의 소유권을 취득하였고, B를 상대로 부동산의 인도와 부당이득을 구하는 명도소송을 제기하였는데, B가 유치권 항변을 하자, A는 B의 위 무단임대를 이유로 민법 제324조에 따른 유치권소멸청구권을 행사하였습니다.

그런데 B가 무단임대를 한 시기는 2007년부터 2012년 사이였고, A가 소유권을 취득한 시기는 2018년이어서, A가 소유권을 취득하기 전에 있었던 과거의 무단임대를 사유로 해서 A도 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었고, 원심(하급심) 판결에서는 유치권소멸청구권이 인정되지 않았으며, 이에 A가 대법원에 위 쟁점과 관련된 상고를 제기하게 되었습니다.

2. 대법원판결 요지

[대법원 2023. 8. 31. 선고 2019다295278 판결 건물인도 등]

무단임대행위가 종료된 이후 소유권을 취득한 자는 과거의 사실을 이유로 유치권소멸청구권을 행사할 수 없다는 원심의 판결은 대법원에서 파기되었습니다.

가. 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반하여 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다.

나. 피고 1은 소유자의 승낙 없이 이 사건 부동산을 소외 4에게 4년 4개월간 임대함으로써 민법 제324조 제2항 위반행위를 하였다. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고는 2018. 11. 27. 자 준비서면의 송달로써 유치권소멸청구의 의사표시를 하였으므로 특별한 사정이 없는 한 피고 1의 유치권은 그때부터 소멸하였다. 따라서 위 준비서면이 피고들에게 송달되었음이 기록상 명백한 2018. 11. 28.부터는 피고들은 이 사건 부동산을 점유할 권원이 없으므로 원고에게 이 사건 부동산을 인도하여야 하고 피고들은 그 인도 완료일까지 이 사건 부동산을 점유․사용하여 얻은 차임 상당 이익을 부당이득으로 반환하여야 한다.

원심의 판단에는 민법 제324조 제3항에서 정한 유치권소멸청구권에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

3. 결론

유치권자에게 인도거절권이 있다고 하더라도 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하는 것이며, 임의로 무단임대 등 사용을 하게 될 시에는 공평의 원칙상 소유자에게 유치권소멸청구가 인정될 수 있다고 보는 것이며, 이러한 유치권소멸청구권은 무단임대행위가 종료된 후 소유권을 취득한 제3자도 행사가 가능하다고 본 판례입니다.

유치권소멸청구가 행사된 이후에도 유치물을 점유하며 사용하였다면 차임상당의 부당이득반환의무까지 발생될 수 있습니다.