실거주 갱신거절, 주의할 점 

실거주 이유로 갱신을 거절했는데, 왜 문제가 될까요?

최근 주택임대차보호법이 개정되면서, 세입자는 계약이 끝날 때 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 계약갱신요구권을 가지게 되었습니다.
하지만 집주인도 예외적으로 이 요구를 거절할 수 있는데요, 대표적인 이유가 바로 ‘실거주’입니다.
즉, 집주인 본인이나 직계가족이 그 집에 직접 들어가서 살겠다고 하는 경우에는 연장을 거절할 수 있습니다.

그런데 말로만 "들어가 살겠다" 해놓고 실제로 입주하지 않으면? 이건 문제가 됩니다.
이번 글에서는 '실거주 갱신거절'이 뭔지, 집주인이 지켜야 할 절차와 세입자의 권리에 대해 쉽게 정리해드리겠습니다.

실거주 갱신거절, 법적으로 어떤 근거가 있나요?

주택임대차보호법은 세입자의 계약 연장을 보장하면서도, 아래와 같은 예외적 사유에는 집주인이 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있습니다.

그중 하나가 바로 집주인이나 그 가족이 직접 거주할 경우입니다.

하지만 단순히 말만 해서는 안 되고, 반드시 다음 조건을 갖춰야 합니다.

• 갱신 거절 의사 통보는 임대차 종료 6개월~2개월 전 사이에 해야 합니다.

• 실거주 이유가 진짜여야 합니다.
  예를 들어 "월세 더 많이 받고 싶어서 다른 세입자 받으려고 한다"는 건 정당한 거절 사유가 아닙니다.

이런 이유로 세입자를 내보냈다면, 손해배상 책임까지 생길 수 있습니다.

말만 하면 안 됩니다: 실거주 의사는 ‘증거’로 보여야 합니다

법적으로는, 실거주 갱신거절을 주장한 쪽이 증거를 제시해야 합니다.
즉, 집주인이 “정말 들어가서 살겠다”는 걸 객관적으로 보여줘야 합니다.

법원이 보는 ‘신빙성 있는 근거’는 다음과 같습니다:

• 직장 이전, 발령장, 자녀의 학교 배정

• 현재 사는 집 계약이 끝나는 시점

• 이사를 위한 인테리어 공사, 계약 준비 등

반대로 아무런 준비도 없이 “그냥 들어갈 예정이었어요”라고만 말하면 법원은 거짓말로 볼 수 있습니다.

세입자가 안 나가면? 내용증명, 명도소송으로 대응합니다

정당한 사유로 갱신을 거절했는데도 세입자가 계속 거주하려 한다면, 다음 단계를 밟을 수 있습니다.

1. 내용증명 보내기
   “계약이 끝났고, 실거주를 이유로 갱신을 거절했으니 퇴거해달라”고 정식으로 알립니다.
   나중에 소송에서 중요한 증거가 됩니다.

2. 이사비 지원 등 협의
   실무에서는 원만한 퇴거를 위해 소정의 이사비를 제안하는 경우도 있습니다.
   강제성은 없지만 갈등을 줄이는 현실적 방법이 될 수 있습니다.

3. 명도소송 제기
   그래도 세입자가 버틴다면 건물 인도 청구 소송을 제기해 법원의 판결을 받아야 합니다.
   이후에도 거주를 계속하면 강제집행을 통해 퇴거시킬 수 있습니다.

단, 전기·수도 끊거나 강제로 쫓아내는 행위는 불법이므로 절대 해서는 안 됩니다.

명도소송, 얼마나 걸릴까요?

보통 소송을 제기하면 4~6개월 정도 걸리며, 경우에 따라 1년 이상 걸리기도 합니다.
이 과정에서 드는 소송비용(인지대, 송달료, 변호사비 등)은 처음엔 집주인이 부담하지만,
승소하면 일부를 세입자에게 청구할 수 있습니다.

그래서 충분한 증거와 서류 준비가 중요합니다.

문제는 실거주 안 했을 때 발생합니다

가장 큰 문제는, 실거주 이유로 갱신을 거절해놓고 정작 집주인이 들어가 살지 않았을 때입니다.
이건 명백한 허위 사유로 인한 갱신 거절이 되며, 손해배상 책임이 따릅니다.

• 배상액은 새 임대료와 기존 임대료 차액 × 2년분 등으로 계산되며 금액이 꽤 클 수 있습니다.

“그냥 빈집으로 두면 괜찮겠지?”라고 생각해도,
입주하지 않았다면 마찬가지로 책임을 피할 수 없습니다.

요즘은 전입신고 확인 등으로 쉽게 사실관계가 드러나기 때문에,
세입자 입장에서도 쉽게 추적할 수 있는 상황입니다.

정리: 진짜 실거주라면, 약속을 꼭 지키세요

실거주 갱신거절은 집주인의 정당한 권리지만,
그만큼 세입자의 주거안정을 해치는 일이기 때문에 법적으로 철저히 조건을 따져야 합니다.

✅ 해야 할 일 요약

• 임대차 종료 6~2개월 전, 실거주 이유로 갱신 거절 통보

• 입주 사유에 대한 구체적 근거(학교, 직장, 발령 등) 마련

• 거절 이후 실제로 입주해 거주

집주인과 세입자 모두 신뢰를 바탕으로 계약을 맺고 지켜야 합니다.
실거주 계획이 있다면 이번 글처럼 법적 절차를 정확히 따르고, 실제로 입주하셔야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

세입자를 내보냈다면, 정말로 그 집에 들어가 사는 것,
이 점을 꼭 기억해 주세요.