임대차계약 갱신거절과 매도 판례분석과 실무적 시사점 알려드립니다 

실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 집을 팔았다면?

우리나라 주택임대차보호법은 세입자에게 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다.
하지만 집주인이 “직접 거주할 예정”이라면 이를 거절할 수 있습니다.
그렇다면 ‘실거주’ 이유로 갱신을 거절한 후, 곧바로 집을 팔아버리면 어떻게 될까요?
이런 상황에서 법원이 집주인에게 손해배상 책임을 인정한 판결들이 속속 등장하고 있습니다.

실거주로 갱신거절, 법적 근거는 무엇인가요?

주택임대차보호법 제6조의3은 세입자가 계약 만료 시 “계속 살겠다”고 요구하면
집주인은 특별한 사유가 없는 한 받아들여야 한다고 규정합니다.
다만 직접 거주할 계획이 있는 경우는 예외로 인정되죠.
이 법은 세입자의 주거 안정과 집주인의 재산권 보호 사이에서 균형을 맞추기 위한 장치입니다.

실거주 의도를 판단한 실제 판결 두 가지

① 서울중앙지법 사례
집주인이 “직접 살겠다”며 갱신을 거절했지만,
바로 한두 달 만에 집을 팔았고 거주 준비도 전혀 없었음 → 손해배상 인정

② 수원지법 사례
집주인이 갱신 거절 후 인테리어 공사 등 실제 거주 준비를 했고,
9개월 뒤 경제 사정으로 어쩔 수 없이 매도 → 손해배상 책임 없음

이처럼, 법원은 실거주 의도가 진짜였는지, 그리고 매도 시기, 준비행위 유무, 사정변경의 타당성을 종합적으로 보고 판단합니다.

대법원은 어떤 입장인가요?

2023년 대법원은 이렇게 판단했습니다:
집주인이 집을 팔 때, 새 주인이 “내가 들어가 살 거야”라고 해도,
세입자가 계약 만료 시점에 “나는 계속 살래요”라고 하면,
갱신요구권이 우선합니다.

다만, 이런 상황이 매매계약에 큰 영향을 줬다면
매수인이 “사정이 현저히 바뀌었다”며 예외를 주장할 수도 있습니다.

집주인이 손해배상을 해야 하는 경우는?

다음과 같은 경우 집주인이 세입자에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다.

• 실거주 이유로 갱신을 거절했지만 곧바로 집을 매도

• 거주 준비가 전혀 없고, 실거주 의도가 없었음이 드러남

• 세입자가 새로 이사하면서 중개 수수료, 이사비, 보증금 차액 등 손해 발생

반면, 실제로 살 계획이 있었고, 불가피한 사정(경제적 이유 등)이 있었다면
손해배상 책임이 없을 수도 있습니다.

실무 팁: 이런 점에 유의하세요

• 말만이 아닌 증거가 중요합니다 (계약서, 공사진행, 이사계획 등)

• 갱신거절 직후 매도는 위험합니다

• 상황이 달라졌다면 그에 대한 객관적인 사유와 증명자료가 필요합니다

정리하자면...

집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신을 거절했다면,
그 의도가 진짜였다는 걸 행동과 증거로 보여줘야 합니다.

그렇지 않고 바로 매도했다면 손해배상 책임을 질 수 있고,
법원은 이런 점들을 매우 꼼꼼하게 따집니다.

따라서 임대인과 임차인 모두 계약 종료 전 충분히 대화하고,
문서화된 준비를 통해 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 가장 좋은 방법입니다.