[개인회생] 전세사기 피해자, 개인회생 제도로 구제 받을 수 있을까? 

전세사기피해, 여전히 끝나지 않은 고통 - 구제방법은 없는가?

1. 전세사기피해 발생 - 주거 취약계층의 위험 증가

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전세사기 피해가 사회문제로 떠오른 지 오래지만, 2025년 3월 현재까지도 피해자들의 고통은 지속되고 있습니다. 서울, 인천, 경기 등 수도권을 중심으로 수천 명의 세입자들이 사기성 임대차 계약으로 인해 보증금을 돌려받지 못하거나, 이중 계약·허위 등기 등으로 인해 법적 분쟁에 휘말리고 있습니다.

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특히 "깡통전세"라 불리는 사례는 사회 초년생과 신혼부부, 고령자 등 주거 취약계층을 중심으로 확산되며 사회안전망의 허점을 드러내고 있습니다. 부동산 시장 침체와 연이은 금리 인상으로 매매가와 전세가의 격차가 심화되면서, 보증금 미반환 사고는 더욱 증가하는 추세입니다.

2. 정부의 전세사기 피해자 지원 정책

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정부는 2023년 말부터 ‘전세사기 피해자 특별법’을 근거로, 피해자에 대한 구제 절차를 본격화하였습니다. 이 법은 일정 요건을 충족하는 피해자에게

• 공공임대주택 우선 공급

• 보증금 일부 대출

• 주택도시보증공사(HUG)의 구상권 행사 유예

등을 제공하고 있습니다.

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3. 개인회생제도, 피해자에게 ‘현실적 해결책’

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서울회생법원과 법무부도 협조하여, 피해자에 대한 개인회생 절차의 문턱을 낮추는 특별 실무준칙(제424호)을 시행 중입니다. 이 실무준칙은 전세사기 피해자가 개인회생을 신청할 경우 변제기간을 최대 3년 미만로 단축하고, 전세보증금 손실액을 변제계획에서 제외하는 등 실질적인 구제를 가능하게 했습니다.

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전세사기로 인해 신용이 훼손되고, 대출 상환이 어려워진 피해자들은 일반적인 민사소송만으로는 회복이 어렵습니다. 이때 개인회생 절차를 활용하면 일정 소득이 있는 피해자는 채무를 재조정받아 최소한의 변제만 하고 나머지 빚은 탕감받을 수 있습니다.

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전세사기 피해자 중 일정한 소득이 있는 사람은 개인회생 제도를 통해 재정 회복을 시도할 수 있습니다.

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• 변제기간 3년미만으로 단축 가능

• 변제금 산정 시 전세보증금 손해액 반영 제외 가능(즉, 청산가치 미반영)

• 채무자가 임차보증금 관련 소송 또는 경매 진행 중인 경우 그 자료 제출로 피해 입증 가능

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4. 개인회생 절차 진행 방법

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ⓛ 전세사기 피해자 결정 신청

- 국토교통부의 전세사기피해자 지원관리시스템을 통해 피해자 결정을 신청합니다.

② 개인회생 신청 및 변제계획안 제출

- 피해자 결정문을 바탕으로 관할 회생법원에 개인회생을 신청합니다.​

③ 금지명령 및 포괄금지명령 신청

- 채권자의 강제집행을 막기 위해 법원에 금지명령과 포괄금지명령을 신청합니다.

④ 전세사기 피해 대상 부동산이 경매진행 중일 경우

- 경매사실에 대한 보고 및 배당예상액을 산정하여 법원에 제출합니다.

⑤ 인가결정 및 변제수행

- 법원의 인가를 받은 후, 정해진 기간 동안 변제를 수행하면 남은 채무에 대해 면책을 받을 수 있습니다.

5. 법원에 제출된 문서에서 확인된 피해 사례 요건 정리

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채무자 A씨가 서울회생법원에 제출한 변제계획안(2024개회*****)을 구체적으로 살펴보면 요건 및 실무처리의 이해에 도움이 되실 것입니다.

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• 임차보증금 1억 4천만 원 중 단 200만 원만 회수, 잔액은 미회수

• 임차권등기명령, 확정일자, 전입신고, 대항력, 우선변제권 등 피해 입증 요건 충족

• 경매 진행 중이며(2024타경****), 민사소송(2023가단*****)에서 보증금 반환 승소

• 최우선변제금 및 선순위 근저당권 설정으로 인해 보증금 전액 회수 어려움

• 채무자는 추후 경매배당금 회수 시 이를 반드시 법원에 재신고 및 변제계획 변경 의무를 지님

• 이를 이행하지 않으면, 면책 불허가 또는 절차 폐지 가능성 있음

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6. 결론: 개인회생 제도와 정부정책 활용의 필요성

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전세사기 피해는 단순한 민사 분쟁을 넘어 주거권 침해와 생존의 문제입니다. 제도적 허점과 부동산 시장의 불균형으로 인해 발생한 이 문제를 해결하기 위해서는 정부정책, 법원 제도, 개인의 법적 대응수단을 종합적으로 활용해야 합니다.

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특히 일정한 소득이 있는 피해자라면 개인회생 절차를 적극적으로 활용해 채무 부담을 줄이고, 경제적 재기를 꾀할 수 있습니다. 현재 서울회생법원과 각 지방법원이 피해자 중심의 구제 절차를 마련하고 있는 만큼, 법률 전문가의 상담을 통해 구체적인 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다.