승소사례 – 부동산 매수인의 대위변제를 통한 근저당권말소소송 

1. 사안의 개요

의뢰인은 아파트매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데 선순위로 설정되어 있는 금융기관 근저당권들에 대해서는 매도인이 잔금일까지 말소하기로 약정을 하였습니다.

그런데 잔금일 전 매도인이 사망하는 일이 발생하였고, 매도인의 상속인들이 상속을 포기하면서 의뢰인이 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기할 수밖에 없어 시간이 길어지는 동안 이자지급을 받지 못하게 된 근저당권자들이 임의경매신청을 하는 일이 발생하였습니다.

의뢰인은 경매절차를 막고 소유권이전등기를 무사히 마치기 위해 필요한 법적조치를 포함한 업무를 위임하시게 되었습니다.

2. 소송 진행 중 주요 쟁점

가. 소송제기 전 합의 시도

근저당권자들에게 아파트의 매수인으로서 매도인의 채무와 지연이자 경매비용 등을 대위변제 할테니 경매를 취하하고 근저당권은 이전 또는 말소를 해줄 것을 요청하는 합의를 시도하였습니다. 그런데 근저당권자들은 부당한 비용을 요구하며 이를 거절하였고, 이로 인해 어쩔 수 없이 경매절차를 중지시키기 위한 강제집행정지신청과 근저당권말소청구소송을 진행하게 되었습니다.

나. 공탁 진행

근저당권자의 임의경매신청으로 피담보채권이 확정되어 원금, 지연손해금, 경매비용 등을 계산하여 변제공탁을 진행하였습니다.

다. 강제집행정지신청 및 근저당권말소청구소송

근저당권자들이 위 공탁으로 채권을 모두 회수하였음에도 근저당권 말소를 거부하고 있어 법원에 강제집행정지신청을 하여 인용결정을 받아 경매절차를 정지시켰고, 본안소송을 통해서도 근저당권자의 채권은 모두 소멸하였다는 주장을 이어갔는데 근저당권자들은 더 지급받아야 할 경매비용이 있다고 다투어 실제 대위변제해야하는 경매비용이 얼마인지에 대한 공방이 있었습니다.

근저당권자들 중 한 은행은 상속등기를 한 이후 경매신청을 하였는데, 상속등기를 위해 취득세를 납부하였다며 취득세 약 1,800만 원에 대해서도 대위변제를 받아야 하는 경매비용이라는 주장을 하였습니다.

그러나 근저당권자인 은행 측에서 위 부분과 관련하여 큰 실수를 한 것인데, 근저당권자가 상속인이라고 특정한 사람은 이미 1년 전에 상속포기를 한 사람이었기에 오래 전 상속포기를 한 사람을 대신하여 취득세를 납부해서는 안 되는 것이었습니다. 실제로 상속등기가 경료된 이후 상속포기사실이 밝혀져 상속등기가 다시 말소되고 사망한 매도인의 특별대리인이 선임되어 상속등기와 상관없이 경매절차가 진행되었습니다.

라. 전부승소 – 1심 근저당권이전 판결, 2심 근저당권말소 판결

결과적으로는 의뢰인이 전부 승소하였고, 근저당권자 측이 전부 패소하였습니다.

매도인 측을 상대로 한 소유권이전등기청구소송이 상속인들의 계속된 상속포기로 지체되는 일로 인해 본 사건에서는 1심 소송 중에는 근저당권이전을 구하는 내용으로 하여 판결을 받았고, 근저당권자의 항소로 2심 소송이 진행되던 중에 의뢰인이 소유권이전등기를 마치게 되어 근저당권의 말소를 구하는 내용으로 청구취지를 변경하였고, 다시 모두 승소하는 판결을 받게 되었습니다.

3. 결과

본안소송 사건에서 모두 승소한 이후 근저당권자가 경매를 취하하게 하거나 취하를 하지 않고 있는 사건에 대해서는 직접 취소신청을 하여 경매사건이 모두 종결되도록 하였습니다.

등기와 관련하여서도 소유권이전등기 전에 의뢰인이 이전받은 근저당권은 혼동으로 말소신청을 하였고, 남아있는 근저당권설정등기도 모두 말소되도록 처리하여 의뢰인의 소유권등기 이외의 제3자들의 등기가 모두 말소되도록 하였습니다.

끝으로 근저당권자로 인해 발생된 변호사보수 등 소송비용까지도 모두 반환받으실 수 있도록 하였습니다.

매매진행 중에 발생할 수 있는 위와 같은 사건을 겪게 되신다면 구체적인 사안마다 대처방식이 다를 수 있으므로 변호사와 상담하시어 신속하게 대처 방안을 찾고 행동하셔야 할 것입니다.