NPL 경매와 공매, 제대로 이해하기 

NPL 경매와 공매, 제대로 이해하기

요즘 부실채권(NPL)은 단순히 금융기관의 문제가 아니라, 경제 전반에 영향을 주는 중요한 요소로 인식되고 있습니다.
NPL을 잘 활용하면 자산운용 기회를 넓히거나 리스크를 줄일 수 있기 때문에, 정확한 이해와 전략적 접근이 매우 중요합니다.

NPL과 경매·공매 절차

1. NPL과 경공매의 관계

NPL 투자자는 부동산에 대한 경매나 공매(이하 ‘경공매’) 절차를 통해 투자금을 회수할 수 있습니다.
즉, NPL 투자의 성패는 결국 경공매 제도에 대한 이해가 핵심이라고 볼 수 있습니다.

2. 말소기준권리란?

경공매에서 부동산을 평가하고 투자할 때 중요한 개념이 바로 말소기준권리입니다.

• 말소기준권리란?
  낙찰자가 매각대금을 납부하면, 이 권리를 기준으로 그 이후에 생긴 권리들이 소멸되는 기준점입니다.
  말소기준권리를 포함해, 그 이후의 모든 권리는 자동으로 말소되지만, 그보다 먼저 성립한 권리는 그대로 유지됩니다.

• 예를 들어:
  2022년 3월 28일에 근저당권이 설정되었다면, 이 권리 이후 생긴 압류나 전세권 등은 낙찰자가 책임지지 않습니다.
  하지만 그보다 먼저 설정된 선순위 전세권은 그대로 남으며, 낙찰자가 책임지고 인수해야 합니다.

• 그렇기 때문에 NPL 투자자는 경매 대상 부동산의 등기부등본, 감정평가서, 집행관 현황조사서 등을 통해
  선순위 권리, 임차인의 대항력, 유치권 등 부담 요소를 꼼꼼히 분석해야 합니다.

3. 경공매에서 배당순위 이해하기

경공매 수익은 배당순위에 따라 분배되는데, 말소기준권리는 일반적으로 4순위부터 배당을 받습니다.

[경매 배당순위 예시]

1. 집행비용

2. 소액임차보증금

3. 세금(당해세)

4. 기타 국세·지방세

5. 3개월 초과 임금 및 퇴직금

6. 그 외 채권자

👉 즉, 말소기준권리보다 앞선 채권자들이 있을 수 있고, 이들은 경매 대금에서 먼저 배당을 받게 됩니다.

실수 사례로 보는 경고

A씨는 부산의 아파트를 담보로 한 NPL 채권을 매입했고, 해당 부동산이 경매에 넘어가자 매입에 나섰습니다.

• 감정가: 약 13.9억 원

• 최저가: 약 8.9억 원

A씨는 등기부등본을 보고 2022년 3월 28일 근저당권이 말소기준권리임을 확인했고,
해당 채권을 자신이 가진 NPL이라 생각해 자신이 배당받을 수 있다고 판단, 높은 가격에 낙찰받았습니다.

하지만 그는 경매 직전까지 말소기준권리보다 선순위에 있는 소액임차보증금과 세금이 있다는 사실을 놓쳤고,
결국 예상하지 못한 금액을 인수하게 되었습니다.

이처럼 말소기준권리에 대한 정확한 분석 없이는, 투자에 실패하거나 큰 손해를 볼 수 있습니다.

정리하며

NPL 투자에서 ‘경공매’는 자금을 회수하는 핵심 절차입니다.
이 과정에서 말소기준권리 분석은 가장 기본적이자 중요한 요소입니다.

• 선순위 권리 여부

• 임차인의 권리

• 유치권, 점유 상황

• 배당순위와 실제 수익 가능성

등을 사전에 철저히 파악해야 합니다.

다음 칼럼에서는 이외에도 NPL 투자자가 주의해야 할 사항들을 좀 더 자세히 다뤄드릴 예정입니다.
투자 전에 꼭 체크하셔야 할 핵심 포인트들을 알려드릴 테니, 많은 관심 부탁드립니다.