담보신탁된 부동산 임차인의 임대차보증금반환청구의 상대방 

1. 신탁법 개정에 따른 신탁원부 대항력에 대한 판례법리의 변화

현행 신탁법 제4조 제1항은 신탁을 등기하여 공시한 경우 제3자에 대한 대항력이 있다고 규정하고 있습니다. 다만, 이와 관련하여 위탁자와 수탁자가 신탁행위(신탁계약서)에서 약정한 내용이 신탁등기의 일부에 해당하는 신탁원부에 포함되어 등기부에 편철된 경우 그러한 신탁계약상의 약정 내용을 제3자에 대하여도 주장할 수 있는지 문제되는 경우가 있습니다.

특히 이는 구 신탁법 제3조 제1항은 "등기 또는 등록하여야 할 재산관에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다."고 규정하였는데, 현 신탁법 제4조 제1항은 이를 개정하면서 "등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다."고 개정하였기에 더욱 문제가 되었습니다.

구법에 따른 과거 대법원 판결은 신탁원부에 포함된 신탁조항에 대하여도 대항력을 인정하면서, 구체적으로 신탁 조항은 위탁자와 수탁자 간의 계약으로서 원칙적으로 제3자의 권리에 영향을 줄 수 없지만, 구 신탁법이 신탁은 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있고, 구 부동산등기법이 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 있으니, 신탁원부에 기재되어 있는 신탁조항도 제3자에게 대항력을 가진다는 판시를 일관되게 유지했습니다.

그런데 최근 대법원은 개정 신탁법이 대항력에 대해 "신탁재산에 속한 것"으로 제한한 개정 신탁법 취지에 따라, 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부가 되었다고 하더라도 신탁부동산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐, 해당 신탁계약의 내용까지 제3자에게 대항할 수는 없다는 취지로 판단하면서, 현행 신탁법이 적용되는 사안에서는 신탁계약의 내용이 공시되더라도 해당 약정 내용에 관하여는 신탁 공시의 효력으로서 대항력이 인정되지 않는다는 점을 확인하였습니다.

2. 많은 일반인들이 오해하는 사항 - 신탁 '전' 임대차 or 신탁 '후' 임대차

그런데 위와 같은 개정 신탁법에 따른 최근 대법원 판결 취지를 오해하는 사람들이 많습니다.

즉 개정 신탁법이 현행 신탁법이 적용되는 사안에서는 신탁계약의 내용이 공시되더라도 해당 약정 내용에 관하여는 신탁 공시의 효력으로서 대항력이 인정되지 않는다고 판시했으니, 담보신탁된 부동산을 임차한 임차인이라도 임대차보증금반환채권을 위탁자가 아닌 '수탁자'에 해당하는 '신탁사'에게 '언제나' 행사할 수 있다고 착각하는 경우가 너무 많습니다.

그러면서 최근 일부 선고되고 있는 대법원 2025. 3. 13. 선고 2023다296643 판결을 들며, 당해 판결에서 "이 사건 신탁계약은 2022. 8. 16. 체결되어 신탁법 제4조 제1항이 적용된다. 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 이 사건 신탁계약에서 ‘원고들과 피고가 체결한 이 사건 임대차계약은 신탁계약 후에도 그 상태로 유효하고, 피고가 지급하는 임료는 원고들이 계속 수납하며, 임대차계약이 종료나 해지되는 경우에 원고들이 임대차보증금반환채무를 부담한다’고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 위탁자인 원고들은 제3자인 피고에게 이로써 대항할 수 없다."라고 판시했으니, 수탁자인 신탁사는 임차인에게 자신의 담보신탁관계를 대항 못하고 임차인이 수탁자인 신탁사에게 임대차보증금을 반환받을 수 있다고 착오하고 있습니다.

이는 명백한 법리 오해, 사실관계 오판입니다.

위 대법원 판결 등과 같이 신탁관계에서의 신탁재산 외 사항을 임차인에게 대항하지 못하여 수탁자인 신탁사가 관리비를 지급해야 한다거나(관리업체에게) 또는 임차인에게 보증금을 반환하여야 하거나 아니면 임차인을 퇴거시키지 못하는 경우는 "임차인"이 임대인인 원래 소유자가 신탁사에게 담보신탁 등 신탁을 맡기기 '전', 즉 신탁관계가 없던 상태에서 임대인과 임대차계약을 체결하였고, 이후 임대인인 소유자가 자기 재산을 신탁사에 신탁한 사안으로, 상가임대차보호법, 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위가 신탁사에 승계된 사안입니다.

따라서 당연히 주임법과 상임법에 따라 신탁사가 임대인 지위를 승계하므로, 그와 무관하게 별도로 임차인과 임대인 사이의 임대차계약 체결로 인한 임대차관계 발생 '이후' 신탁사와 위탁자(임대인)이 신탁계약에서 "관리비는 위탁자만 부담"한다거나 "보증금반환의무는 위탁자만 부담"한다고 정하는 것은 주임법과 상임법의 임대인 지위 승계를 배제하는 자기들만의(위탁자와 수탁자만의) 약정이고, 이것이 신탁원부에 등재되어 공시되더라도 이미 대항력을 갖춘 임차인에게는 이를 대항할 수 없는 것입니다.

이러한 같은 취지에서 "신탁 후 임대차"의 경우 법원은 일관되게 "신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다"고 판시하고 있는 것입니다.

즉 결론적으로, 개정 신탁법에 따라 변화한 대법원 판결과 관련하여 신탁부동산에 대한 임대차에서의 변화는, 1) 신탁 전 임대차임에도 신탁계약에 따라 신탁재산 이외의 사항을 정한 것은 임차인에게 대항할 수 없고(예를 들어 임대차보증금은 위탁자만 부담책임을 진다 등), 2) 신탁 후 임대차의 경우에는 임대차계약 시 이미 신탁관계 자체는 등기부에 공시됐고, 임대차계약의 당사자가 이러한 신탁관계 하에 있는 소유자 아닌 위탁자에 해당하는 임대인이므로, 수탁자인 신탁사에게 임대인지위승계가 인정될 수 없고 임대차보증금반환도 청구할 수 없다고 보니, "신탁 전 임대차"인지 "신탁 후 임대차"인지 명확히 확인하고 대응방향을 설정해야 합니다.