집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 대응방안 

안녕하세요? 

법률사무소 열입니다.

오늘은 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우의 대응 방법에 대해 알아보겠습니다.

1. 전세사기 해당여부 따져보기.

많은 분들이 보증금을 돌려받지 못할 경우 전세사기를 당한 것은 아닐까 고민을 하십니다.

전세사기는 형법상 사기죄에 해당하는 것으로, 일반적 사기죄의 구성요건(사기의 고의, 변제능력 및 변제의사 부존재 등)을 충족하여야 합니다.

즉, 집주인에게 사기의 고의가 없고 전세계약 당시에는 없던 사정 등으로 단순히 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우에는 사기죄의 구성요건이 충족되지 않아 전세사기에는 해당하지 않는 것이고, 형사가 아닌 민사사건이 되는 것입니다.

제347조(사기) ①사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

전세사기에 해당할 경우에는 민사소송 뿐만 아니라, 형사고소까지 병행하여야 하는데, 사기의 고의 등에 대한 판단이 일반인에게는 어려운 일이 될 수 있으므로 전세사기에 해당하는지, 단순 민사사건에 해당하는지에 대해 변호사와 상담을 해보시길 권유드립니다.

2. 가압류의 필요성 확인하기.

전세계약이 만료되어 집주인에 대한 보증금을 반환 청구하여야 하는 시점에, 가압류를 할 필요성이 있을까요?

정답은 있을 수도 있고, 없을 수도 있다는 것입니다.

임대차목적물인 주택에 대해서 우선변제권이 확보된 경우라면 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 다른 채권자에 비해 경매절차에서 우선하여 변제 받을 수 있으므로 주택에 대한 가압류가 필요하지 않을 수 있으나, 그렇지 않은 경우라면 가압류를 통해 빠르게 주택에 가압류를 걸 필요성이 있습니다.

또한 우선변제권이 확보된 경우에도 주택이 아닌 집주인의 은행계좌나 다른 재산에 가압류를 하여 집주인을 압박할 수도 있습니다.

우선변제권은 주택의 인도 및 전입신고와 확정일자가 모두 갖추어진 경우에 취득할 수 있습니다!

3. 전세보증금 반환소송 청구하기.

최종적으로는 집주인을 피고로 하여 전세보증금 반환청구 소송을 진행하여야 합니다.

참고로! 소송을 진행하기 전 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실할 수도 있는데, 이때 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령이라는 제도입니다. 임차권등기명령을 활용하면 전세집에서 이사를 나가고도 주택에 대한 대항력을 유지할 수 있습니다.

소송을 통해 보증금 반환 판결을 받게 된다면, 이를 기반으로 집주인에게 추심을 하여야 하는데,

판결에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 해당 주택에 대하여 강제경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

4. 결어

전세보증금을 돌려받지 못할 경우에는 형사고소, 가압류, 본안소송이라는 대응방법이 존재합니다. 그러나 전세보증금은 보통 액수가 크고, 경매라는 복잡한 절차가 결부될 수 있으므로 변호사와 상담 후 사건 진행하시길 바랍니다.

더 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 서울대법대 출신 대표변호사가 직접 상담하고 사건을 수행하는 법률사무소 열로 문의해주세요.