전세사기 보증금 반환 및 가등기 말소소송 상담

Question

2023년 5월 영등포구 오피스텔에 전세로 입주했습니다
확정일자까지 대항력을 확보하였고 임대인측에서 전세보증보험 가입 조건으로 계약하였으나 이후 보증보험 가입이 진행되지 않았고 연락이 두절되었습니다.
등기부등본 확인 해보니 전세계약이후 소유권이전청구권가등기가 등록되어있었습니다
현재 전세보증금 반환청구소송은 아직 진행 전이며, 묵시적 연장으로 여전히 주거중에 있습니다. 임대인은 구속되어있는것으로 확인되었으며, 가등기 진행한 ㅇㅇ개발 측 법률대리인측으로부터 경매 진행이 불가한 상황이니 협의를 하자는 내용의 문서를 보내왔습니다.
소유권이전가등기도 전세사기에 이용된것이 증명될경우 말소소송이 가능하다고 하는데 이부분과 전세보증금 반환청구, 전세사기피해자지원내용 등의 법률상담 요청 드립니다.

심준섭 변호사 · Answer

[서울대, 대형로펌 출신 / 뉴스1면 로펌 대표변호사 / 전문가(교수, 회계사, 감정평가사 등) 협력 전문팀 구성]

1. 결론
- 확정일자와 가등기 시점의 선후관계가 우선순위 판단의 핵심입니다.
- 전세보증금반환청구소송과 함께 전세사기 형사고소도 필요합니다.
- 전세사기피해자 지원제도를 적극 활용하시기 바랍니다.

2. 쟁점별 검토
가. 가등기와 대항력의 우선순위
- 확정일자가 가등기보다 먼저라면 임차인이 우선순위를 가집니다.
- 가등기가 전세사기의 일환이라면 사해행위 취소소송을 통해 말소가 가능합니다.
- 가등기권자와의 협의는 우선순위 확인 후 진행하는 것이 바람직합니다.

나. 전세보증금 회수 방안
- 보증금반환청구소송 제기 및 임차권등기명령 신청이 필요합니다.
- 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행도 검토해야 합니다.
- 전세사기 형사고소를 통해 피해 구제의 실효성을 높일 수 있습니다.

다. 결론
전세사기피해자 지원제도 신청과 함께 보증금반환청구소송을 조속히 진행하시되, 가등기권자와의 협의는 법률전문가의 검토 후 신중하게 진행하시기 바랍니다. 구체적인 자료 검토를 통해 가등기 말소 가능성과 우선순위를 정확히 판단할 필요가 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인의 임대차목적물에 대한 점유(입주)와 주민등록(전입신고)일자가 가등기일자보다 빠른 경우에는 가등기권자에게도 대항할 수 있으므로 크게 걱정하실 필요는 없을 것입니다.
2. 한편, 임차인으로서는 연락두절된 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하면서 소장부본의 송달로서 해지통지에 갈음하도록 한 다음, 재판기일은 소장부본 송달 후 3개월이 지난 시점으로 잡아달라고 재판부에 요청해야 할 것입니다.
3. 그렇게 하여 소장부본 송달 후 3개월이 지나면 임차권등기명령도 신청하여야 할 것입니다.
4. 승소판결을 확보한 다음에는 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행을 진행하여 보증금을 회수하여야 할 것입니다.
5. 만일, 임대인에게 임대차계약 당시 구체적인 사실관계에 비춰 전세사기혐의가 인정될 것으로 예상된다면 전세사기혐의로 형사고소하는 방법도 고려는 해 보시기 바랍니다. 또한, 전세사기피해자지원신청을 해 보는 것이 유리할 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

허동진 변호사 · Answer

1. 본인이 더 선순위인지 자료를 보면서 상의해야 합니다.

2. 상담 필요 시 편하게 연락주십시오.

📌 상담신청하시면, 대한변호사협회 인증 형사전문, 가사전문인 대표변호사가 직접 상담합니다.

📌 신뢰감 가득한 모습으로 옆에 서있겠습니다.

올인법률사무소
허동진 대표변호사
[대한 변호사 협회 등록 형사전문변호사]
[대한 변호사 협회 등록 가사전문변호사]

안병찬 변호사 · Answer

1. 가등기가 담보가등기이거나 원인무효인 가능기임을 입증할 필요 있습니다. 2. 우선순위 인정된다면 보증금반환청구소송 진행하여 집행권원 확보 후 집행 진행하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 다만 후순위라면 빠른 형사 고소 진행하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다. 3. <형사 성공 사례> 청소년성보호법 위반 무혐의 처분, 성범죄 피해자 고소 및 합의대행, 다이소 등 무인기 절도 무혐의 , 보이스피싱 무혐의 처분 내지 기소유예 처분, 통신채체이용음란죄 무혐의, 단체고소 및 합의 진행, 청소년성보호법 방어, 음주운전 내지 측정거부 집행유예, 벌금 방어, 소송사기, 위증 무죄, 무혐의, 무고 불송치, 아동학대 고소 및 방어(초동조치 자문 포함), 스토킹 무혐의, 보조금법, 업무상 횡령 방어 등 다수/ 피의자조사, 고소인 조사 동석, 각종 서면 작성/ 접견 <민사 성공 사례> 임대차보증금반환청구소송, 인도소송, 각종 가처분 사례(명도단행가처분, 사용금지가처분, 업무방해금지가처분 등), 매도청구소송 등 소유권이전등기청구소송, 성적자기결정권침해 이유로 한 위자료 청구소송, 상간소송 공격 방어, 초상권 침해를 이유로 한 위자료청구, 소송 없이 내용증명 만으로 해결한 사례, 점유취득시효 공격 내지 방어, 증거보전신청 공격 내지 방어, 청구이의 승소 내지 방어, 권리금반환 등 다수/ 소장, 내용증명 등 각종 서면 작성 <행정 성공 사례> 보증금환수 당사자소송, 보조금환수 방어, 집행정지 인용, 조합설립추 진위원회승인가부처분취소, 전학등처분취소, 학폭사건 공격 내지 방어/ 음주운전 구체(행정심판, 행정소송) <가사> 이혼, 상속 합리적 비용 진행 [법률사무소 인도는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 보증금반환청구소송(대법원 상고 인용판결 등 다수), 어린이집, 학교폭력, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.]

정의권 변호사 · Answer

1. 가등기가 담보가등기임을 증명하거나 가등기를 무효화 시켜야 하는 상황으로 보입니다.

2. 전세사기에 이용되었다는 것을 실제로 증명하기가 쉽지는 않을 것으로 보입니다. 임대인과 ㅇㅇ개발의 전세사기혐의를 검토하여 고소하는 것이 필요할 것으로 판단됩니다.

3. 고소와 전세보증금반환소송 진행 후 전세사기피해자등록을 신청할 필요가 있습니다.

4. 구체적인 자료를 가지고 사무실로 내방하시거나 상담신청하여 주시면 상세하게 설명 드리겠습니다.

유환 변호사 · Answer

안녕하세요. 부동산 전문 유환 변호사 입니다.

1) 대항력, 확정일자가 가등기 보다 앞서는지가 매우 중요해 보입니다. 만약 우선순위가 있다면, 전세금 반환청구 소송을 통해 판결을 받은 후 강제집행 절차를 통해 보증금을 회수받을 수 있습니다. 
2) 만약 우선순위가 뒤로 밀린다면, 가등기 원인에 대해 확인을 하고, 사해행위 소송 등으 통해 가등기 말소 가부를 확인해야 할 것으로 보입니다. 
3) 가등기권자와의 협의는 반드시 전문가의 상담 이후에 진행하시는게 좋을 듯 합니다.

추가로 궁금하신 점 있으시면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 성심성의껏 상담드리겠습니다. 감사합니다.

홍경열 변호사 · Answer

확정일자를 받은 날의 다음 날 이후에 가등기가 된 것이라면, 우선순위에서 임차인이 더 선순위가 됩니다.
따라서 선순위 임차인은 저당권자와 같은 지위가 인정되고 경매를 하게 되는 경우 우선배당을 받게 되며
가등기는 말소되게 됩니다.

전세금과 오피스텔의 가격, 현실적인 문제 등을 종합적으로 고려해서 대응하셔야 되는 문제로 보입니다.

도움이 필요하시면 상담 신청해주십시오. 최선을 다해 도움을 드리겠습니다.