[민사 성공사례] 누수(하자) 손해배상청구 소송 일부 기각 



안녕하십니까. 조훈목 변호사입니다. 건물 매각 후 건물 노후화로 인한 누수 등의 하자 문제로 매수인으로부터 손해배상청구 소송을 당하는 경우가 많이 있습니다.

그러나 매도인으로서는 매수인의 주장하는 하자가 건물 매각 전에 발생한 하자인지, 매수인이 주장하는 손해배상액이 타당하게 산정한 것인지를 파악하는 것이 현실적으로 매우 어렵습니다.

특히, 매수인 측에서 자체 감정을 통해 산정한 손해 견적액은 그 액수가 지나치게 과도하게 부풀려져 있을 가능성이 매우 높습니다.

따라서 이러한 경우에는 먼저 매수인과 협의를 통해 문제 해결을 도모해 보시되, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 매수인이 제기한 소송에서 적극 대응하는 방법으로 배상 청구의 기각 내지 배상액 감경을 도모하셔야 합니다.

몇 년 전 제가 직접 담당하였던 사건 사실관계가 매도인의 대응에 도움이 되실 수 있으리라 생각되는 바, 아래 사건의 사실관계를 적절히 참고하시기 바랍니다.

사 건 개 요

사건 의뢰인께서는 서울에 소재한 80년 된 상가 건물을 매각하셨던 분으로, 건물 매각 후로부터 약 5개월 뒤 매수인으로부터 누수 하자 손해배상청구 소송을 당하시게 되었습니다.

당시 매수인은 매수한 건물 지붕 부분이 누수로 인하여 훼손되었고, 건물 2층 일부가 무허가 증축 건물에 해당한다는 이유로 의뢰인(매도인)에게 수 억 원에 달하는 배상금 지급을 요구하였습니다.

그러나 매도인으로서는 매각 당시 누수 흔적을 제대로 확인할 수 없었을 뿐만 아니라, 무허가 증축 부분에 관한 부분은 매매계약 당시 매수인이 직접 건축물대장 조회를 통해 확인하였던 부분이므로, 이 부분에 대한 손해배상청구를 받아들일 수 없다는 입장이었습니다.

결국, 양자의 입장은 끝내 좁혀지지 아니하여 매수인은 의뢰인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하였고, 의뢰인께서는 소송에 대응하기 위하여 사건을 의뢰하셨습니다.

법률 대리인의 조력

당시 사건을 담당하였던 저는 의뢰인과의 상담을 통해 구체적인 사실관계를 면밀히 확인한 다음, 아래와 같은 내용의 변론을 실시하였습니다.

1) 의뢰인이 매도한 주택이 준공일로부터 무려 80년이 경과하였기 때문에 누수 문제는 원고의 매수 후 발생할 수 있다는 점

2) 무허가 건축물에 관한 부분은 피고가 주택 매수 당시 건축물대장을 확인하였다면 충분히 확인할 수 있었고, 실제로 무허가 건축물의 존재 사실을 매매 계약 당시 원고에게 고지하였던 점

그리고 후속 증인신문절차와 감정절차에서도 증인과 감정인에게 하자 발생 시점, 하자 보수액에 관한 구체적 의견을 제시함으로써 원고가 주장하는 손해가 지나치게 과도하게 산정되었다는 점을 강조하였습니다.

특히, 원고는 본인이 직접 의뢰한 사감정 결과를 그대로 원고의 손해로 인정할 것을 재판부에 요구하였는데, 이에 저는 '원고가 제출한 사감정 결과는 원고의 일방적인 요구사항만을 반영한 것으로서 객관성, 공정성을 담보할 수 없음'을 강조하였습니다.

이에 법원은 원고로 하여금 재판 절차 내에서 별도의 감정신청 절차를 밟을 것을 요구하였고, 그 결과, 법원이 위촉한 감정인이 감정을 실시함으로써 원고에게 일방적으로 유리한 감정 결과가 나오는 상황을 사전에 예방할 수 있었습니다.

사 건 결 과

오랜 법정 공방 끝에, 법원은 원고가 최초 주장한 손해 중 일부만을 인용하는 판결을 내림으로써 사건을 종결하였습니다.



구체적으로 법원은 원고가 주장한 누수 피해에 대하여는 '건물의 노후화가 누수 발생 및 확대에 영향을 미쳤을 것으로 보이는 점을 고려하여 의뢰인의 책임을 70%로 제한한다'고 판단하였습니다.

그리고 무허가 증축 부분 손해에 대해서는 '이 사건 건물에는 등기사항전부증명서와 건축물대장상 존재하지 아니하는 2층 부분이 있었던 바, 원고로서는 공부만 확인하였다면 이를 쉽게 알 수 있었다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는 무허가 증축 부분에 대한 하자담보책임을 부담하지 않는다고 할 것이다'고 판단하면서 피고(의뢰인)의 배상책임을 상당 부분 제한하였습니다.

사건 의뢰인께서는 최종 판결 결과에 만족하시며 항소를 제기하지 않으셨고, 원고 또한 의뢰인(피고)을 상대로 항소를 제기하지 아니하여 해당 사건은 그대로 종결되었습니다.

이 사건 판결은 법률 전문가의 조력을 통해 감정 절차에 적절히 대응하고 나아가 원고의 손해배상청구 액수를 적정 범위로 감축하였다는 점에서 의의가 있습니다.

건축물 하자 소송의 경우, 소송 수행 과정에서 하자감정신청이 이루어지는 경우가 많으며, 감정 절차에서는 소송 상대방의 과도하고 거짓된 주장에 반박하는 과정이 반드시 필요하므로, 소송 당사자 본인이 직접 소송을 수행하는 것에 현실적인 어려움이 있습니다.

법무법인 한원 조훈목 변호사는 다년간 쌓아온 민사 소송 경험을 통해 관련 소송을 수행함에 있어 최적의 해결 방법을 제시하고 있습니다. 건물 하자 손해배상청구 소송을 준비하고 계시거나, 해당 소송을 당하게 되신 분들께서는 언제든지 편히 연락 주시기 바랍니다. 최선의 결과로 보답하도록 하겠습니다.