[계약해지] 상가 임차인 소음을 이유로 임대차계약 해지하려면? 

🚨 법무법인 세륜은 10년 경력의 대한변협등록 민사전문 변호사가 상담부터 재판 끝까지 책임지고 전담하고 있습니다. 임차인 소음 분쟁과 관련된 법무법인 세륜의 실제 해결사례를 소개합니다.

상가 임차인의 소음 때문에 다른 임차인들과 인근 주택에서 계속 민원이 들어옵니다. 지금이라도 상가 임대차 계약을 해지하고 싶은데,, 그게 안된다면 소음 방지 조치라도 하게끔 하고 싶습니다. 어떻게 해야 할까요?

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​1️⃣ 실제 사례

의뢰인 A는 2층짜리 작은 상가를 소유하고 있으면서 건물을 임대해 주고 있는 임대업자입니다. A는 1년 전, 강아지 유치원 영업을 하는 B 씨(임차인)에게 이 건물 1층을 임대 해 주었는데요,

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문제는 이 상가가 위치한 곳이 주택들이 밀접해 있는 주거지역이다 보니 B씨의 강아지 유치원에서 개 짓는 소리가 너무 컸고, 인근 주민들로부터 민원이 들어오기 시작했다는 것입니다.

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특히 이 상가 위층에 있는 다른 임차인들은 "도저히 시끄러워 살 수가 없으니, 소음을 줄이도록 조치해달라"는 호소가 끊이질 않았습니다.

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참다못한 의뢰인 A(상가 임대인)는 피고 B(상가 임차인)에게 "방음시설을 하고 영업을 해달라"라고 요청 했지만, 오히려 피고 B는 '다 허가받고 하는 건데 뭐가 문제냐.' '방음시설을 할 돈이 없다'면서 아무런 조치도 취하지 않았습니다.

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인근 주택의 거센 민원뿐만 아니라, 위층의 다른 세입자들이 '시끄러워 살 수가 없다'며 계약 갱신을 거부하고 이사를 가는 바람에 A에게는 막심한 손해가 생기게 됩니다.

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2️⃣ 어떻게 대처해야 할까?

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사실 분쟁이 생기면 당사자들 간에 합의를 이루고 원만하게 해소되는 것이 가장 좋지만, 해결이 되지 않는다면 어쩔 수 없이 법의 도움을 받는 수밖에는 없습니다.

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하지만 법이 사회에 일어나는 모든 부조리한 상황을 규정하고 있는 것이 아니다 보니, 이렇다 할 법률 규정이 명확하지 않다면 1) 유사한 법률 조문이나 2) 관계 법규, 3) 비슷한 판례를 들어 법원의 판단을 구하는 경우도 있습니다.

이 경우도 그러했는데요,

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소음과 관련된 규정이 있긴 하지만, 소음으로 인해 임차인과의 계약을 해지하고 내보낼 수 있는 명확한 법률 규정이 있는 것이 아니다 보니 피고 B를 압박할 여러 가지 논리를 사용하여 유리한 결론을 이끌어내도록 해야 했습니다.

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① 계약에 기초한 계약 해지

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의뢰인 A는 피고 B에게 "방음시설을 하지 않아 소음이 계속되고 있고, 이로 인한 민원이 계속된다면 더 이상 임대차 계약을 유지할 수 없으니 나가달라" 라고 요청했지만 피고는 의뢰인 A의 요청을 무시하고 있는 상황이었는데요.

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저희 법무법인 세륜은 1) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호의 "임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 라면 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정 되어있음"을 주장합니다.

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뿐만 아니라, 2) 의뢰인 A가 피고 B와 상가 임대차 계약을 할 때 소음이나 냄새로 인한 민원이 있을 시에 주민들과 원만 한 합의를 하기로 '특약사항'을 명시했던 것을 들어 계약에 따른 이행을 하고 있지 않음을 주장하였습니다.

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② 동물보호법상 영업자 준수사 사항 위반

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로펌 세륜의 두 번째 근거는 ​'동물보호법'​이었습니다. 동물 위탁사업을 하는 사람은 동물보호법상의 영업 허가 및 필요한 시설을 설치하고 적절한 운영 방침에 관한 준수 사항을 지켜야 하도록 규정되어 있습니다.

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특히 위 규정에는 "영업장에서 발생하는 동물 소음을 최소화 하기 위해 노력해야 한다" 라고 규정하고 있는데요. 법무법인 세륜은 의뢰인 A에게 소음을 측정하여 객관적으로 수인한도 기준을 넘었음을 입증하는 자료를 마련하도록​ 하였습니다.

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③ 소유권에 기한 방해배제 청구

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뿐만 아니라 민법에 따르면 소유권에 따른 방해배제 청구를 할 수 있도록 규정하고 있는데요,

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이를 주장하기 위해서는' 지속되는 방해 행위로 인해 건물을 사용,수익하는 소유권에 피해 발생이 확실시 된다는 점'을 입증해야 했기 때문에, ▲소음으로 인해 경찰서나 관할 시청 등 민원이 제기되고 있고, ▲피고 B는 아무런 대책이 마련되지 않아 소음으로 인한 피해가 지속되고 있음을 주장하였습니다.

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특히 중앙환경분쟁조정위원회에서 기준 이상의 소음과 진동을 발생시켜서는 안된다는 가처분을 인용한 판례를 첨부하여 의뢰인 A의 임대차계약 해지 주장이 더욱 신뢰 있는 주장이 될 수 있도록 근거를 뒷받침하였습니다.

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3️⃣ 상대방측 합의 요청

저희 문정동 변호사는 의뢰인 A가 더 이상의 손해를 입지 않도록 하기 위해서는 1) 빠르게 상가 임대차계약 해지를 하거나 혹은 2) 더 이상 심각한 소음이 나지 않도록 조치를 취해야 했기 때문에, 최대한 구체적인 근거를 담은 소장을 제출하여 상대방을 압박해야 했습니다.

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​다행히 저희 로펌 세륜의 전략대로 임차인 B(피고)는 "상가 건물을 나갈 테니 조금의 말미를 달라"고 합의를 요청해왔고, 의뢰인 A또한 이를 받아들여 더 이상의 피해를 입지 않고 사건이 마무리될 수 있었습니다.

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