[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다.]
오늘은 전세 아파트의 심각한 누수 피해로 7년을 고통받은 임차인을 도와드린 사례를 소개해드리고자 합니다. 소송으로 임대인을 압박한 후 3개월 만에 신속히 종결한 사건으로, 누수로 고통받고 있는 분들에게 도움이 되기 바랍니다.
사건 개요
의뢰인은 2016년 경 30년 넘은 구축 아파트를 보증금 4억원에 임차했습니다. 그런데 입주 후부터 비만 오면 거실 천장에 누수가 발생하였고, 장마철이면 천장에서 떨어지는 물을 받느라 의뢰인은 극심한 스트레스를 받았습니다.
의뢰인은 임대인(피고)에게 수리를 요청했습니다. 피고는 누수 탐지만 몇 회 실시한 후 외벽 공사를 실시하였으나 누수는 해결되지 않았고, 피고는 근본적인 방수작업 및 천장해체 작업은 돈이 많이 든다며 하지 않았습니다.
참다못한 의뢰인은 2022. 공사업자를 불러 천장을 열어 보았는데, 천장안에 비닐로 누수를 막고 있었고 비닐 안에는 썩은 물이 가득 고여 있었습니다. 피고는 2016년 계약 체결 시부터 물이 새는 천장을 비닐로 임시로 막아두었음에도 이를 의뢰인에게 알리지 않고 임대차 계약을 체결한 것입니다.
상황은 더욱 심각해져 천장 석고보드에 물이 차면서 천장이 내려앉을 위험성이 커졌고, 결국 의뢰인은 2023. 7. 경 피고에게 임대차 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 요청하였습니다.
임대주택의 누수와 임차인의 계약해지권
1. 임대인의 수선의무
민법 제623조에 따라, 임대인은 계약 존속 중 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무(수선의무)를 부담합니다.
임대인의 수선의무 범위에 관하여 대법원은 아래와 같이 판시하고 있습니다.
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로( 민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다
대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결
임대인은 자신의 잘못과 관계없이 임대차 목적물 수선의무를 부담하므로, 임대인이 수선의무를 지체한 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구하거나 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
2. 하급심 판례
임대목적물이 아파트 등 주택인 경우 주택의 누수 및 곰팡이는 임차인이 거주하는데 큰 불편을 주므로, 누수 정도가 심하다면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
다수의 하급심 판례 역시 누수와 곰팡이로 인한 임차인의 계약해지를 인정하였는데,
거실과 안방에 결로 현상이 나타나고 그로 인해 곰팡이가 계속 생겨난 사안(의정부지방법원 고양지원 2018. 12. 5. 선고 2018가단81857 판결)
거주지 현관에 물이 차 감전 및 누전의 위험이 발생한 사안 (서울서부지방법원 2018. 8. 17. 선고 2017가단235664 판결)
건물 화장실의 누수로 건물 1층에 화장실 오수가 떨어졌던 사안 (창원지방법원 2021. 9. 16. 선고 2020나1220 판결)
건물 안방과 작은방에 누수가 발생한 사안 (수원지방법원 여주지원 2018. 3. 8. 선고 2017가단7400 판결)
등 유사 사례에서 임차인의 계약해지권을 인정하였습니다.
이요한 변호사의 조력
1. 증거수집 및 자료 검토
피고의 수선의무 위반을 입증하기 위해 누수와 관련된 증거자료 확보했습니다.
누수발생 현장의 사진, 연도별 누수진행 경과를 보여주는 동영상, 곰팡이 발생 부위, 천장 개방 시 발견된 비닐 등 누수 관련 증거를 확보하였습니다.
누수와 관련하여 피고와 나눈 카카오톡, 수리를 요청한 문자메시지, 유선 통화내역 등을 정리하였습니다.
최초 임대차 계약서 및 갱신계약서를 확보하여 수선의무와 관련된 조항을 분석하였고, 해당 조항을 근거로 피고가 수선의무를 위반하였음을 강조하였습니다.
2. 계약해지 및 소장 제출
보증금을 반환받기 위해서는 임대차 계약을 해지해야 했으므로, 계약해지를 통보하는 내용증명을 발송하였습니다. 이후 법원에 임대차 보증금 반환청구 소송을 제기하여 피고를 압박하였습니다.
조정 성립
내용증명과 소장을 통해 피고를 압박하였고, 그가 의뢰인에게 보증금을 돌려줄 수밖에 없다는 사실을 인지시켰습니다.
양 측이 모두 참석한 조정기일에서, 피고에게 보증금은 물론 의뢰인이 지출한 소송비용까지 전부 부담해야 함을 강조하였습니다. 결국 피고와 의뢰인은 임대차 계약 관계를 상호 합의 하 종료하고, 피고가 의뢰인의 보증금과 소송비용 전액을 부담하는 내용으로 합의하여 사건은 조정으로 종결되었습니다.
소장을 접수한 지 3개월 만에 의뢰인은 보증금은 물론 변호사 비용까지 전부 돌려받을 수 있었던 것입니다.
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