전세사기 임대차 계약 해지 및 보증금 반환청구 소송 승소! 



안녕하십니까.

법률사무소 반듯 김효정 남양주부동산변호사입니다.

작년 ‘빌라왕’이라고 불릴 만큼 수도권에 상당한 건물을 소유한 임대업자가 갑작스레 사망하면서 세입자들의 피해가 속출하고 있다는 사실이 언론을 통해 전해졌습니다.

수백 명이 보증금을 제때 돌려받지 못하는 것은 물론, 보험에 가입했어도 구상권을 청구할 사람이 사망해서 소용이 없는 상황이라고 합니다.

여러분도 알다시피 그 액수가 한두 푼 하는 것이 아닐 정도로 워낙 큰데, 세입자분들에게는 그만큼 그게 전 재산이나 마찬가지일 겁니다.

그런데 이 소중한 재산을 제때 제대로 돌려받지 못한다니···이런 상황을 두고 하늘이 무너지는 것만 같다고 하는 게 아닐까 싶네요.

이러한 문제는 예전부터 꾸준하게 있어서 방지하겠다는 법안은 지금도 쏟아지고 있지만, 국회 문턱을 넘는 법안이 그리 많지 않을 뿐만 아니라, 문턱을 넘은 것도 제대로 그 힘을 발휘 못 하고 있는 게 현실인데요.

이렇다 보니 요즘은 원래 집주인이 경제적 능력이 없는 노숙자에게 얼마의 사례비를 주고 명의만 빌려서 '바지 임대인'으로 삼는 경우도 있고, 이런 일을 숨기기 위해 대리인이 나서 매매나 사기를 치는 일도 있다고 합니다.



아마 지금 이 글을 보고 있을 여러분도 전세사기의 피해자가 되어 무척이나 힘든 시간을 보내고 있으실 거 같습니다.

그간 이런 일을 전해 들을 때마다 나 자신에게는 일어나지 않을 거라 생각했는데, 막상 그 당사자가 되니 머릿속이 하얘지고 어디서부터 어떻게 해야 할지 잘 모르시겠죠?

상대방은 배 째라는 식으로 나오고, 연락도 잘 안되고, 이거 정말 법적 대응까지 가야만 하는 건지, 이러다 돈을 영영 못 돌려받는 건 아닌지 이런저런 걱정과 불안감으로 잠도 편히 못 주무실 거 같습니다.

그래서 이번 시간에는 저 남양주부동산변호사가 최근에 진행한 전세사기 사건을 하나 소개해 드리려고 합니다.

저는 피해자인 세입자분들의 변호를 맡았고, 원고 측 청구가 받아들여진 🔺성공사례🔺인데요. 아마 현재 여러분과 비슷한 부분이 있을 거라 읽으시면서 공감도 많이 되실 거 같습니다.

아울러 형사·민사 대응 방법에 관해서도 자세히 알려드릴 예정이니 잠시만 시간을 내어 읽어주시길 바라며, 상담이 급하게 필요하다면 '김효정변호사'에게 상담요청을 해주시기 바랍니다.

[사건의 개요]



원고 A와 B는 각각 임대인인 피고 C와 임대차 계약을 체결하였고, 지급과 동시에 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추었습니다. (계약서에 확정일자도 받음)

그러나 피고 C는 약 한 달이 채 지나지 않은 시점에 A, B에게 내준 부동산 2채를 각각 D와 F에게 매도하였습니다. 소유권이전등기까지 마쳤고요.

피고는 이 사실을 미리 알리기는커녕 약 한 달이 지나서야 알렸고, 짧은 시일 이내에 집주인이 갑작스레 바뀌었다는 것을 알게 된 원고들은 이러한 지위승계를 원치 않는다는 점과 계약 해지 의사, 그리고 보증금 반환을 요구했습니다.

[사건의 해결]



해당 사건에서 중요 포인트 중의 하나는 피고 C가 매도 계약을 체결한 각각의 상대방 D와 F는 신용불량자 등 보증금을 자력으로 반환할 능력이 없는 사람들이었다는 것이었습니다.

또한, 애초에 돈을 돌려주지 않으려는 목적으로 분양 컨설팅 업무를 담당하는 자와 공모해서 이러한 일을 꾸몄다는 것이고요.

임대차 약정을 체결한 지 한 달도 되지 않은 시점에 바뀐 것도 당황스러운데, 바뀐 사람들이 이러한 사람들이라면 세입자들 입장에서는 돈을 못 돌려받을 수도 있다는 불안감이 생기겠죠.

그래서 저 남양주부동산변호사는 주택임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 지위승계를 원치 않는 경우에는 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하진 않는다는(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 등 참조) 것을 주장하였습니다.

그리고 이러한 경우 집주인과의 약정도 해지할 수 있다고 보아야 된다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조)는 것을 주장하였고요.

[결과]



법원은 피고는 계약을 체결할 당시 조만간 집이 다른 사람에게 양도될 것이라는 사실을 고지하였다고 주장하였고, 그 증거로 녹취록도 제출하였으나, 이것만으로 원고들이 제대로 고지 받았고, 양도된 사실을 알았다고 보기엔 부족하다고 판단하였습니다.

또한, 본 소송의 원고들은 사실을 인지한 이후부터 지위승계를 원치 않는다고 계속 전달하였고, 해지를 통보한다는 문자와 내용증명까지 발송한 점 등을 고려했을 때 임대인의 지위는 여전히 C에게 있다고 보았고요.

이에 따라 약정이 적법하게 해지되고, 피고는 각 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있다는 판결을 내렸습니다.



[나가며]



솔직히 이러한 문제는 당사자들이 협의하여 해소되는 경우는 극히 드뭅니다. 기다린다고 해서 될 일도 아니고요.

한편으로는 여러분에게 법적 대응을 한다는 것이 매우 부담스러운 일이라는 거 잘 알고 있지만, 소송에서 이기면 소송에 드는 비용은 피고 측에서 부담하게 됩니다.

그러니 작은 부분만 보고 망설이진 마시고, 보증금이라는 큰 부분을 위해서라도 지금 무엇을 해야 되는지 잘 생각하여 결단을 내리셨으면 합니다.

그리고 이와 관련해서 저 남양주부동산변호사에게 문의하는 것에 대해 어렵게 생각 안 하셔도 되니, 편하게 언제든지 연락 주십시오.