아파트 경매낙찰시 천장형 에어컨과 빌트인 가구는 누구의 소유인가 

1. 사안의 쟁점

아파트가 경매절차를 통해 낙찰자에게 매각된 경우 아파트에 설치되어있는 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가구 등을 기존 소유자의 소유 물건으로 보아야 하는지 아니면 아파트와 함께 낙찰자에게 소유권이 이전된 것으로 보아야 하는지에 대해 다툼이 생길 수 있습니다.

만일, 위 물건이 쉽게 분리가 가능하거나 그 자체로 독립한 경제적 효용을 가진다면 기존 소유자의 물건으로 볼 수 있습니다.

그런데 어떤 경우가 쉽게 분리가 가능하고 독립한 경제적 효용이 있는 경우인지에 대해서는 판단이 쉽지 않고, 구체적인 상황에 따라 같은 물건임에도 다른 판단이 내려질 수도 있습니다.

아래 소개해드릴 사안은 아파트에 대한 경매절차에서 낙찰자가 대금납입 이후 인도집행을 통해 아파트의 점유를 가져가자 기존 소유자가 아파트에 설치되어 있는 물건들이 여전히 자신의 소유 물건이라며 동산인도청구소송을 제기하였던 사건입니다. 법원의 판결을 통해 각 물건의 소유가 경매절차로 인해 달라졌는지 여부를 확인해볼 수 있습니다.

2. 판결 사안

[부산지방법원 동부지원 2021. 4. 28. 선고 2020가합102708 판결 동산인도]

가. 관련 법리

부동산의 종물은 주물의 처분에 따르고, 저당권의 효력은 그 목적부동산에 부합된 물건과 종물에 미치는 것이므로(민법 제358조), 저당권의 실행으로 개시된 경매절차에서 부동산을 경락받은 자와 그 승계인은 부동산의 종물의 소유권도 취득하게 된다(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다43142 판결 참조). 한편, 어떠한 동산이 부동산에 부합된 것으로 인정되기 위해서는 그 동산을 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되었는지 여부 및 그 물리적 구조, 용도와 기능면에서 기존 부동산과는 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부 등을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2007. 7. 27. 선고 2006다39270, 39287 판결).

나. 제1 동산 부분

1) 별지 기재 순번 1 내지 5의 각 동산은 ① 천장형 에어컨 실내기 내지 실외기 등으로 원고가 자신의 비용으로 이 사건 아파트 천장 등 11곳에 빌트인으로 설치한 사실, 순번 6 내지 9의 각 동산은 ② 냉장고, 세탁기 등으로 이 사건 아파트 분양 당시 위 아파트에 빌트인으로 설치되어 있던 사실, 순번 10 내지 15. 21의 각 동산은 ③ 책장, 서랍장 등으로 원고가 자신의 비용으로 이 사건 아파트 구조에 맞게 제작 · 설치한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있다.

2) 이러한 사실에 비추어 보면, 위 각 동산을 이 사건 아파트로부터 분리하기 위해서는 상당한 비용이 소요될 뿐만 아니라 분리하게 되면 경제적 가치가 현저히 감소되고, 분리에 따른 원상복구 비용 또한 상당할 것으로 보인다. 제1 동산은 이 사건 아파트에 부합되었거나 위 아파트의 상용에 공하기 위하여 부속시킨 종물에 해당한다.

3. 결과 및 시사점

법원은 기존 소유자의 동산인도청구를 모두 기각하였습니다.

아래의

① 원고가 자신의 비용으로 천장 등에 빌트인으로 설치한 천장형 에어컨,

② 아파트 분양 당시 빌트인으로 설치되어있던 냉장고, 세탁기,

③ 아파트 구조에 맞게 제작·설치된 책장, 서랍장

에 대해 부합물 또는 종물에 해당하여 경매절차에서 소유권을 취득한 낙찰자의 소유가 된다고 보았고, 빌트인으로 설치된 물건들에 대해 사실상 분리가 어렵다는 점을 고려한 것으로 보입니다.

다만, 위 물건에 해당한다고 하여 일률적으로 부합물 또는 종물이라고 판단하는 것은 아니며 다양한 판결례를 살펴보면 구체적인 설치 모습에 따라 다른 판단을 하는 경우도 있으므로, 위와 같은 분쟁에 처하시게 된다면 반드시 법률전문가의 자문을 받으시는게 필요할 것입니다.