보증금변제 후 임차인이 신청한 경매를 막고 싶을 때 취할 방법 

1. 사안의 쟁점

임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 법원에 보증금반환청구소송을 제기하여 보증금을 지급하라는 판결을 받을 수 있습니다. 임차인은 위 판결문을 집행권원으로 하여 임대차목적물인 건물에 대한 강제경매신청을 할 수 있게 되고, 낙찰이 되기까지 임대인이 보증금 반환을 하지 못한다면 건물이 저가에 낙찰되어 임대인은 큰 손해를 입게 될 수 있습니다.

임대인은 임차인에게 연락하여 보증금 등 합의금을 지급할테니 경매를 취하해달라고 요청하게 되고 임차인이 이를 받아들이면 서로 합의하여 경매절차를 마무리할 수 있을 것입니다.

그런데 서로 지급해야 할 돈에 대해 다투는 부분이 있다거나 서로 감정적인 대립으로 임차인이 경매를 취하해주지 않는다면, 임대인은 임차인에게 지급해야 할 돈을 변제공탁하고 법원에 청구이의소송 및 강제집행정지신청을 하는 방법으로 대처해야 합니다. 강제집행정지신청을 통해 경매절차를 일단 정지시킬 수 있고, 청구이의소송을 통해 임차인이 기존 판결문으로 강제집행을 할 수 없다는 판결을 받을 수 있습니다.

여기서 임대인이 임차인에게 보증금만 반환하면 되는지, 집행에 들어간 비용이나 소송비용까지 지급해야 하는지에 대해 의문이 있을 수 있고, 아래 실제 판결을 통해 이를 확인해보도록 하겠습니다.

2. 판결 사안

[수원지방법원 성남지원 2020. 11. 19. 선고 2020가단2365 판결 청구이의]

① 보증금 판결문의 주문내용

“15,000,000원 및 이에 대하여 2018. 12. 27.부터 2019. 3. 27.까지 연 6%, 그 다음날부터 2019. 5. 31.까지 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라”

② 임차인의 신청으로 부동산강제경매개시, 은행 예금에 대한 압류 및 추심명령 발령

③ 임대인의 변제공탁

“판결에 따른 15,000,000원과 이에 대한 지연손해금(224,383원+400,684원+1,267,397원), 부동산강제경매 집행비용 72,200원, 채권압류 및 추심명령 집행비용 52,000원, 합계 17,016,664원에서 위 채권압류 및 추심명령에 따라 압류된 원고의 예금 7,000,000원을 뺀 나머지 10,016,664원을 변제공탁”

: 임대인은 위 돈만 변제하면 더 이상 지급할 돈이 없다고 주장하였습니다.

④ 임차인의 항변

임차인은 임대인의 주장을 받아들일 수 없다며 아래 금액에 대하여 아직 지급받지 못하였다고 다투었습니다.

“보증금반환청구 사건의 소송비용 186,500원 부분, 경매예납금 2,000,000원 부분, 채권압류 및 추심명령에 따라 압류된 7,000,000원 부분(압류만 되었을 뿐 추심을 하지는 못한 돈)”

⑤ 법원의 판단

(1) 보증금반환청구 사건의 소송비용 186,500원 부분

피고는 집행권원이 되는 위 판결의 소송비용도 변제되어야 한다고 주장한다. 그러나 소송비용부담의 재판은 소송비용상환의무의 존재를 확정하고 그 지급을 명하는데 그치고 그 액수는 당사자의 신청에 의하여 민사소송법 제110조에 의한 소송비용액 확정결정을 받아야 하므로, 소송비용부담의 재판만으로 소송비용상환청구채권의 집행권원이 될 수 없고(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결 참조), 따라서 위 성남지원 2019가소10227 판결의 집행력이 위 사건의 소송비용에까지 미치지는 않는다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

(2) 경매예납금 2,000,000원 부분

피고는 위 부동산강제경매의 집행비용으로 실제 지출된 72,200원이 아니라 피고가 예납한 경매비용 2,000,000원이 모두 집행비용으로서 지급되어야 한다고 주장하나, 예납한 경매비용 중 실제 지출되지 않은 돈은 경매 신청채권자에게 환급되는 것이므로 실제 지출된 범위를 넘어서 예납한 비용 전체를 지급받아야 한다는 주장은 받아들일 수 없다.

(3) 채권압류 및 추심명령에 따라 압류된 7,000,000원 부분

위 채권압류 및 추심명령에 따라 원고의 D은행 계좌의 예금채권 중 7,000,000원이 압류되었지만, 이후 피고가 실제로 위 예금채권을 추심하기에 앞서 강제집행정지결정에 따라 추심절차가 정지되어 피고가 실제로 압류된 예금을 추심하지 못한 사실이 인정된다. 따라서 위 강제집행절차가 완료되지 않은 이상 피고가 7,000,000원을 변제받았다고 볼 수는 없다 (추심이 완료되고 다른 채권자들의 배당요구가 있을 경우 배당절차까지 마친 이후에라야 변제의 효력이 발생한다). 따라서 이 부분에 관한 원고의 주장은 이유 없고 피고의 주장을 받아들인다.

3. 결과 및 시사점

법원은 임대인이 청구이의 소송을 통해 경매절차 등 강제집행을 취소하고자 한다면 판결에 따른 원금 및 지연손해금, 경매 및 압류추심명령에서의 집행비용을 모두 지급해야 한다고 보았고, 압류를 당한 경우여도 실제 추심을 해가지 않은 돈이 있다면 그 또한 변제를 해야하는 돈이라고 보았습니다. 한편, 소송비용은 별개의 소송비용확정신청을 통해 집행권원을 확보해야 하는 돈이라고 본 점도 있습니다.

위 사안을 통해 임차인에게 보증금을 반환하였음에도 집행절차가 계속되어 분쟁이 끝나지 않았을 때 어떻게 대처를 해야 하는지 참고해보실 수 있을 것입니다.

만일, 사건이 발생한다면 변호사의 도움을 받아 하나씩 해결해가시면 됩니다.