재개발사업조합은 주거이전비등의 지급 없이는 부동산인도청구 불가 

1. 재개발사업에서 부동산소유자에 대한 손실보상

주택재개발사업이 진행되면 재개발조합 등 시행자는 사업구역 내에 있는 기존 주택 등 부동산을 일방적으로 수용할 수 있는데, 기존 주택 소유자가 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되는 경우 손실보상을 위한 협의를 해야 합니다.

만일, 협의가 되지 않으면 조합은 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하여 수용재결에서 정해진 손실보상금을 지급하고, 토지수용을 원인으로 소유권이전등기를 마칠 수 있습니다. 기존 주택 소유자는 위 수용재결로 정해진 손실보상금에 대해 받아들이기 어려운 경우 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수도 있습니다.

2. 수용재결로 인한 보상금 지급, 소유권 이전 및 부동산 인도시기

수용재결에서 수용 개시일과 수용보상금이 결정되고 사업시행자가 수용 개시일까지 수용보상금을 지급하거나 공탁하면 사업 시행자는 수용개시일에 부동산의 소유권을 취득하고 기존 소유자는 부동산을 인도할 의무가 발생합니다. 기존 소유자가 이의신청이나 행정소송을 제기하더라도 수용의 효력이 정지되지는 않습니다.

3. 이주정착금, 주거이전비, 이사비 보상 규정

한편 토지보상법 제78조 제1항은 "사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다"라고 규정하고, 같은 조 제5항은 "주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다"라고 규정하고 있으며, 토지보상법 시행령 제41조 및 토지보상법 시행규칙 제53조 제2항, 제54조 제1항, 제55조 제2항 등 규정에 의하면, 사업시행자가 주거용 건물의 소유자 또는 거주자에게 '주거용 건물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액'의 이주정착금, '가구원수에 따라 산정된 2개월분'의 주거이전비 및 이사비를 보상하도록 되어 있습니다.

4. 이주정착금, 주거이전비, 이사비의 미지급을 이유로 부동산 인도 거절

사업시행자가 토지나 지장물(건축물 등)에 대해서는 수용재결에서 결정된 바대로 보상금을 지급하였으나, 위 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등을 지급하지는 않은 경우 기존 주택소유자가 이를 이유로 부동산의 인도를 거절할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

이에 대해 하급심 법원(서울고등법원 2019. 1. 25. 선고 2018나2061148 판결)은, “'이주정착금 등'은 주거용 건물에 거주하는 소유자 등의 손실을 보상하기 위한 것이 아니라 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 사회보장적인 차원에서 지급되는 성격의 금원인 점 등에 비추어 보면, 사업시행자가 주거용 건물의 소유자에게 '이주정착금 등'을 보상할 의무와 주거용 건물의 소유자가 적법한 수용절차에 따라 건물의 소유권을 취득한 사업시행자에게 건물을 인도할 의무는 상호 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 이행상 견련관계가 인정된다고 보기 어려우므로, 원고의 '이주정착금 등' 지급의무가 피고의 이 사건 부동산 인도의무보다 선이행 관계에 있다거나 양 의무가 동시이행 관계에 있다고 할 수 없다”고 하면서, 이주정착금 등이 미지급되었어도 토지보상법에 따른 손실보상은 완료되었으므로 부동산 인도를 거절할 수 없다고 보았습니다.

그러나 대법원(대법원 2019다207813 판결)은 위 하급심 법원의 판결을 파기하면서, 주거이전비 등도 토지보상법에 따른 손실보상에 해당하므로 사업시행자가 부동산을 인도받기 위해서는 주거이전비 등도 부동산 인도보다 먼저 지급을 해야 한다고 판시하였습니다.

5. 대법원 판례의 판시사항

[대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결]

가. 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가․고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 한다.

나. 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 내용, 그 개정경위와 입법취지를 비롯하여 구 도시정비법 및 토지보상법의 관련 규정들을 종합하여 보면, 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 그러므로 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다. 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 할 것이다.

6. 시사점

대법원은, 사업시행자가 주거이전비 등에 대하여 재결신청을 하지 아니하여 수용재결에서 주거이전비 등에 대하여 심리․판단하지 않은 채 산정한 토지나 지장물 등 보상금을 공탁한 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상이 완료되었다고 볼 수 없다고 하였습니다.

따라서, 재개발조합은 사업구역 내에 주거용 건축물을 소유하면서 거주하던 사람으로 토지보상법령에서 정한 주거이전비 등의 지급요건에 해당할 가능성이 있는 사람이 있다면 주거이전비 등도 협의나 재결절차 등을 통해 다른 보상과 함께 미리 지급해야 할 것이고, 위 주거이전비 등의 지급을 받지 못한 채 퇴거를 강요당하고 있는 사람은 위 법리에 따라 필요한 항변을 하여 대처해야 할 것입니다.