분양가 원금보장특약을 근거로 한 분양계약취소 및 분양대금 반환 

<분양가 원금보장>이란 분양받은 아파트의 시세가 분양자가 낸 분양가보다 낮아지면 그 차액을 보상하거나, 분양대금 전액을 돌려주는 특별약정으로, 최근 부동산 경기 침체로 미분양 아파트가 급증하자 건설사들이 분양계약을 유도하려는 마케팅 수단으로 사용되고 있습니다.

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얼핏 보면 마치 수분양자에게 우호적인 조건인 것처럼 보이지만, 막상 해당 조건에 대한 내용을 수분양자가 행사하려고 할 때는 건설사가 이에 대해 나 몰라라 하거나, 조건에 대한 기준 해석을 달리하여 법률분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

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따라서 만일 건설사가 분양가 원금보장특약을 장점으로 내세우며 계약을 유도할 경우에는, 계약사항을 면밀히 검토하여 신중하게 계약을 체결할 필요가 있으며, 만일 계약 체결 후 해당 조건에 대하여 문제가 발생할 시에는 변호사의 조력을 통해 체계적으로 대응하여 피해를 최소화해야 합니다.

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이에 오늘은 이러한 예시로 분양가 원금보장특약을 근거로 한 법률분쟁에서 분양계약취소 판결을 선고받아 승소한 수분양자의 사례를 소개해 드리고자 합니다. 유사사례로 어려움을 겪고 계시다면 아래의 판례를 읽어보시고 변호사와 자세한 상담을 진행해 보실 것을 권해드립니다.

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• 분양가 원금보장제를 근거로 분양계약취소 및 분양대금 반환 판례

이 사건의 원고들인 수분양자 123명은 '분양가 원금 보장제'라는 시공사의 분양 홍보내용에 따라 해당 내용을 계약서에 포함하여 분양계약을 체결하였습니다.

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계약서 내에는 특약사항으로 "입주 후 3개월 후 아파트의 시세가 <국민(KB)은행에서 제공하는 아파트 시세>보다 낮으면 시행사와 시공사가 분양계약의 해제를 승낙하여야 한다"는 내용으로 해당 내용이 기재되어 있었는데, 입주 후 3개월이 되었을 때 실제로 시세가 낮아지게 되어 수분양자들은 계약서를 근거로 시공사에 계약해제를 요구하였습니다. 그런데 시공사는 당시 국민은행의 시세가 등록되지 않아 시세가 낮다는 증거가 없다고 주장하며 수분양자들의 요구를 거절하여 이 사건은 결국 소송으로 이어지게 되었습니다.

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당시 법원의 판단을 살펴보면,

​법원은 이 사건의 피고들이 아파트 분양 홍보물에 '분양가 원금 보장제'라고 기재한데다, 수분양자들에게 "특별약정에서 정한 국민은행 시세가 등록되지 않을 경우에는 분양계약을 해제할 수 없다"는 취지의 설명을 했다고 볼 만한 자료가 없는점, 또한 특정 은행의 아파트 시세 등록 여부에 따라 분양계약 해제 유무가 결정되도록 해석한다면 결국 특별약정에 따른 원고들의 해제권을 무의미하게 만들 우려가 있는 점을 지적하였습니다. 또한 법원은 다른 회사를 통해 아파트 시세를 검토해 보았을 때 해당 아파트의 시세가 분양가 이하로 형성되었다고 판단하며, "이 사건 계약 당사자의 진정한 의사는 아파트 시세가 분양가 이하로 형성되는 경우 수분양자들이 분양계약을 해제할 수 있도록 한 것으로 해석하는 것이 타당하다"고 판단하였습니다.

결국 서울중앙지방법원은 원고들의 분양계약은 적법하게 해제시키고, 시공사는 수분양자들에게 계약금과 실제 납입한 중도금 전액을 반환하라는 원고 승소판결을 선고하였습니다.

앞서 말씀드린 것과 같이 최근에는 부동산 경기침체로 인해 미분양을 줄이고자 하는 건설사들의 다양하고 적극적인 판촉 전략들을 쉽게 접할 수 있습니다. 이러한 분양 판촉으로는 위의 사례에서 다뤄진 '원금보장제'를 비롯하여 '할인분양', '계약조건보장특약' 등의 다양한 방법들이 있는데, 대부분은 그 조건이 홍보내용과 달리 매우 제한적이어서 실질적으로 혜택을 받기 어려운 경우가 많고, 위의 사례에서와 같이 보상조건에 대한 해석을 달리하여 분쟁이 발생하기 쉬우므로, 분양계약을 체결할 시에는 계약서를 면밀히 검토하고 계약을 체결하려는 아파트의 시세가 오를 가능성이 적거나 미분양 위험이 높은 지역이 아닌지 주의깊게 살펴보는 것이 중요합니다.

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또한 분쟁이 발생하였을 경우 대부분의 건설사나 분양대행사는 법률자문을 정기적으로 받으면서 체계적으로 대응을 수립하는 반면, 수분양자들은 이러한 법률분쟁에 익숙치 않은 경우가 대부분이어서 어려움을 겪으시는 분들이 생각보다 많습니다. 분양계약취소 등 부동산 관련 사건들은 분양대금 반환과 위약금 등의 문제가 얽혀있어 대부분 사안이 복잡하고 민감하기 때문에 반드시 유사 사례에 경험과 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 받으시길 권해드립니다.

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법무법인 차원의 최동욱 변호사는 전국의 수많은 부동산 사건들을 경험하며 쌓아온 실무 노하우와 전문성을 토대로 아파트, 상가, 오피스텔, 복합레지던스, 지식산업센터, 라이브오피스, 생활숙박시설(생숙), 도시형 생활주택 등의 다양한 부동산 사건에 대한 체계적이고 전략적인 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.

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분양계약과 관련하여 어려움을 겪으셔서 분양대금반환 청구 소송, 계약금반환 청구 소송, 매매대금 반환 소송, 손해배상청구 소송 등을 고려하고 계시다면, 법무법인 차원의 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다. 신속하고 정확한 법률조력으로 사건을 의뢰인께서 원하시는 방향으로 이끌어 드리겠습니다.