계약금/가계약금 사례(3): 가계약금 지급 후 일방 파기된 경우 

계약금/가계약금 사례(3): 공인중개사의 안내에 따라 가계약금만 지급된 경우

Ⅰ. 서론

우리 민법은 제565조 제1항에서, 당사자들 사이 일부 금원을 계약금 명목으로 상대방에게 지급한 경우 다른 약정이 없는 한 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액(2배)를 상환하고 각 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

실무상 부동산 매매계약 체결 전 ‘가계약금’이라는 명목으로 매수인이 매도인에게 돈을 먼저 입금하는 일이 빈번한 반면 민법이 ‘가계약금’을 직접 규정하고 있지 아니하여 분쟁이 자주 발생하는바 가계약금의 귀속에 관한 실제 법원 판단 사례를 소개합니다.

Ⅱ. 관련 사례(광주지방법원 2023나***** 판결)

1. 사건의 경위

원고(매수인)는 X 공인중개사를 통하여 Y아파트를 소개받아 매수를 문의하고, 공인중개사로부터 아래와 같은 문자메시지를 받은 후 같은 날 피고(매도인) 계좌번호로 가계약금 500만 원을 송금하였습니다.

‘매매대금 5억 3,500만 원 / 계약일 협의 / 가계약금은 입금 후 계약의 효력이 발생하며 계약금은 해약위약금으로 매도인이 위약시 배액배상하며 매수인이 위약시는 이를 포기한다. / 잔금일은 2021. 12. 15.까지로 한다’

피고는 가계약금을 송금받고 4일 뒤 원고에게 가계약금 500만 원을 반환하겠다는 문자메시지를 보내 통지하였으나, 원고는 배액배상을 받고자 피고를 상대로 1,000만 원의 반환을 청구하였습니다.

2. 법원이 제시한 판단 기준

계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.

3. 법원의 판단 : 가계약금을 해약금으로 하는 의사 합치가 있다고 인정하기에 부족하므로, 받은 가계약금만 돌려주면 족함.

1) 공인중개사가 원고와 피고에게 보낸 문자메시지에는 ‘가계약금’과 ‘계약금’이 구별되어 있는데, ‘가계약금을 계약금으로 본다’는 취지의 내용은 보이지 않는 점, 2) ‘계약금’을 해약위약금으로 보아 매도인이 위약시 배액배상하고 매수인이 위약시 포기한다라고 기재되어 있을뿐 위약시 ‘가계약금’을 배액배상하거나 포기한다는 내용이 기재되어 있지 않은 점, 3) 공인중개사가 쌍방에 문자메시지를 보냈다고 하여 원고와 피고가 그대로 약정한 것이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면 가계약금을 해약금으로 하는 의사 합치가 있었다고 인정하기에 부족하다.

Ⅲ. 결론

법원은 가계약금이 무조건으로 해약금이 될 수 없다고 판단한 것이 아니라, 가계약금이 지급된 경위 및 이에 관한 직접적인 약정의 성립 여부, 가계약금의 성질에 관한 당사자들의 의사 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하고, 해약금으로 약정하였다고 인정하기 부족하다면 매도인으로서는 받은 가계약금만 돌려주면 족하다고 판단하였습니다.

위와 같이 ‘가계약금’은 법에 명시적 규정이 없기에 법원이 설정한 판단 기준에 따라 개별 사건마다 다르게 판단되므로, 반환 청구 또는 그 방어를 위하여 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.

*연세대학교 법학과 졸업

*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사

*법무법인 청향 파트너변호사