민간임대주택사업, 협동조합은 아닌지 주의하셔야 합니다! 

1. 민간임대주택사업은 지역주택조합사업과 다르다?

주택건설경기의 침체가 계속되고 있는 요즘,

경기/충청 지방을 중심으로 "민간임대주택사업"이라며 모델하우스와 인터넷 사이트를 만들고

가입계약을 홍보하자 계약금을 넣으신 뒤 소송 문의가 오는 경우가 연초부터 많습니다.

이에 "민간임대주택사업"과 "협동조합"이 무엇인지, "협동조합형 민간임대주택사업"이 무엇인지

자세히 설명드리고, 이 "협동조합형 민간임대주택사업"이 "지역주택조합사업"과

어떤 점이 유사하고 어떤 점이 다른지 설명해보는 시간을 가지겠습니다.

2. 민간임대주택사업이란?

민간임대주택사업은 "민간임대주택에 관한 특별법"을 근거법으로 하고,

1) 임대사업자에 등록한 뒤, 2) 민간임대주택을 건설/매입하여,

3) 해당 민간임대주택을 공급하는 임대차계약을 체결한 뒤 임대주택을 관리하고,

4) 최종적으로는 임대의무기간(10년)을 채운 뒤에는 임대사업자 등록이 말소되어 사업이 종료됩니다.

한마디로 요약하면, 주택을 건설 또는 매입하여 주택을 임대하는 사업을 임대의무기간동안 하는 것이

민간임대주택사업입니다.

"민간임대주택"은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나뉩니다.

민간건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 등을 말하고,

민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말합니다.

요즘 뉴스와 소송 등으로 문제되는 것들은 민간건설임대주택이고,

주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 장기일반 민간임대주택을 말합니다.

3. 협동조합이란?

협동조합은 "협동조합 기본법"을 근거법으로 하는데,

협동조합이란 "재화 또는 용역의 구매ㆍ생산ㆍ판매ㆍ제공 등을 협동으로 영위함으로써 조합원의 권익을 향상하고 지역 사회에 공헌하고자 하는 사업조직"을 말합니다(협동조합 기본법 제2조 제1호).

이때 협동조합은 법인이므로(협동조합 기본법 제4조 제1항),

조합이라는 명칭과 다르게 하나의 회사처럼 작동한다고 보시면 됩니다.

협동조합은 조합원이 출자금을 내고 가입하며, 의결권을 가지고 조합사업을 추진하며,

조합 사업에 이익이 발생하면 출자금에 따라 배당하는 식으로 운영됩니다.

때문에 협동조합의 정관에는 출자 1좌의 금액과 출자좌수 한도, 조합원의 권리와 의무에 관한 사항,

잉여금과 손실금의 처리에 관한 사항, 사업의 범위 및 회계에 관한 사항 등을

의무적으로 규정해야 합니다(협동조합 기본법 제16조).

4. 협동조합형 민간임대주택사업이란?

여기서부터가 중요합니다. 협동조합형 민간임대주택사업이란 "협동조합"이 임대사업자가 되어

민간임대주택사업을 진행하는 것이라고 보시면 됩니다.

한마디로 임대목적의 주택을 건설하기 위한 목적의 협동조합을 설립하고, 조합원들의 납입금을 바탕으로

토지를 확보하고 아파트를 건설하는 것입니다.

이 협동조합형 민간임대주택사업 초기에는 발기인이 협동조합을 설립하고,

아파트를 건설하려는 토지의 사용권원을 80%이상 확보한 이후에는 조합원을 공개모집 할 수 있습니다.

반대로 이야기하면, 협동조합의 발기인이 토지 사용권원을 80%이상 확보해야만

사업이 진행될 수 있다는 것을 의미합니다.

5. 협동조합형 민간임대주택사업은 지역주택조합과 어떤 점이 비슷한가?

지역주택조합의 경우 아파트를 건설하려는 토지의 80%이상 사용권원과 15%이상 소유권을 확보해야 하지만,

협동조합의 경우 그러한 제한 없이 5인 이상의 발기인만 모이면 설립할 수 있습니다.

다만 협동조합이 조합원을 모집하려면 토지 80% 이상의 사용권원을 확보해야 하기 때문에,

조합원 모집을 위한 요건은 어느 정도 엄격하다고 볼 수 있겠죠. (그래도 지역주택조합보다는 쉽습니다)

지역주택조합 역시 조합원들이 모여 각자가 낸 분담금으로 토지를 매입해 아파트를 지어

조합원들에게 분양하는 사업인데,

협동조합형 민간임대주택사업은 아파트를 지어 임대주택사업을 10년 간 진행한 뒤

사업을 종료한 뒤에야 해당 주택을 조합원들이 분양받는다는 점에서 차이가 있을 뿐,

지역주택조합과 여러 면에서 유사합니다.

6. 협동조합형 민간임대주택사업에서 가장 주의할 것은 무엇일까?

가장 주의할 것은 "민간임대주택사업"이라고만 홍보할 뿐 "협동조합"이야기는 쏙 빼놓고

홍보하는 사업에서 섣불리 가입계약을 체결하는 것입니다.

계약의 명칭이 "분양계약"이 아닌 "가입계약"인 경우 협동조합에 가입하는 것이 아닌지

자세히 보셔야 하고, 대부분의 협동조합형 민간임대주택사업이 토지 사용권원을 확보하지 못하여

"조합원"이 아닌 "발기인"을 가입시키는 것임을 주의하셔야 합니다.

심지어 이 "발기인"들이 모은 돈으로 토지 80%이상의 사용권원을 확보해야 하므로,

일반 지역주택조합사업보다 초기 자금부족이 더 심할 가능성이 많습니다.

심지어 토지 사용권원 80%를 확보한 뒤라도, 토지 소유권을 모두 확보해야만 해당 토지에서

주택 건설이 가능하기 때문에 사업 성공에는 많은 난항이 예상되기도 합니다.

7. 협동조합형 민간임대주택사업 가입계약에서 벗어나는 방법은?

여기까지 들으셨다면 아시겠지만, 이미 가입계약을 체결하셨다면

소송만이 협동조합형 민간임대주택사업 가입계약에서 벗어나는 유일한 방법입니다.

앞에서 설명드린 것들이 사전에 제대로 설명되었는지, 이 부분은 제대로 인지하고

가입계약을 체결하였는지 여부가 소송 승/패를 결정할 핵심 요소가 될 것입니다.

이처럼 협동조합형 민간임대주택 가입계약 취소에 관해서도,

지난 5년간 수백 건의 지역주택조합 소송을 진행해온 전문 변호사에게 맡기셔야 합니다.