상가임대차법 3기 연체의 법적 쟁점 

상가건물 임대차보호법(상가임대차법)이 규정하고 있는 "3기 이상의 차임 연체"와 관련한 실무상 논점을 알보겠습니다.

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안녕하세요? 주상현 변호사입니다.

1. 월차임 연체액 3기분의 의미

상가임대차법은 임차인이 3기의 차임액을 연체할 경우 임대인은 계약 갱신을 거부하거나 임대차 계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.

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위와 같은 3기의 차임액 연체는 반드시 연속하여 3기 이상의 차임을 연체해야만 하는 것은 아닙니다. 임차인의 연체 차임액이 합산하여 3기분에 이르기만 하면 됩니다.

2. 연체액 (일부) 변제 시 임대차 계약 해지 가능 여부

상가임대차법은 "임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고 있습니다(상가임대차법 제10조의 8). ​

그런데 임차인이 3기의 차임액을 연체한 이후 이를 변제할 경우 임대차 계약 해지가 가능한 지가 문제 됩니다.

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하지만 임차인이 차임액을 변제하여 차임 연체액이 3기에 달하지 않게 된다면 위 계약 해지의 조건(3기의 차임액을 연체)이 상실되게 되므로 임대차 계약의 해지를 할 수 없다고 해석해야 할 것입니다.

​따라서 임대인으로서는 차임액이 3기 이상 연체되면 그 즉시 임차인에게 임대차계약 해지 통보를 해야 할 것입니다.

3. 월차임 연체 시 불이익

가. 갱신청구권 제한

​상가임대차법은 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우” 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다(상가임대차법 제10조 제1항 1호). 위 조항대로라면 임차인의 3기 이상의 차임 연체 "사실"만 있어도 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

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대법원은 이와 관련하여 다음과 같이 판단하였습니다.

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차 기간 만료를 앞두고 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약 관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약 관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

나. 권리금회수 제한

상가임대차법은 "임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"라고 규정하고 있습니다(상가임대차법 제10조4 제1항).

즉, 위 조항에 따라 차임액이 3기 이상 연체된 사실이 있는 경우 임차인의 권리금 회수가 제한될 것입니다.

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다. 지상물매수 청구권 제한

​대법원은 주택 임대차와 관련하여 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사안에서 "공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다"라고 판단하였습니다(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결).

​상가 임대차의 경우 주택 임대차(2기)와 연체 기한(3기)만 다르므로 대법원이 설시한 위 법리가 그대로 적용될 것입니다. 따라서 상가의 임차인이 차임액을 3기 이상 연체하였다면 지상물 매수 청구권 역시 제한될 것입니다.

4. 임대차계약 승계 시 해지 여부

대법원은 이와 관련하여 아래와 같이 판단하였습니다.

임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임 채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임 채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).

즉, 새로운 임대인은 채권양도의 요건을 갖추어야 연체 차임 채권을 승계 받을 수 있으며, 그렇지 않은 경우 새로운 임대인으로서는 연체차임액이 다시금 3기 이상에 달해야만 임대차 계약을 해지할 수 있는 것입니다.

​다만 위 판례는 임대차 계약의 "해지"에 관한 판례이며 새로운 임대인의 임대차 계약의 "갱신"의 경우 결론이 달라질 수도 있습니다. ​

월차임 증액과 관련한 포스팅을 소개합니다. 궁금하신 점이 있으시면 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

상가임대차 월차임 증액 쟁점(부당이득, 3기 월차임 연체 등) | 로톡

주상현 변호사는 민사법, 형사법 전문변호사입니다. 임대차계약 갱신과 관련하여 궁금한 점이 있으시면 프로필에 기재된 연락처에 언제라도 연락주시기 바랍니다(네이버에서도 프로필 조회도 가능합니다).