상가건물 임대차보호법(약칭 '상가임대차법'이라고 합니다)의 월차임 증액에 따라 발생할 수 있는 다양한 문제점에 관해서 알아보겠습니다.
안녕하세요? 주상현 변호사입니다. 요즘 (상가)임대차계약 갱신과 관련된 질문을 많이 받고 있습니다.
이와 관련하여 상가임대차에서 월차임 증액한도 초과 및 3기 월차임 산정 방법 등에 관한 포스팅을 작성해 보았습니다.
1. 월차임 증액 제한
임대인은 임차인에게 장래의 월차임 또는 보증금(이하 '월차임 등'이라고 합니다)의 증감을 청구할 수 있습니다(상가임대차법 11조). 다만 이와 같은 증액 청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수는 없습니다(상가임대차법 시행령 제4조).
또한, 위와 같은 증액 청구는 임대차계약 또는 월차임 등의 증액 후 1년 이내에는 또다시 할 수 없습니다(상가임대차법 제11조 제2항).
2. 월차임 등의 증액이 5%를 초과한 경우
상가임대차법은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(상가임대차법 제15조). 다만 임대차계약 갱신 시 월차임 등의 증액이 5%를 초과하게 되면 초과하는 부분에 한하여 무효가 됩니다. 예를 들어 기존 월차임이 100만원이었지만 갱신 시 110만원으로 증액되었다면 초과 부분에 해당하는 5만원( = 110만원 - 100만원 × 1.05 ) 부분은 무효가 됩니다.
한편, 월차임(또는 보증금)의 증액이 5%를 초과하더라도 임대차계약 자체의 효력에 영향을 미치지는 않습니다. 즉, 갱신된 임대차계약은 (증액된 월차인 등이 5%를 초과하지 않는 범위에서) 유효합니다.
대법원은 이와 관련하여 "임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우 상가임대차법 제11조(차임증감 청구권)가 적용되지는 않는다"라고 판단한 바 있기도 합니다(2013다80481호). 다만, 임차임이 계약갱신요구권을 행사하는 등 기존 임대차계약에 관하여 갱신의 실질을 갖고 있다면 상가임대차법 제11조가 적용될 것입니다(서울동부지방법원 판례).
* 위 증액한도 비율(5%)은 현행(2025. 2.) 상가임대차법 시행령에 따른 것이므로 임대차계약의 체결 시점에 따라 다른 규정이 적용될 수 있습니다.
3. 임차인의 대응 - 부당이득반환 청구
임차인은 위와 같이 초과 지급된 월차임에 관하여 부당이득반환 청구를 할 수 있습니다.
대법원은 이와 관련하여 "상가임대차법에 따른 증액 비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액 비율을 초과하는 범위에서 무효이며 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 임대인에게 부당이득반환 청구할 수 있다"라고 판단한 바 있습니다(2013다35115호).
4. 계약 갱신을 하면서 월차임 증액을 2회 이상 실시한 경우
- 부당이득금 산정 방법 예시
예를 들어 최초 임대차계약의 월차임이 500,000원이었으나 그 후 갱신 시 월차임이 600,000원으로 증액하였고, 재갱신하면서 월차임이 700,000원이 된 사례에 관해서 알아보겠습니다. 이 경우 임차인이 임대인을 상대로 부당이득반환 청구를 하게 된다면 부당이득금은 어떻게 산정할 수 있을까요?
최초 갱신 시에는 월차임의 한도는 525,000원(= 기존 월차임 500,000원 × 1.05)이 되며 나머지 월차임은 임대인의 부당이득금이 될 수 있습니다. 이 경우 임대인의 갱신 이후의 부당이득금은, 72,500원(= 인상된 월차임 600,000원 - 월차임 한도 525,000원) × 갱신된 임대차 기간으로 산정될 수 있을 것입니다.
한편, 재갱신 시의 월차임 한도는 551,250원(= 위 525,000원 × 1.05)이 되며 나머지 월차임은 임대인의 부당이득금이 될 수 있습니다. 즉, 재갱신시 최초 설정된 월차임을 기준으로 최대 증액한도 비율이 (연속) 재적용될 수 있습니다. 이 경우 임대인의 재갱신 이후의 부당이득금은, 148,750원(= 재인상된 월차임 700,000원 - 재갱신 월차임 한도 551,250원) × 재갱신된 임대차 기간으로 산정될 수 있을 것입니다.
결국, 임차인은 위 사례에서 최초 갱신 시 발생한 부당이득금과 재갱신시 발생한 부당이득금을 합산하여 임대임에게 청구할 수 있을 것입니다.
* 관련 하급심 판례를 기준으로 작성한 의견이므로 개별 사례에 따라 달리 적용될 수 있습니다.
5. 월차임 증액이 대통령령(5%)를 초과한 경우
- 3기 이상 월차임 연체 기준은?
임차인이 3기 이상 월차임을 미납할 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(상가임대차법 제10조의8). 또한, 3기 이상 월차임이 미납되어 임대차계약이 해지된다면 임차인으로서는 권리금 회수 기회가 박탈될 수도 있습니다(상가임대차법 제10조의4, 제10조 제1항 제1호). 따라서 임대인으로서는 월차임이 3기 이상 미납되면 그 즉시 임대인에게 내용증명을 보내어 임대차계약의 해지를 요구하고 싶을 수도 있습니다.
하지만 월차임이 5%를 초과하여 증액되었다면 임대인은 (3기 이상 월차임 연체를 이유로 하는) 임대차계약 해지를 하기 앞서서 전체 월차임 연체액이 얼마인지 법률전문가의 도움을 받아 정밀하게 산정해 보아야 합니다.
앞서 살펴본 바와 같이 5%를 초과하는 차임 증액 약정은 그 초과 부분에 한하여 무효입니다. 3기 차임 연체 여부는 유효한 차임액을 기준을 판단하게 될 것이므로(서울동부지방법원 판례) 자칫 3기 이상의 연체가 되지 않을 수 있으며, 오히려 증액된 부분 중 무효인 부분에 관하여 임대인이 임차인에게 부당이득금을 반환해야 할 수도 있기 때문입니다.
위 사례의 경우 대법원 판례 및 하급심 판례와 제 개인적인 사견 등을 감안해 작성한 의견이므로 참고만 하시기 바랍니다. 개별 사안에 따라 적용 범위 및 법규정이 달라질 수 있다는 점을 유념하여 주시기 바랍니다.
상가임대차계약의 경우 계약의 해지 및 갱신과 관련하여 다양한 문제점이 발생할 수 있습니다. 월차임 증액의 경우 강행규정으로 제한을 받고 있으므로 계약의 해지 및 증액과 관련하여 법률전문가와 사전에 상담을 받고 의사결정을 하는 것을 권고드립니다.
상가임대차법 3기 이상 월차임에 관한 법적 쟁점에 관한 포스팅을 소개합니다. 아래 글을 클릭하시면 해당 포스틍으로 연결됩니다.
주상현 변호사는 (대한변호사협회 등록) 민사법, 형사법 전문변호사입니다. 임대차계약의 해지 및 갱신 등과 관련하여 궁금한 점이 있으시면 언제라도 프로필에 기재된 연락처로 상담 신청 부탁드립니다(네이버로 주상현 변호사로 검색하셔도 무방합니다).
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