1.실거주를 이유로 한 갱신거절
주택임대차보호법의 규정
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
위와 같이 주택임대차보호법은 계약갱신요구권 및 그에 대한 거절 사유, 그리고 손해배상청구권까지 규정합니다. 임대인이 가장 많이 사용하는 거절사유가 바로 자신이나 가족이 실거주하겠다는 것인데, 이를 이유로 갱신거절을 한 후에 더 높은 가격에 다른 임차인을 받거나, 혹은 이를 매도하는 경우가 적지 않습니다.
2. 손해배상청구의 사유
위 법률상 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절 후, 제3자에게 다시 임차한 경우 이는 명시적으로 손해배상청구의 대상이 됩니다. 다만 위 법에 규정된 바와 달리, 재임차를 하지 않고 매매한 경우가 문제가 됩니다.
그런데 우리 법원은 이처럼 매매를 한 경우에도 손해배상책임을 인정합니다. 왜냐하면 이를 매도하는 것은 일단 '정당한 이유 없이 갱신을 거절하지 못한다'는 제 1항에 위반되고, 아울러 제5항이 손해배상청구의 사유를 임대한 경우만으로 한정하는 것으로 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 실거주의사가 없으면서도 이를 이유로 갱신을 거절한 경우에는 손해배상청구가 가능하다고 할 것입니다.
대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결
1) 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 의한 손해배상책임 성립 여부(소극)
피고가 원고에게 임대인 또는 피고의 어머니가 이 사건 주택에 입주할 예정이라고 하면서 이 사건 갱신요구를 거절한 사실, 이후 제3자에게 이 사건 주택을 매도한 사실은 앞서 본 바와 같다.
주택임대차보호법이 제6조의3 제5항에서 임대인이 손해배상책임을 지는 범위를 임차인의 계약 갱신요구 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 “임대”한 경우로 명시하고 있으므로, 이 사건과 같이 임대인이 목적 주택을 제3자에게 매도한 경우에는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다.
피고에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상 의무가 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.
2) 민법 제750조에 의한 손해배상책임 성립 여부(적극)
임대인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상 의무가 없더라도, 임대인의 계약갱신거절에 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호 소정의 정당한 갱신거절사유가 존재하지 아니하는 이상 이는 부당한 갱신거절에 해당하고, 부당한 갱신거절로 인하여 임대차계약이 종결되었다면 특별한 사정이 없는 한 이는 임차인의 정당한 계약갱신요구권을 침해하는 것이므로, 임대인에게는 민법 제750조의 불법행위책임이 성립한다.
앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음 사정을 종합하면, 피고의 이 사건 갱신요구 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정하는 정당한 사유가 있었다고 보기 어려우므로, 원고의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위에 해당한다. 피고는 원고에게 민법 제750조에 따라 손해를 배상할 의무가 있다.
① 피고의 어머니 E이 2021. 5. 28. 이 사건 주택에 전입신고 한 사실은 인정되나, 원고가 이사한지 약 10일만에 이 사건 주택을 타인에게 매도한 점에 비추어 볼 때 피고나 피고의 어머니가 이 사건 주택에 실제 거주하려 하였다고 보기 어렵다. ② 피고가 제출한 증거와 주장하는 사정만으로는 피고가 이 사건 갱신요구를 거절할 당시 이 사건 주택에 실제 거주하려 하였다는 사실을 인정하기 어렵고, 임대인의 주장만으로 임대인의 계약갱신거절 사유를 쉽게 인정할 경우 임차인을 보호하기 위해 제정한 주택임대차보호법의 취지가 몰각될 우려가 있다.
③ 피고는, 피고가 이 사건 부동산을 F에게 매도하였고 F이 이 사건 부동산에 실거주하였는바, 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 “임대인이 목적주택에 실제 거주하려는 경우”에 해당한다고도 주장한다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계 등에 비추어, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 위 각호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조)고 봄이 타당하다고 하더라도, 위 갱신요구권 행사 기간 내에 F이 임대인의 지위를 승계하고 원고에 대하여 적법한 갱신거절권을 행사하였음을 인정할 수 없는 이상,<각주1> 피고의 갱신거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따른 정당한 갱신거절로 볼 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
특히나 위 사건은 대법원에서 상고기각되어 그대로 확정된 바, 대법원 역시 동일한 태도라 볼 수 있을 것입니다.
3. 손해배상의 범위
손해배상의 범위에 관해서는 제6항이 다음과 같이 규정합니다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
따라서 위 금액 중 제일 큰 금액의 범위에서 손해배상을 청구하는 것이 가능합니다. 법률이 손해배상액의 계산법을 정하고 있으므로, 실제 손해에 대한 입증책임을 어느 정도 경감한 것이라고 할 것입니다.
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