상가번영회의 법적 지위
집합건물의 경우 관리단은 구분소유자전원을 구성원으로 하여 당연 성립되고, 그 구분소유자 전원이 의결권을 갖습니다.
구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항"건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다"는 규정의 취지에 부합될 경우 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있습니다.
상가번영회의 경우 그 구성원에 구분소유자가 아닌 세입자가 포함되어 있더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단의 성격을 가질 수도 있습니다. 상가번영회의 규약을 제정함에 있어서 점포 당 1명씩만 결의에 참여했다면, 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사했다고 볼 수도 있는 바, 이때는 상가번영회의 규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖습니다.
관리단은 아래의 행위를 할 수 있습니다.
1) 공용부분의 보전행위
2) 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위
3) 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구 수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
4) 관리단의 사업시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
5) 소음, 진동, 악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해지는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등의 필요한 조치를 하는 행위
6) 그 밖에 규약에 정하여진 행위
2. 업종제한 규정의 효력
대법원은 "분양계약서 또는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다"고 판시합니다.
즉 분양계약서상의 업종제한규정이나, 관리단규약에 의한 업종제한 규정은 효력이 있고, 따라서 해당 건물의 소유자나 임차인에게도 적용이 됩니다.
따라서 앞서 살펴본 바와 같이 상가번영회가 관리단의 지위를 갖는다면, 상가번영회의 규약에 따른 업종제한 규정은 유효하다고 할 것입니다.
3. 업종제한 규정을 위반한 경우에 취할 수 있는 조치
가. 영업금지
이러한 규정을 위반한 자에 대하여 영업금지를 요청할 수 있습니다. 이는 신속한 집행을 위해서 영업금지가처분을 통해 이루어지는 경우가 많습니다.
나. 손해배상
업종제한 규정에 위반한 매장으로 인해 손해를 입을 경우, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 차액설에 따라 위 매장의 개설로 인한 영업이익의 감소분이 될 것입니다.
4. 결론
이러한 업종제한 규정의 위반, 혹은 영업양도 후 경업금지 위반 등을 이유로 다수의 영업금지가처분 등의 소송을 한 경험이 있는 바, 관련한 사항으로 궁금한 점이 있으시면 상담 문의 주십시오.
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