1. 일반적 임차인의 원상회복의 범위
임차인은 민법 제654조 및 제615조의 규정에 의해서 계약종료시 원상회복 의무를 부담합니다. 다만 이는 강행규정이 아니므로 당사자간 특약을 통해서 배제하는 것도 가능합니다.
원상회복 의무는, 임차인이 '임대차계약시의 상태로 원상회복'하는 것을 말합니다. 따라서 일반적으로 원상회복의 범위는 '임대차계약 당시의 상태'로 하면 족합니다.
2. 영업양수 혹은 임대차계약 인수시 원상회복의 범위
그런데 임차인이 기존 임차인의 영업을 양수하는 경우, 이때 기존 임차인이 시공한 부분까지, 즉 '기존 임대차인이 임대차계약을 한 당시의 상태'로 원상회복을 해야하는지가 문제됩니다.
이에 관해서는 몇개의 판례가 다소 대립하는 것처럼 보이는데,
1) 대법원 2017다268142 판결은,
주식회사 제이콥헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.
피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’ 라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다.
따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다.
위 판결을 상세히 살펴보면
주식회사 제이콥헬스케어- 전 임차인, 커피 전문점 시설 설치공사를 함
원고- 주식회사 제이콥헬스케어로부터 커피 전문점의 영업양수
피고- 임대인
피고는 원고의 임대차계약 종료시 위 커피 전문점 시설을 철거한 후, 원고의 보증금에서 공제.
=> 즉 위 판결에서는 피고의 원상회복 의무를 긍정하였습니다.
2) 대법원 90다카12035 판결은,
원심이 인정한 사실에 의하면 원고는 다른 사람(제1심의 피고 소송대리인의 제출한 1988.6.30.자 준비서면에 의하면 피고는 위 건물이 준공되자 1979.6.18. 최초로 소외 양성익에게 임대하여 주었다고 되어 있다)이 무도유흥음식점으로 경영하던 이 사건 점포를 피고로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없을 것이다.
그러므로 원심으로서는 원·피고간에 원상회복에 관하여 어떠한 약정이 있었는지 있었다면 그 내용과 취지는 무엇인지, 원고가 임차할 당시의 목적물의 상태는 어떠하였고 원고가 개조 단장한 시설은 어느것이며 피고가 요구한 원상회복의 범위는 어느 정도의 것이었는지, 그리고 실제로 원고가 원상회복을 한 것은 어떤 것이었는지를 심리, 확정하여 이에 터잡아 원고의 원상회복의 이행여부나 손해배상책임의 유무 또는 그 범위를 판단하여야 할 것인데 원심이 여기에 이르지 아니한 것은 심리를 미진한 것 아니면 이유가 불비한 위법이 있다고 아니할 수 없다.
=> 위 판결에서는 원고가 자신이 개조한 범위 내에서만 원상회복하면 된다고 보았는데, 본 사안에서는 기존 임차인의 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 보았습니다. 본 사안에서는 원고가 기존 시설을 그대로 사용한 것이 아니라 개조하여 사용했기 때문에, 기존 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 본 것으로 보입니다.
3) 대법원 2014다52933 판결은,
임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석·판단하여야 한다.
=> 위 판결은 원상회복 의무에 대한 판결은 아니긴 하나, 기존 임차인의 권리의무를 어떠한 경우에 양수하는지에 관한 규정이 있으므로, 의미가 있다고 할 것입니다.
4) 결론
위 1) 번 판결의 경우에는 기존 임차인 시설의 원상회복 의무가 인정되었는데, 위 임대차계약에는 "임차인 소유의 인테리어 시설과 장비를 반출하여 원상회복하여야 한다"고 규정되어 있었습니다. 즉 1)번에서 임차인은 기존임차인의 시설을 양수하였기 때문에 그 소유권을 취득했고, 따라서 기존에 설치한 시설도 본인 소유이므로, 그러한 인테리어 시설과 장비를 반출하여 원상회복할 의무를 부담한 것입니다. 따라서 이는 계약의 내용의 특수성 때문에 원상회복 의무가 적용되었다고 보아야 할 것입니다.
즉 위 1)번과 같은 계약 내용의 해석상 기존 임차인이 설치한 부분까지 원상회복 의무가 인정되는 경우를 제외하고, 일반적으로 본인이 설치한 시설에 한에서만 원상회복 의무가 인정된다고 보아야 할 것입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.