1.건물인도란
과거에는 주로 '명도'라 했으나, 근래는 '인도'라고 칭하고 있습니다. 건물을 다시 돌려 받는 소송, 달리 말해서 현재 건물에 있는 임차인 등을 내보내는 소송이 바로 건물인도 소송입니다. 건물인도 소송은 흔히 매우 간단한 소송으로 여겨지나, 실제로는 생각보다 복잡한 법리 문제가 얽혀 있는 경우가 많습니다. 본 글에서는 임차인을 상대로 한 건물인도 소송을 중심으로 살펴보겠습니다.
2. 건물인도 소송의 준비단계
가. 계약의 해지
임차인이 건물을 점유할 수 있는 이유는 '임대차계약'의 효력이 존속하기 때문입니다. 임대차계약은 곧 건물의 사용수익 권한을 수여하는 계약입니다. 따라서 임차인을 내보내기 위해서 이러한 임대차계약의 효력을 상실시키는 조치를 취해야 하는데, 계약의 효력을 장래를 향하여 소멸시키는 법률행위를 '해지'라 합니다.
나.계약의 해지사유
계약의 해지 사유는 다양하나, 가장 흔한 것이 바로 차임(임대료)의 미납입니다. 주택의 경우엔 2기의 차임, 상가의 경우에는 3기의 차임을 미납하면 계약의 해지사유에 해당합니다. 여기서 2기의 차임, 3기의 차임이란, 미납 금액의 합계가 2기 혹은 3기의 차임액에 달하는 것을 의미하는 바, 예컨대 월차임이 100만원이라면, 주택의 경우엔 미납한 차임이 200만원, 상가의 경우엔 300만원 이상이면 계약의 해지 사유가 됩니다. 달리 말해서 전체 차임을 2회 혹은 3회 연체할 필요는 없고, 연체한 차임의 총합이 2기 혹은 3기 차임액 이상이면 됩니다.
이처럼 해지사유가 발생한 경우, 임대인은 임차인에게 차임의 연체를 이유로 하여 계약의 해지를 통보해야 합니다. 통보 방식은 가장 확실한 방식이 내용증명이 되겠고, 문자를 통한 통지도 무방합니다. 계약 해지의 통지에는 1) 해지의 사유, 2) 계약을 해지한다는 의사표시 등이 포함되어야 합니다. 계약해지의 통보는 위와 같은 해지사유가 존속하는 동안에 이루어져야 하는 바, 통지이전에 밀린 차임을 갚았다면 해지 통보는 유효하지 않을 것입니다. 마찬가지로 해지통보 이후에 밀린 차임을 갚는다고 하더라도 해지통보의 효력에는 영향이 없습니다.
한편 주로 상가에서 관리비를 위 3기 차임액에 달하도록 미납한 경우에 해지사유가 되는지가 문제되는 경우가 많은데, 일반적으로 이는 계약의 해지사유가 되지 못합니다. 법률에 '차임연체'만이 해지사유로 규정되어 있기 때문입니다. 다만 관리비의 연체액이 매우 커서, 계약의 주된 내용을 불이행한 것으로 판단될 수 있는 경우에는 별도의 해지사유가 될 수는 있을 것입니다.
다. 점유이전금지가처분의 신청
임대차계약의 해지에 따른 건물인도 청구는 '임대차계약의 해지'를 그 원인으로 한 소송입니다. 따라서 그 상대방은 임대차계약의 상대방이 되어야 합니다. 그런데 만약 그 계약의 상대방이 제3자에게 건물을 넘긴다면, 이때의 소송의 상대방은 임차인이 아닌, 현재 점유하는 자가 되어야 합니다. 따라서 이미 임차인을 상대로 한 소송을 진행중이라고 하더라도 그 소송으로 건물을 실제로 인도 받을 수 없습니다.
이처럼 소송을 재차 반복해야 하는 경우를 피하기 위해서 점유이전금지가처분 신청 및 이에 따른 가처분 집행을 합니다. 점유이전금지가처분이란 현재의 점유자인 임차인이 그 점유를 제3자에게 넘기지 못하게 하는 것으로, 만약 그 점유를 제3자에게 넘겼다고 하더라도 가처분의 효력에 따라 임대인과의 관계에서는 계속 임차인이 점유하는 것으로 봅니다. 즉 점유이전금지가처분 결정 및 집행이 있는 경우, 임차인은 그 점유를 제3자에게 넘길 수 없고, 임대인은 임차인에 대한 소송을 통해 건물을 인도 받을 수 있습니다. 따라서 불필요한 소송의 반복을 피하기 위해서 점유이전금지가처분은 반드시 선행되어야 합니다.
3. 소송의 제기
가. 소송의 상대방
앞서 살펴본 바와 같은 임대차계약의 해지에 따른 건물인도 청구는 '임대차계약의 해지'를 그 원인으로 한 소송이므로, 원칙적으로 그 상대방은 임차인이 됩니다. 그런데 만약 위와 같이 점유이전금지가처분을 하기 이전에 이미 임차인이 아닌 제3자(전차인)가 이 사건 건물을 점유하고 있다면, 실제 점유하는 자를 피고로 하여 소송을 하여야 할 것입니다. 이때 임대인은 소유권에 기한 방해배제 청구로서 건물의 인도를 구하는 것이 될 것입니다.
만약 임차인과 임차인의 가족이 함께 거주하고 있다면, 이때 피고는 임차인만으로 하면 족하고 그 가족을 모두 당사자로 할 필요는 없습니다.
나. 소송의 관할법원
일반적인 민사소송과 마찬가지로, 피고(임차인)의 주소지나 건물의 소재지로 하면 됩니다. 피고 주소지와 건물의 소재지가 다른 경우, 그 집행의 편의를 고려하여 건물의 소재지를 관할하는 법원에 소송을 제기하는 경우가 많습니다.
다. 청구취지
청구취지는 '피고는 원고에게 별지목록 기재 건물을 인도하라'와 같이 합니다. 보증금이 모두 공제되지 않은 경우에도 '원고가 피고에게 보증금을 반환함과 동시에'와 같은 동시이행 규정을 넣을 필요는 없습니다. 다만 최근에는 법원에서 동시이행항변을 포함하여 청구취지를 보정하라는 명령이 나오기도 하나, 원칙적으로 원고가 먼저 위와 같은 동시이행의 항변 규정을 넣을 필요는 없습니다. 말그대로 이는 피고가 하는 '항변'이기 때문입니다.
4. 보증금에서 공제되는 채무
임대인의 보증금의 반환의무와 임차인의 건물인도 의무는 서로 동시이행관계인 바, 보증금에서 어떠한 채무를 공제한 후 나머지를 지급하면 되는지 문제됩니다. 보증금은 차임 기타 임대차 관계에서 발생되는 모든 손해를 담보하기 위한 것인 바, 차임은 물론 미납관리비, 기타 건물의 원상회복을 위한 비용 등도 모두 공제의 대상이 됩니다. 한편 위 차임, 관리비 등의 채무도 소멸시효의 대상이 되고, 따라서 3년 이상 행사하지 않을 경우 소멸하나, 대법원은 계약해지 후 보증금에서 공제할 경우엔 소멸시효는 고려하지 않는다고 보았습니다. 즉 3년 이상된 채무로서 시효소멸하였다고 하더라도 보증금에서 공제할 수는 있습니다.
5. 유익비, 필요비 등의 반환청구권
한편 임차인은 본인이 지출한 유익비, 필요비 등의 반환을 임대인에게 청구하는 경우가 있습니다. 그런데 원상회복 약정이 있을 경우 유익비, 필요비 등의 포기 약정으로 보는 바, 이 경우 유익비, 필요비 등을 청구할 수는 없습니다.
한편 유익비가 인정되는 경우에도, 해당 건물의 건축물대장상의 용도 등을 고려하여 그러한 용도로 맞게 지출된 내역에 대해서만 유익비로 인정되며, 소송상으로 인정되기 위해서는 감정을 요하는 경우가 많습니다.
6. 부속물매수청구권
부속물매수청구권 역시 임차인이 주로 주장하는 것 중 하나인데, 건물에 부속된 물품에 대해 임대인으로 하여금 이를 매수할 것을 청구하는 권리입니다. 흔히 시스템에어컨과 같은 설비가 부속물에 해당한다고 볼 것인데, 이러한 부속물매수청구권 역시 임차인의 차임 연체 등으로 사유로 계약이 해지된 경우에는 적용되지 않습니다. 따라서 차임연체로 인한 건물인도 청구에는 유효하지 않을 경우가 많습니다.
7. 차임에 대한 과도한 지연손해금 청구
임대차계약서에 "차임연체시 연 24%의 지연손해금을 가산한다"와 같은 조항을 두는 경우가 많은데, 이러한 조항은 기본적으로 유효합니다. 다만 그 지연손해금율이 너무 높다면 임차인 입장에선 다투어볼 수 있습니다. 위 지연손해금율은 일종의 '손해배상액의 예정'인 바, 손해배상액의 예정은 그 금액이 지나치게 높을 경우 감액대상이 됩니다. 따라서 손해배상액의 예정이 너무 높으므로, 이를 감경하여야 한다고 주장해볼 수는 있을 것입니다.
8. 가집행 및 강제집행정지
건물인도 판결은 가집행의 대상이 되는 바, 통상 '제1항은 가집행할 수 있다'와 같이 가집행 주문이 나옵니다. 이 경우 1심 판결이 확정되지 않는 경우에도 집행이 가능한 바, 피고가 항소하는 경우에도 즉시 집행에 착수해야 합니다. 즉 집행문을 발급 받아서 집행관에게 인도집행을 신청해야 합니다.
한편 항소한 피고로서는 인도집행이 완료되면 항소를 할 실익이 없는 바, 이 경우 강제집행정지를 신청해야 합니다. 항소한 사건에 대해서는 공탁금 등을 받고 강제집행정지결정을 내려주는 것이 일반적인 바, 인도집행을 막는 것이 목적이라면 즉시 강제집행정지신청을 하여야 할 것입니다.
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