유치권과 관련한 법률적 쟁점 

1.유치권의 의의

건축공사와 관련한 유치권은, 수급인이 공사를 완성하였음에도 도급인으로 공사대금을 지급 받지 못하고 있는 경우, 공사대금채권을 변제 받을 때까지 그 건물의 인도를 거절하고 이를 유치할 수 있다. 이는 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이므로, 그 성립에 등기를 필요로 하지 않습니다.

이처럼 유치권은 근저당권, 압류 등과 같이 등기되는 권리와 다르게 등기를 요하지 않고, 점유함으로써 성립하는 바, 경매를 비롯한 여러 법률행위에서 문제되는 경우가 많습니다.

2. 유치권의 성립 요건

유치권에는 크게 민사유치권과 상사유치권이 있는 바, 각 성립 요건을 살펴보겠습니다.

가. 민사유치권

민사유치권은 민법 제320조에 따라 성립하는데, 1) 유치목적물의 타인 소유의 물건(동산, 부동산, 유가증권 등)이고, 2) 피담보채권이 목적물에 관하여 생긴 것이며(채권과 목적물 간의 견련성), 3) 피담보채권의 변제기에 있고, 4) 적법한 점유여야 하며, 5) 유치권 발생을 배제하는 법령, 계약상의 장애사유가 없으면 성립합니다.

나. 상사유치권

상사유치권는 상법 제58조 등에 따라 인정되는 것으로, 1) 유치목적물이 채무자 소유의 물건 또는 유가증권일 것, 2) 피담보채권이 상인간의 상행위로 인한 채권일 것(견련관계는 필요하지 않음), 3) 피담보채권이 변제기에 있을 것, 4) 채무자에 대한 상행위로 인하여 유치목적물을 점유할 것, 5) 상사유치권 배제의 특약이 없을 것을 요건으로 하여 성립합니다.

다. 민사유치권과 상사유치권의 차이

1) 유치물의 소유주: 민사유치권은 타인의 물건이 목적물인 반면, 상사유치권은 채무자 소유의 물건이 목적물

2) 피담보채권: 민사유치권은 채권과 유치목적물 간의 견련관계를 요구하나, 상사유치권은 견련관계를 요하지 않으며, 상인 간의 상행위로 생긴 채권이면 족함

3) 점유: 민사유치권은 유치목적물에 대한 적법한 점유를 요구하나, 상사유치권은 채무자에 대한 상행위로 인하여 점유할 것을 요구.

라. 유치목적물

건축 중인 건물에 유치권이 성립하는지가 주로 문제되는데, 대법원은 그 건물의 사회통념상 건물이라고 볼 수 있는 정도에 이르기는 요구하는 바, 기둥과 지붕의 존재를 요구합니다. 따라서 기둥과 지붕이 완성되지 않은 경우 이는 건물이 아닌 토지의 부합물에 불과하여 독립된 유치목적물이 되지 못합니다.

한편 건물에 관한 채권이 있는 경우 건물에 대해선 유치권을 행사할 수 있으나 그 토지에 대해서는 유치권을 행사할 수 없습니다. 토지에 대해 유치권을 행사하기 위해서는 도로공사, 파일시공 등 토지의 형상을 직접적으로 변경하는 공사에 기한 채권이 있어야만 합니다. 즉 토지와 직접 견련성이 있는 채권일 것을 요합니다.

마. 견련성이 인정되는 경우

1) 채권이 목적물 그 자체에서 발생

2) 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 동일한 사실관계에서 발생

3) 건물에 대한 공사대금 채권이나 채무불이행에 따른 손해배상 채권

바. 적법한 점유

1) 점유

점유란 물건이 사회통념상의 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말합니다. 사실상 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것은 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단합니다.

유치권은 간점점유의 방법으로도 성립할 수 있는 바 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우, 즉 점유매개관계가 있는 경우에 인정됩니다. 다만 점유매개관계가 있다고 하더라도 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 성립요건으로서 점유에 해당된다고 보지 않습니다.

실제 사례를 살펴보면, 공장에 직원을 보내 정문 등에 유치권자가 공장을 유치, 점유한다는 안내문을 게시하고, 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비를 하는 한편,, 공장의 건물에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로 막아 차량 및 사람들의 공장 출입을 통제한 경우, 점유를 인정했습니다.

또한 유치권자들이 건물의 정문과 후문 입구 등에 원고들이 점유, 유치 중인 건물임, 관계자외 출입금함이라는 경고문을 부착하고, 그 중 2층 일부는 직접 점유하고 나머지 부분은 소유자인 갑 회사와 임대차계약을 체결한 임차인 을이 직접 점유한 사안에서, 갑과 을 사이의 임대차계약을 이유로 점유매개관계를 인정할 수 없다고 보아서 유치권의 성립을 부인했습니다.

점유는 유치권의 성립 요건이자 존속요건으로 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 다만 유치권자가 불법적이 점유침탈로 그 점유를 상실한 경우에는 유치권자가 점유회수의 소를 제기하여 승소하고, 실제 점유를 회복하면 유치권은 되살아납니다. 따라서 점유를 빼앗기 위해 불법적인 점유침탈은 하는 것은 매우 어리석은 행동이라고 할 것입니다.

2) 적법성

나아가 점유는 불법적인 점유여서는 안됩니다. 즉 원시적으로, 아무런 권원 없이 점유하거나, 사후적으로 피담보채권이 발생하여 유치권이 성립하기 전에 점유할 권원이 상실되었음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 역시 유치권이 성립하지 않습니다.

3. 유치권자의 권리

가. 목적물의 유치

유치권자는 채무자뿐만 아니라 건물의 양수인, 경락인 등 모든 사람에 대하여 목적물의 인도를 거절할 수 있다. 유치권은 물권이기 때문에 그 권리는 모든 사람에 대하여 미친다.

한편 유치권자는 목적물을 유치할 수 있을 뿐, 목적물의 양수인, 경락인 등에게 그 채무의 변제를 요구할 수는 없다. 유치권자는 목적물의 인도를 거절하는 소극적인 권리가 있을 뿐, 양수인, 경락인에게 채무의 변제를 요구할 수는 없다. 마찬가지로 양수인, 경략인이 그 채무를 인수하는 것도 아니다.

나. 유치권의 불가분성

유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 즉 유치권자의 채권 일부가 소멸하더라도 잔액이 있는 한 유치물 전부에 유치권의 효력이 미치고, 유치물의 일부가 멸실된 경우에도 그 남은 부분이 유치권자의 전 채권을 담보하게 된다.

한편 집합건물의 경우, 대법원은 2020. 10. 15. 선고 2017다204032판결은 집합건물의 일부를 점유하고 있는 유치권자들이 점유하지 않는 부분에 대해서까지 유치권을 갖는 지에 관하여 “원심은 피고들이 스스로 점유를 하지 않는다고 주장하여 원심도 이에 부합하게 판단한 부분까지 합하여 이 사건 부동산 전체에 대하여 피고들이 적법한 유치권자라고 판단하여 원고의 청구를 전부 기각하였으니 원심의 판단에는 확인의 소의 대상에 대한 법리오해 또는 이유불비 내지 이유모순의 잘못이 있다”고 판시하여 실제 점유하지 않는 집합건물에 대해서는 유치권이 성립하지 않는다고 보았습니다. 따라서 집합건물의 경우 일반적인 건물과 달리, 그 전체에 유치권이 성립하는지에 관해서는 보다 엄밀히 살펴보아야 할 것입니다.

다. 과실수취권

유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그런데 유치권자는 보존행위로서만 유치물을 사용할 수 있고, 아울러 채무자의 승낙을 받아야만 유치물을 사용, 대여할 수 있는 바, 그러한 경우가 아니라면 과실수취권을 인정될 수 없을 것입니다.

라. 유치물의 사용권

유치권자는 채무자 등의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여, 또는 담보제공을 하지 못합니다. 다만 그 보존에 필요한 경우에는 채무자의 승낙 없이도 유치물을 사용할 수 있습니다. 판례는 유치권자가 주택에 거주하며 사용하는 것, 혹은 본점소재지로 등록하고 사무실로 사용한 경우에도 보존행위로 인정합니다.

마. 유치권의 포기

대법원은 “유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않는 것과 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다. 그리고 유치권 포기로 인한 유치권의 소멸은 유치권 포기의 의사표시의 상대방뿐 아니라 그 이외의 사람도 주장할 수 있다(대법원 2011. 5. 13.자 2010마1544 결정 등 참조)”고 하여 유치권의 포기를 인정합니다.

한편 유치권의 불가분성과 관련하여 서울동부지법 2008가합13140 판결은 “민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용됨이 원칙이다. 그러나 한편, 유치권은 당사자 사이의 합의에 의하여 얼마든지 포기할 수 있으므로, 채권 발생이 여러 개의 물건과 사이에 견련관계가 인정된다 하더라도 당사자 사이에 그 물건의 하나에 관하여 직접 관련되어 발생한 채권에 한하여 유치권을 인정하기로 하는 특별한 합의가 있는 경우에는 유치권의 행사는 그 범위로 제한되고, 위와 같은 합의는 명시적인 것은 물론 묵시적인 것으로도 가능하다”고 판시하였습니다. 즉 유치권의 불가분성에도 불구하고 유치권자는 일부에 대한 유치권을 포기할 수 있고, 이에 따라 유치물 중의 일부만 점유할 수도 있습니다.

4. 유치권자의 의무

가. 유치물 점유에 있어서 선관주의 의무

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다. 다만 일반적으로 유치권자가 목적물의 현상을 적극적으로 변경하지 않는 이상 단순히 관리를 제대로 하지 않고 방치하고 있다는 것만으로 유치권자의 선관주의의무 위반을 인정하기는 어렵다.

나. 유치물의 사용금지

유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 여기서 말하는 대여에는 임대차뿐만 아니라 사용대차도 포함된다. 채무자 등의 승낙 없이 임대 등이 이루어진 경우 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로, 소유자에게 그 효력을 주장할 수 없다.

다. 채무자의 유치권 소멸청구

유치권자가 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하지 않거나 채무자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 한 경우 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 소멸청구의 주체에는 채무자뿐만 아니라 유치물의 소유자도 포함된다.

대법원은 “민법 제324조는 유치권자에게 유치물의 점유에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 부여하고, 유치권자가 이를 위반하여 유치물의 보존에 필요한 사용의 범위를 넘어 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보 제공한 경우 채무자에게 유치권의 소멸을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 여기에서 말하는 대여는 임대차뿐만 아니라 사용대차도 포함되는데, 유치권자가 유치물을 다른 사람으로 하여금 사용하게 한 경우에 그것이 유치물의 보존에 필요한 사용을 넘어서는 것으로서 유치권 소멸 청구의 사유가 되는 사용 또는 대여에 해당하는지 여부는 유치물의 특성과 유치권자의 점유 태양, 유치권자와 사용자 사이의 관계, 사용자의 구체적인 사용방법 및 사용의 경위, 사용행위가 유치물의 가치나 효용에 미치는 영향, 사용자가 유치권자에게 대가를 지급하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2011. 9. 29. 선고 2011다38707 판결 참조)”고 하여, 토지의 극히 일부에 대한 경작을 위한 임대의 경우 유치물의 가치나 효용에 악영향을 미치지 않는다고 보아서, 유치권 소멸청구의 사유가 되지 않는다고 보았습니다.