해결사례 - 다가구 주택 보증금 사건 

1. 사안의 개요

임대차계약을 체결하려는 건물이 다가구 단독주택(다중주택 포함)인 경우, 등기부상 표시된 선순위 권리자 이외에 선순위 임차인들의 보증금이 어느 정도인지를 미리 확인해보아야 합니다.

임차인은 임대차계약을 체결할 때 보증금을 온전하게 돌려받을 수 있을지 여부가 가장 중요한 문제이고, 만일 임대차한 건물의 담보가치가 보증금에 미치지 못한다면 전입신고와 확정일자를 해둔다고 하여도 보증금을 상실할 수 있는 매우 위험한 임대차계약을 체결한 상황이 되기 때문입니다.

공인중개사사무소를 통해 다가구 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우 중개인을 통해 선순위 보증금에 대하여 설명을 듣게 되는데, 일부 중개인들은 확인설명의무를 게을리 하여 이를 제대로 확인하지 않고 잘못된 정보를 전달하여 임차인이 감당할 수 없는 위험을 지게 만들기도 합니다.

본 사건에서 의뢰인도 중개인에게 선순위 보증금이 1억 9,000만 원이 있다는 설명을 들었으나, 실제 선순위 보증금은 14억 3,700만 원에 이르렀고, 경매절차가 진행되어도 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아 보여 의뢰인은 걱정 끝에 보증금회수 절차를 사건위임을 통해 의뢰 하셨습니다.

2. 대처방법

임대인에 대한 집행권원을 확보하기 위해 보증금반환청구소송을 진행하였고 소송진행 이후 판결문을 받게 되었습니다.

임대인에 대한 경매를 신청하고 다른 채권자들의 배당요구신청서를 하나씩 확인해보니 감정가와 비교하여 보증금의 회수 여부가 아슬아슬한 상황인 것으로 보였습니다. 경매결과의 불확실함 때문에 중개인과 중개사협회에 대한 책임을 묻지 않을 수 없어 손해배상청구도 별도로 진행하였습니다.

또한, 임대인에 대한 재산조회를 계속 시도하였고, 실익 있는 재산을 찾아 압류시도도 계속하여 진행하였습니다.

3. 결과

본 사건은 정말 다행히도 의뢰인이 경매절차에서 전액을 배당받을 수 있는 마지막 순위자에 해당이 되었습니다.

다가구주택의 경매 매각가율은 통상 70~80% 정도에 불과한데, 본 사건에서는 낙찰자가 약 97%에 달하는 금액으로 낙찰을 받아 매수하였고, 이로 인해 의뢰인도 전액 회수의 기회를 얻을 수 있게 되었습니다.

임대인에 대한 추가 강제집행과 중개인에 대한 손해배상청구는 중간에 취하하게 되었는데, 불확실한 경매절차에서 의뢰인에게 손해가 발생할 경우에 대해서도 최대한 대비하여 피해를 입지 않으시도록 하고자 했습니다.

의뢰인이 낙찰자에게 부동산을 인도하고 배당금을 받아 사건을 최종 마무리하시는 순간까지 함께 하였고, 임대차관계를 무사히 마무리 하실 수 있도록 도울 수 있었습니다. 위 사례와 같이 정상적인 방법으로는 보증금 반환이 어려울 것으로 보이신다면 상담을 통해 사건을 함께 해결해보시기 바랍니다.