해결사례 - 깡통전세 보증금 사건 

1. 사안의 개요

전세보증금과 건물 매매가가 동일하거나 보증금이 매매가 보다 더 높은 경우가 있는데, 이를 소위 ‘깡통전세’라고 부릅니다.

위와 같은 전세계약을 체결하게 되는 경우에도, 임대차기간이 만료될 때 임대인이 보증금을 반환해주기만 하면 문제가 없으나, 임대인이 정상적으로 보증금을 반환해주지 않을시 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권으로 담보를 잡고 있는 건물의 가치가 보증금보다 낮기에 보증금의 전액 회수가 어려울 가능성이 높습니다.

깡통전세인 상황에서 계약 종료에도 불구하고 임대인이 새로운 임차인이 나타나지 않는한 보증금을 반환할 수 없다고 한다면, 변호사를 선임하여 임대인을 상대로 민사소송을 제기하셔야 하며 법원의 판결을 받아 강제집행을 통해 임대차 관계를 정리하셔야 합니다.

본 사건도 깡통전세에 해당하는 상황이었는데, 임대인과 연락이 두절되어 임차인으로서는 합의를 통해 해결할 방법이 없어 사건 처리를 위임받게 되었습니다.

2. 대처방법

① 임대차계약이 종료될 수 있도록 갱신거절 통지를 만료일의 2개월 전까지 해두셔야 하는데, 의뢰인이 문자메시지를 일찍 보내시어 확보된 증거를 준비하였습니다.

② 보증금반환청구소송이나 지급명령신청을 할 수 있었는데, 연락두절된 상황에서는 지급명령결정문이 송달되지 않을 가능성이 높으므로 소송으로 바로 진행하도록 하였습니다.

③ 법원에서 재판 진행이후 판결문을 받고 임대인의 재산을 조회해보았습니다. 실익이 있는 재산이 있다면 강제집행을 고려하였으나, 임대인은 다른 가치 있는 재산을 보유하고 있지 않았습니다.

④ 적어도 대항력 있는 임차인이었기에 마지막 단계인 경매낙찰을 받는 방법을 선택하기로 하였습니다. 임차인들 중에는 임대인과 합의하여 매매방식으로 소유권등기를 이전받으려 하는 경우도 있는데 진행 중에 다른 채권자와 분쟁이 발생할 수도 있어 위험한 방법이며, 이미 등기부상 국세 등 압류가 설정되어 있어서 경매신청을 통한 낙찰을 받기로 하였습니다.

⑤ 임대인이 미지급한 국세, 지방세, 건강보험 등이 다수 존재하였기에, 전세사기피해자로 결정을 받은 뒤 경매신청 이후 국세, 지방세 안분적용신청서를 제출하여 조금이라도 선순위 채권이 배당에서 제외될 수 있도록 하였으며, 몇 차례 낙찰자를 기다려본 뒤 스스로 낙찰을 받아 상계신청을 하실 수 있도록 하였습니다.

3. 결과

상계신청을 한다고 하여도 보증금보다 매매가가 낮고 원치 않는 소유권을 이전받는 방식이어서 손해가 일부 발생하게 되었지만, 발생한 상황에서 가장 손해가 적은 방법으로 대처하실 수 있도록 마지막까지 의뢰인을 도와 의뢰인이 임대차관계를 정리하실 수 있게 되었습니다.

어떤 방법이 가장 최선의 방법이 될지는 구체적인 사건마다 다를 것입니다. 위 사례처럼 어려운 상황에 처하게 되셨다면 상담을 통해 사건을 함께 해결해보시길 바랍니다.