대법원 판례–임대인의 실거주 의사는 임대인에게 증명책임이 있음 

1. 사안의 쟁점

2020년 주택임대차보호법 개정으로 신설된 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 주택임대차 기간 중 1회에 한하여 전 임대차와 동일한 조건으로 계약을 갱신할 수 있는 권리인데, 임대인은 일정한 사유에 해당할 시 위 갱신을 거절할 수 있는 권리가 있으며 그러한 사유 중 하나로 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”가 있습니다.

위 법이 만들어지고 나서 임대인이 실거주를 하겠다는 의사만 표시하면 실제 거주할 의사가 존재하는지에 대한 입증은 따로 필요하지 않은 것인지 필요하다면 어느 정도의 입증이 필요한 것인지에 대해 다툼이 생겼는데, 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절이 부당하다고 다투어온 임차인을 상대로 한 명도소송이 대법원 상고심까지 진행됨으로 인해 대법원은 위 다툼과 관련된 판단을 하게 되었습니다

2. 원심 판결 요지

[서울중앙지방법원 2021. 11. 26. 선고 2021가단5046939 판결 건물인도]

1) 실거주요건 조항은, 제1 내지 7호의 경우처럼 객관적인 자료로써 비교적 용이하게 확인할 수 있는 과거의 사실이나 향후의 구체적인 계획에 관한 것이 아니라, 임대인의 주관적 의도에서 비롯되는 결과로서 아직 발생하지 않은 장래의 사정에 관한 것이어서 적극적인 입증이 쉽지 않다. 더욱이 임차인이 임대인의 갱신거절권 행사가 부적법하다고 다투면서 해당 주택에서 전출하지 않겠다는 의사를 강력하게 표시하여 상당 기간 법적 다툼이 진행될 것으로 예상되는 상황이라면, 임대인 입장에서는 그곳에 입주하기 위해 이사일정을 잡거나 자녀들을 전학시키는 등 생활터전을 옮기기 위한 절차를 밟거나 종전에 거주 또는 소유하던 주거에 관한 권리관계를 최종 구상대로 변동시키는 등 구체적이고 확정적인 이주계획을 수립하기도 어렵다. 이러한 점에서, 비록 법체계상 실거주요건 조항이 임대인의 갱신거절권이 인정되는 ‘예외’ 사유에 해당하여 이를 주장하는 임대인의 입증영역에 속한다고 하더라도, 위 조항의 경우 다른 갱신거절 사유와 동일한 정도의 증명이 요구된다고 볼 수는 없다.

2) 이 사건의 경우, 원고가 당초에는 이 사건 아파트에 원고가족이 들어와 살 것이라고 하였다가 이 사건 소송에서는 원고의 노부모가 거주할 예정이라고 하여 주장을 바꾼 점, 원고의 노부모가 통원을 위하여 안동시에서의 생활을 청산하고 서울로 이주하여야 할 정도의 건강상태라고 보이지는 않는 점, 원고와 자녀들이 제주 생활을 청산하였다거나 청산을 준비중이라는 사실이 드러나지 않은 점, 원고가족은 ○○아파트를 급매로 처분하려고 한다면서도 시세보다 훨씬 높은 가격에 매물로 내놓았고 현재까지도 이를 처분하지 않은 채 보유하고 있는 점 등을 고려하면, 원고가 주장하는 원고 노부모 또는 원고가족의 실거주계획이 과연 진실한 것인지 의문이 전혀 없는 것은 아니고, 그 진실성을 확실하게 인정할 수 있는 결정적인 증거가 제출된 것도 아니다. 그러나 원고가 주장하는 실거주계획에는 개연성이 있고, 원고가 가족관계나 부동산 소유현황에 관하여 거짓말을 하면서 실거주요건 조항 해당사유를 억지로 꾸며냈다든가, 이 사건 아파트를 타에 임대하거나 매도하려는 시도를 하는 등 실거주계획과 명백하게 모순되는 행위를 한 사정을 찾을 수 없는 이상, 위 실거주계획을 이유로 한 원고의 갱신거절은 적법하다고 봄이 타당하다.

3. 대법원 판결 요지

[대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 건물인도]

가. 실거주 의사의 입증책임 소재 및 판단기준

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

나. 이 사건의 경우

1) 원고 측은 이 사건 임대차계약 기간 만료 전에는 원고와 그 배우자, 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 말하다가 이 사건 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 주장하였고, 2021. 9. 8. 자 준비서면에서는 원고 배우자가 이 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 원고 부모가 이 사건 아파트 인근 다른 아파트에 거주하기로 계획하였으나 피고들이 계약갱신을 요구하는 바람에 불가피하게 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다고 주장하였다. 이렇듯 원고는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 사유에 대해서 다른 주장을 하고 있는데 그와 같이 바뀌게 된 데에 대한 합리적인 설명은 하지 않았다.

2) 원고 주장 및 원심 인정에 따르더라도, 원고와 배우자는 이 사건 아파트 말고도 이 사건 아파트 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있다. 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절을 할 무렵에 원고는 자녀 교육을 위하여 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 원고 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로, 원고와 원고 가족에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다. 원고와 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위하여 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 원고 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있다.

3) 원고는, 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하려는 이유에 대해서 지방에서 이 사건 아파트 인근 병원에 다니면서 진료를 받던 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하면서 병원진료를 쉽게 받기 위해서라고 주장한다. 그런데 원고 부모의 외래진료확인서를 보더라도 원고 부모는 이 사건 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례 가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다. 원고 부모 거주 지역의 공인중개사가 작성한 사실확인서에는 단순히 원고의 모가 자신이 사는 아파트에 대하여 매매나 전세를 문의하였다는 내용만 기재되어 있을 뿐이어서 이러한 기재만으로 원고 부모가 사는 아파트를 정리하고 이 사건 아파트에 거주하려고 하였음을 인정하기는 어려워 보인다. 더구나 원고가 제출한 인테리어 견적서는 그 내용에 이 사건 아파트 인테리어 목적과 부합한다고 보기 어려운 내용도 있어서 이를 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다.

4) 원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명할 필요가 있다. 그러나 위와 같은 사정을 보면 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 위와 같은 사정뿐만 아니라 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사에 관한 다른 사정이 있는지 등 앞서 본 사정을 종합하여 심리함으로써 원고나 원고 부모의 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 것인지 판단하였어야 했다. 그런데도 원심은 이러한 사정을 충분히 심리하지 아니한 채 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 시사점

 소송 진행 중 드러난 사실들을 보면, 임대인은 실거주를 하겠다고 하면서도 그 이유에 대해 몇 차례 주장이 바뀌었고 그 바뀐 이유에 대해 적절한 설명을 하지 못하여 재판부도 진정한 의사가 있었는지에 대해 의심을 하게 된 것으로 보이는데, 1심 재판부와 항소심 재판부는 그럼에도 불구하고 임대인의 의사가 명백하게 거짓으로 보기 어려운 이상 실거주 의사를 인정해야 한다고 본 반면에, 대법원은 임대인이 드는 사정이 통상적으로 수긍할 수 있는 정도가 아니라고 보아 원심 판결이 부당하다고 보았습니다.

결국, 임대인은 단순히 실거주 사유의 갱신거절을 하겠다는 의사표명만으로 임차인의 갱신요구를 거절할 수는 없는 것이며, 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합할 때, 임대인의 의사가 거짓이 아닌 진정한 것이라는 점이 통상적으로 수긍할 수 있는 정도임을 주장 증명할 수 있어야 할 것입니다.