임대인이 매매목적으로 계약갱신요구를 거절하는 경우 

임대인이 본인이 실거주할 목적이라고 하여 계약갱신요구를 거절한 후에, 임대차목적물을 제3자에게 임대하는 것이 아니라, 팔아버리는 경우(매도)는 어떻게 해야 할까요?

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주택임대차보호법에는 임대인의 손해배상과 관련하여, ‘임대인이 실거주목적으로 계약갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대차목적물을 임대한 경우’에는 임대인이 임차인에게 손해를 배상해야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.

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하지만, ‘임대인이 실거주목적으로 계약갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대차목적물을 매도한 경우’에 대해서는 규정하고 있지 않아서 문제가 되는데요.

이에 관하여 하급심 판례들은 주로, 임대인에게 ‘주택임대차보호법에 따른 손해배상책임’을 인정할 수는 없지만 ‘민법 제750조 불법행위에 따른 손해배상책임’을 인정할 수 있다는 입장입니다(관련 대법원 판례는 아직 나오지 않은 것으로 보입니다).

대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결

1) 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 의한 손해배상책임 성립 여부(소극)

피고가 원고에게 임대인 또는 피고의 어머니가 이 사건 주택에 입주할 예정이라고 하면서 이 사건 갱신요구를 거절한 사실, 이후 제3자에게 이 사건 주택을 매도한 사실은 앞서 본 바와 같다.

주택임대차보호법이 제6조의3 제5항에서 임대인이 손해배상책임을 지는 범위를 임차인의 계약 갱신요구 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 “임대”한 경우로 명시하고 있으므로, 이 사건과 같이 임대인이 목적 주택을 제3자에게 매도한 경우에는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다.

피고에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상 의무가 있음을 전 제로 하는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

2) 민법 제750조에 의한 손해배상책임 성립 여부(적극)

임대인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상 의무가 없더라도, 임대인의 계약갱신거절에 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호 소정의 정당한 갱신거절사유가 존재하지 아니하는 이상 이는 부당한 갱신거절에 해당하고, 부당한 갱신거절로 인하여 임대차계약이 종결되었다면 특별한 사정이 없는 한 이는 임차인의 정당한 계약갱신요구권을 침해하는 것이므로, 임대인에게는 민법 제750조의 불법행위책임이 성립한다.

즉, 주택임대차보호법이 제6조의3 제5항에 “매도”에 관하여는 규정하고 있지 않으므로 임대인에게 주택임대차보호법에 정한 손해배상책임을 인정할 수는 없지만, 임대인에게 정당한 갱신거절사유가 존재하지 아니하는 이상 이는 불법행위에 해당하여 민법 제750조에 정한 손해배상책임을 인정할 수 있다는 것입니다(민법 제750조는 일반적인 불법행위 손해배상책임을 규정한 조항입니다).

민법 제750조(불법행위의 내용)

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.