정비사업 매도청구 소송, 핵심은 감정 기준시점! 

1. 매도청구 소송이란?

정비사업에 관한 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')과

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 '소규모정비법')은 매도청구 소송에 관한 규정을 두고 있습니다.

이때 '매도청구 소송'이란, 쉽게 말해 조합이 '조합 사업에 참여하지 않으려는 자'로부터

해당 부동산의 소유권을 가져오려는 소송입니다.

오래된 건물을 철거하고 새로운 아파트를 지으려면, 해당 토지의 소유권을 모두 확보해야 하겠죠?

조합이 소유권을 확보하기 위한 소송이 매도청구 소송입니다.

2. 매도청구 소송을 제기하기 전 원고(조합)가 거쳐야 하는 것

조합이 매도청구 소송을 바로 제기할 수 있는 것은 아니고, 사전에 몇가지 절차가 필요합니다.

(1)조합설립 미동의자의 경우 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고 2개월 내 답이 없으면

소송을 제기해야 하고, (2)조합설립에는 동의했지만 분양신청을 하지 않은 현금청산자를 상대로는

관리처분계획 인가고시로부터 90일 이내에 협의를 하고 그 협의가 성립되지 않으면 그로부터 60일 이내에

매도청구 소송을 제기해야 하는 등의 절차 등이 있지만,

이 글의 쟁점은 아니므로 자세히 다루지 않겠습니다.

3. 매도청구 소송의 피고 입장에서 제일 중요한 것은 감정 기준시점!

매도청구 소송이 제기되었을 때, 그 소송의 핵심은 '얼마의 금액을 주고 부동산을 가져올 수 있느냐'이고,

이는 법원에서 진행하는 감정평가 절차를 통해 정해집니다.

감정평가 절차에서는 부동산의 시가를 고려하여 결정하는데, 당해 재건축사업으로 발생하는

개발이익이 반영되어야 한다는 대법원 판결(95다38172) 및

'현실화 구체화된 개발이익은 포함하되 장래 기대되는 개발이익은 배제하여 평가한다'는

감정평가 실무기준을 고려하여 "인근 부동산의 시가"를 고려하여 감정금액을 산정합니다.

대법원은 "일반적으로 부동산중개업소를 통하여 형성된 재건축아파트의 실제거래가격은

개발이익이 반영되어 형성된 것이라는 점"(대법원 2005.6.24. 선고 2003다55455판결)이라고

판시하면서 거래사례 비교법을 통해 감정평가를 진행하는 것이 실무입니다.

즉, "인근 부동산의 시가"를 고려하여 금액을 평가하는데, 당연한 말이지만 시가는 항상 변동하므로,

어느 시점을 기준으로 "인근 부동산의 시가"를 보는지가 가장 중요하다고 할 것입니다.

(1) 조합설립 미동의자의 경우 매도청구 소송의 소장 부본이 해당 피고에게 도달한 때 혹은

(매도청구 촉구를 소장으로 하였다면) 촉구서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날이 기준시점이 됩니다.

(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결 참조)

(2) 현금청산자의 경우, 개정 전 도시정비법 하에서 대법원은 "분양신청기간의 종료일 다음날"

이라고 보았으며, 2017. 2. 8. 전부개정 도시정비법에 따르는 경우 (다소 논란이 있지만)

"매도청구 소장 부본 송달 기준"으로 보아야 할 것입니다.

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