노후된 아파트 매매후 하자보수 문의입니다

Question

18년 11월29일 23년된 아파트 1층을 매매하였습니다.
그로부터 2개월후인 19년 2월 7일에 매도한 부동산측에서 아파트 지하에 물이 떨어지는데
매도한 집에 보일러배관 누수로 인해 발생한거같다고 수리요청이 왔다고 합니다.
저희가 살고있을땐 관리실측으로부터 누수이야기를 고지받은적이 없었으며
관리실도 누수여부가 확실치 않아서 확인한적이 없다고 하였습니다.
근데 설연휴에 물이 많이 떨어져서 확인해보니 매도한 저희집이 원인인거 같다네요.
보일러배관중 어느부분이 누수되고있는거 같다고..
부동산과 매수인측은 6개월 하자담보 이야기 하면서 공사비용을 전부 부담해라고 하는데
저희가 매도할 당시엔 누수가 없었으며, 관리실로부터 누수에대해 고지받거나 인지하지 못한상태였습니다. 
4년동안 살았지만 누수된적도 없었구요.
오래된 아파트다보니 언제 어떤 하자가 발생할지 모르는거 아닌가요?

1. 매도자도 인지하지 못하고, 노후된 아파트인지라 언제 어떻게 발생될지 모르는 누수 밎 하자부분에 대하여 6개월동안은 매도자가 무조건 다 책임져야하나요? 그렇다면 매도자만 너무 손해보는거 아닌가요?

2. 매도시 이유불문하고 매수하겠다고 매매가 조정을 원하여 시세보다 싸게 매도했습니다.  혹여 매도자가 하자보수책임을 져야한다해도 시세보다 싸게 매도한 사실로 면책받는부분이 있을까요?

박준성 변호사 · Answer

1. 민법 제580조 매도인의 하자담보책임이 문제되는 사안입니다.

2. 사안에서 목적물 하자는 '누수'인데 이로 인해 아파트 거주 등 이용 자체가 불가능하지는 않으므로 상대방은 계약 해제 대신 손해배상 청구 등을 할 것으로 예상됩니다.

3. 다만, 상대방(매수인)이 선생님(매도인)에게 위 책임을 묻기 위해서는 (1) 계약 목적물인 아파트의 하자가 "매매계약 당시"에 이미 존재하고 있었다는 점, (2) 상대방(매수인)은 그 하자를 "과실없이" 알 수가 없었다는 점 등을 스스로 먼저 입증해야 합니다.

4. 그러나 사안에 비추어 보면 위 '누수' 하자는 4년동안 전혀 문제가 없었고, 매도 이후에 비로소 문제가 발생하였기 때문에 사후적으로 발생했을 가능성이 큽니다.

5. 또한 상대방(매수인)은 매매계약 당시 아파트를 충분히 돌아보았을 것이고, 만약 매매계약서에 첨부되는 목적물의 확인.설명서에도 날인을 했다면 상대방(매수인)에게 하자를 알지 못했음에 "과실"이 인정될 여지가 큽니다.

6. 상대방(매수인)의 요구에 무조건 응하지 마시고, 추후 소송으로 이어질 경우에는 반드시 변호사의 법률적인 조력을 받으시길 권유드립니다.

7. 참고로 아파트를 시세보다 싸게 팔았다는 점은 하자담보책임의 면책사유로 충분하지 않습니다.

8. 더 자세한 상담 및 진행을 원하신다면 상담예약을 통해 언제든 지 연락주시기 바랍니다.

이재희 변호사 · Answer

법률사무소 명재 이재희 변호사입니다.

매매계약에서 특별히 다른 내용을 정하고 있는 것이 아니라면,

민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

민법 제580조에 따라 매도인은 하자담보책임을 집니다. 담보책임이란 매매계약의 등가성(집=매매대금)의 원리에 기초하여, 하자가 있는 목적물이었다면 매수인이 그 가격에 매수하지 않았을 것이라는 공평의 원칙에 기반한 법리입니다. 따라서 상대방이 매수 당시 하자가 있음을 알지 못하였고, 알지 못한데에 과실이 없다면, 매도인으로서는 담보책임을 져야 합니다.

다만, 이러한 하자는 매매 당시에 존재하였을 것을 요구됩니다. 또한 매매 당시에 존재하였던 하자를 쌍방이 과실 없이 인지하지 못하였다가 사후에 매수인이 인지한 경우라고 하면, 매도인은 하자담보책임을 부담하나, 매수인은 하자를 알게 된 때로부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 합니다.

그러나 사안의 경우 4년간 아무런 문제도 없었고, 누수도 일어나지 않았으며, 관리실에서도 과거 점검할 필요가 없었다는 사정을 고려하면, 2018년 11월 매도된 이후부터 2019년 설 이전까지의 시점에 하자가 발생하였을 가능성이 높아 보입니다. 예컨대 2018년 11월 이후 노후된 보일러관이 한파에 의해 동파되었을 가능성 같은 것들입니다. 이 경우 매매 당시 "현상 그대로의 인도"를 원칙으로 하므로 노후된 배관이라고 하더라도 누수 및 수리의 문제는 매수인이 책임을 지는 것이 맞습니다. 따라서 이 경우 매도 시점 이후 발생한 하자를 수리하는 비용은 담보책임의 범위에서 제외됩니다.