묵시적 갱신 후 계약서 작성을 조심하세요! 

안녕하세요. 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다.

묵시적 갱신은 계약 종료를 앞두고 별다른 의사표시가 없다면 계약이 자동으로 연장되는 제도입니다. 임대차 계약 중 매우 흔하게 겪을 수 있는 상황이지만, 이로 인해 발생할 수 있는 문제들을 잘 모르고 지나치는 경우가 많습니다.

많은 사람들이 묵시적 갱신에 대해 단순히 자동으로 연장이 되는 것이라 생각하지만, 실제로는 그에 따른 권리와 의무에 대해 세심하게 살펴보아야 할 부분이 많습니다. 특히 임대인이 계약서 작성을 요구하는 경우 별다른 고민 없이 관행적으로 작성하는 경우가 흔한데요. 하지만 계약서를 다시 작성하려는 경우, 그로 인해 발생할 수 있는 법적 효력에 대해 충분히 인지하지 않으면 나중에 불리한 상황에 처할 수 있습니다.

이번 글에서는 묵시적 갱신의 개념과 그에 따른 계약서 작성 시 주의사항을 명확히 안내드려 임차인들이 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있도록 돕고자 합니다.

묵시적 갱신의 정의

묵시적 갱신은 임대차 계약 만료 전 계약 당사자 중 어느 한 쪽이라도 계약 연장 의사를 표시하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 제도입니다. 이때 계약 조건은 기본적으로 이전 계약 조건을 그대로 따르며, 계약 기간은 통상 2년으로 간주됩니다. 따라서 계약 연장을 원하지 않는다면, 계약 만료 전 최소 2개월에서 6개월 전에 의사표시를 해야 합니다.

계약서 작성 시 주의사항

묵시적 갱신이 이루어진 후 계약서를 다시 작성하는 것은 신중해야 합니다. 계약서를 작성하면 새로운 계약을 체결한 것으로 간주될 수 있기 때문입니다. 임대차 계약은 통상 2년을 기간으로 하기 때문에 이렇게 되면 계약서 작성일로부터 2년 후까지 거주를 유지해야 할 수 있습니다. 다시 말해 묵시적 갱신에 따른 중도해지권을 상실하게 되는 것입니다.

중도해지권이란 묵시적 갱신에 의해 자동 연장된 계약에서 임차인이 일정 기간 내에 계약을 중도에 종료할 수 있는 권리를 의미합니다. 묵시적 갱신 후 계약을 종료하고 싶다면 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있으며 해지의 효력은 3개월 후에 발생하게 됩니다.

따라서 새로운 임대차 계약 기간에 얽매이지 않고 싶다면 계약서 작성을 피하는 것이 좋습니다.

임차인 입장에서의 권리 보호

임차인에게 중도해지권은 매우 중요한 권리입니다. 묵시적 갱신 후 계약서를 작성하면 계약이 사실상 새로운 계약으로 간주될 수 있으며, 이전의 묵시적 갱신에 따른 해지권을 행사할 수 없게 될 수 있습니다. 이 점을 유의하지 않으면 계약 종료를 원하는 시점에 예기치 못한 불이익을 겪을 수 있습니다.

따라서 계약서 작성이 반드시 필요한 경우라면 묵시적 갱신의 연장과 관련된 내용을 분명히 기재하고 중도해지권을 보호할 수 있도록 반드시 특약을 추가해야 합니다. "이 계약서는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 것을 확인하기 위해 작성되었으며, 임차인은 묵시적 갱신에 따른 중도해지권을 보유한다" 등의 특약을 명시해두면 중도해지권을 보호할 수 있습니다.

결론

묵시적 갱신 후 계약서를 작성하는 것이 법적으로 문제가 되지는 않지만 임차인 입장에서 중도해지권을 잃지 않기 위해서는 신중해야 합니다. 계약서를 작성할 경우 묵시적 갱신에 의한 중도해지권을 보유한다는 내용을 명확히 기재해야만 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 집주인이 계약서 작성을 부탁한다면 상기 내용을 떠올리며 다시 한 번 고민해보시는 것이 좋겠습니다. 만약 이미 계약서를 작성하여 분쟁 해결이 필요하시다면 지체 없이 저희 더신사 법무법인으로 연락주시기 바랍니다. 최선을 다해 돕겠습니다.

유선종 변호사는?

부동산 사기, 보증금 반환 및 손해배상 등의 분야에 전문성을 가지고 있으며 서울대 법대, 대형로펌 경험을 통한

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