안녕하세요, 법무법인 선 이혜린 대표변호사입니다.
전재산이나 다름 없는 전세보증금을 임대인이 돌려주지 않는 경우, 불안감이 막심할 수 밖에 없습니다. 새로운 세입자가 구해지면 돌려주겠다, 돈을 융통하고 있으니 조금만 기다려 달라는 등의 말만 믿고 소중한 시간을 흘려보내는 분들도 많이 계십니다.
하지만 임대차계약 만기 전 후의 기간은 법적 대응을 위해 매우 중요한 기간이기 때문에 무작정 기다리기 보다는 혹시 모를 위험을 피하기 위해서 소중하게 활용을 하셔야 합니다.
임차인의 입장에서 전세보증금을 회수하기 위해 어떤 과정을 거쳐야 하는지 전체적인 절차와 맥락을 파악하시는 것이 도움이 될텐데요.
이 글에서는 전세보증금을 반환 받기 위해 거치는 과정은 크게 아래와 같은데요, 각 단계별로 자세히 설명해 드리겠습니다.
전세계약 해지 또는 갱신거절
임차권 등기 설정
(보증보험이 있는 경우) 보증보험금 청구
(보증보험이 없는 경우) 임대차보증금반환 소송 및 가압류
임대인 재산 조사
강제집행을 통한 임차보증금 반환
전세계약 해지 또는 갱신거절
전세계약을 갱신할 의사가 없으신 경우 전세계약 만기 2개월 전에 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 통지해야 하는데요, 통지는 문자, 카카오톡 메세지, 내용증명 등으로 할 수 있습니다.
📌<TIP.1>
평소 연락이 잘 되지 않는 집주인의 경우 우체국 '내용증명'을 통해 통지를 하셔야 하고, 우편을 받지 않을 가능성을 고려해서 최소 계약 만기 '3개월'전에는 통지를 시도하셔야 합니다. 우편이 폐문부재로 수령되지 않는 경우 '공시송달'을 진행하여야 합니다.
📌<TIP.2>
아직 계약 만기는 멀었는데 경매가 개시되었다는 우편이 온 경우 계약 해지 사유가 되므로 계약해지 통지를 진행할 수 있습니다.
임차권 등기 설정
임차인의 대항력 확보와 보증금 반환할 것을 압박하기 위해서는 임차권 등기가 필수적인데요, 만일 임차인이 다른 곳에 이사를 가셔야 하는 상황이시라면 임차권 등기는 '무조건' 진행하셔야 합니다.
📌<TIP3>
임차권등기가 설정되고 난 뒤 집을 비우시게 되면 임대인에게 연5%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송을 진행하실 경우 소장 송달일 다음날부터는 연12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 따라서 1억원의 전세계약이라면 월 100만원을 계속 받을 수 있는 것이죠.
📌<TIP4>
임차권등기명령을 신청하신 후 임차권등기가 '등기부등본'에 제대로 설정되어 있는지 확인하신 후에 이사를 나가셔야 합니다. 임차권 등기는 일반적으로 신청하신 후 1주일~3주일 내외로 소요됩니다.
📌<TIP5>
만일, 전세대출을 받은 경우 임대인이 보증금을 주지 않을 때 전세대출 걱정이 많이 되실텐데요, 임차권등기를 신청 접수증을 은행에 제출하시면 은행에서 전세계약 연장이 가능합니다. 물론 이 은행이자는 사전에 임대인에게 통지하셔야 하고, 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.
(보증보험이 있는 경우) 보증보험금 청구
보증보험을 가입하신 경우에는 보증보험금을 청구하셔야 하는데요, 위 2번의 임차권등기가 필수 서류이기 때문에 꼭 진행하시면 되겠습니다. 보증보험금 청구 요건은 보험회사마다 차이는 있지만 위 1번의 계약갱신거절 의사 통지와 2번의 임차권등기를 요구하므로 꼭 주의하셔야 합니다.
(보증보험이 없는 경우) 임대차보증금반환 소송 및 가압류
보증보험을 가입하지 않으신 경우에는 임대차보증금을 반환받기 위해 소송을 진행하실 수 밖에 없는데요, 보통 3개월에서 6개월 정도가 소요됩니다. 그리고 당사자가 판결문을 송달 받은 날로부터 2주 후 판결이 확정되면 강제 집행이 가능합니다.
임대차목적물 가액이 충분하지 않은 경우, 임대인이 미리 재산을 빼돌리는 것을 막기 위해 임대인의 다른 재산에 가압류를 신청할 수 있습니다. 가압류의 경우 비용이 다소 소요되기 때문에 가압류에 대한 실익이 있을지 여부는 전문가와 상의를 하실 것을 추천드립니다.
📌<TIP6>
임대인이 소송 지연 목적으로 임차인의 귀책사유로 집에 하자가 발생했다고 주장하면서 보증금과 상계하겠다는 주장을 하기도 합니다. 최초 계약 시에 잔금을 치르신 이후 입주하는 날 집안 곳곳을 사진으로 찍어서 증거를 꼭 남겨놓으세요.
📌<TIP7>
소장 송달 후 임대인이 30일 이내에 답변서를 제출하지 않는 경우 무변론 판결을 받을 수 있습니다. 이 경우, 소송이 신속하게 종결될 수 있습니다.
임대인 재산 조사
소송에서 승소를 하면 지금부터가 사실상 게임 시작이라고 보셔야 합니다. 권리분석 결과, 임대차 목적물의 가액으로 보아 임차보증금을 충분히 반환받지 못할 가능성이 있는 경우 임대인의 재산을 조사하여 임차보증금을 반환받을 수 있는 가능성을 모두 찾아보아야 합니다.
📌<TIP8>
임대차계약 체결 시에 , 가벼운 스몰토크를 통해 임대인에 대한 정보를 미리 파악해 놓으세요. 임대인에게 어떤 재산이 있는지 알고 있지 않은 경우 전문가의 도움을 받아 임대인 재산을 미리 조사해볼 수 있습니다.
강제집행을 통한 임차보증금 반환
임대인 재산 조사를 통해 파악된 재산에 대해 강제집행을 신청할 차례입니다. 강제집행을 신청하면, 집행법원이 경매개시결정을 한 후, 감정평가, 현황조사, 이해관계인에 대한 통지를 한 후 배당요구 신청을 받게 됩니다. 임대차 목적물이 낙찰되면 임차인은 그 낙찰대금으로 임대차보증금을 반환받게 됩니다.
📌<TIP9>
경매청구 채권자의 경우 꼭 배당요구를 해야되는 것은 아닙니다. 그러나 혹시 모르는 사유 등으로 인해 통상적으로는 권리신고나 배당요구를 진행하는 것이 좋습니다.
📌<TIP10>
선순위 채권자의 경우 임대차 목적물에 대한 권리 분석으로 셀프낙찰을 받는 것도 하나의 방법입니다. 전세사기 피해자로 인정이 될 경우 '우선매수권'이 있으므로 이를 활용할 필요도 있습니다.
법무법인 선 이혜린 대표변호사는 임대차보증금 반환 소송, 집행, 추심과 관련하여 다수의 성공사례를 도출하였습니다.
법무법인 선은 소중한 임대차보증금이 계좌에 들어오는 순간까지 세심하게 케어합니다.
위 컨텐츠와 관련하여 궁금하신 점이 있으신 경우 법무법인 선 이혜린 대표변호사에게 연락 남겨주시면 언제든지 도움 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
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